بر اساس پیشنویس اصلاحات چندین ماده از قانون زمین ۲۰۲۴ که توسط وزارت کشاورزی و محیط زیست تهیه شده است، یکی از مفاد قابل توجه، پیشنهاد صدور گواهیهای حق استفاده از زمین (دفترچه قرمز) برای زمینهای خریداری شده با توافقنامههای دستنویس بین سالهای ۲۰۱۴ تا ۲۰۲۴ برای حل مسائل حقوقی و حفاظت از حقوق مردم است.
در واقع، بیش از یک دهه است که با وجود مقررات قانونی سختگیرانهتر در مورد انتقال حقوق استفاده از زمین، تعداد زیادی از معاملات همچنان با استفاده از اسناد دستنویس، بدون تأیید رسمی یا صدور گواهینامه، یا فاقد شرایط قانونی لازم انجام میشود.
در نتیجه، بسیاری از خریداران زمین قادر به دریافت گواهی مالکیت زمین نیستند، هنگام رهن و انتقال مالکیت با مشکل مواجه میشوند یا دائماً با خطر اختلافات روبرو هستند.
بنابراین، اگر این پیشنهاد جدید به صورت کنترلشده رسمی شود، انتظار میرود این معاملات معوقه را وارد سیستم مدیریت رسمی کند و به شفافیت بازار املاک و مستغلات کمک کند.
خانم نگوک، دلال املاک در استان لام دونگ، گفت که در بسیاری از مناطق منطقه ارتفاعات مرکزی، خرید و فروش زمین با استفاده از اسناد دستنویس هنوز هم بسیار رایج است، به خصوص برای زمینهای کشاورزی . بسیاری از خانوارهای اقلیتهای قومی در تماس با سازمانهای اداری مردد هستند یا با رویههای قانونی آشنا نیستند، بنابراین اغلب معاملات ساده را با استفاده از اسناد دستنویس انجام میدهند. خانم نگوک گفت: «فروشنده فقط سند انتقال را مینویسد و خریدار سپس باید خودش برود و گواهی مالکیت زمین را دریافت کند.»
در بسیاری از موارد، زمینها چندین بار با استفاده از توافقنامههای دستنویس خرید و فروش شدهاند، اما مراحل قانونی هنوز تکمیل نشده است.
بسیاری از قطعات زمین بزرگ در استانها هنوز سند مالکیت ندارند (تصویر توضیحی).
از منظر حقوقی، وکیل تران دوک فونگ از کانون وکلای شهر هوشی مین معتقد است که برای جلوگیری از سردرگمی در اجرای قانون، درک دقیق ماهیت این معاملات ضروری است.
به گفته وکیل فوونگ، اصطلاح رایج «زمین با اسناد دستنویس» صرفاً یک عبارت محاورهای است و مفهوم قانونی آن را در مقررات فعلی به طور کامل منعکس نمیکند.
او استدلال کرد که عبارت صحیح باید «مطابق با مقررات قانونی» باشد، زیرا هر مورد استفاده از زمین شرایط تشخیص متفاوتی خواهد داشت.
وکیل فوونگ با تحلیل مقررات قانون زمین در دورههای مختلف اظهار داشت که در حال حاضر سه گروه اصلی از پروندههای مربوط به ثبت زمین و صدور گواهیهای حق استفاده از زمین وجود دارد.
مورد اول شامل کاربران زمین میشود که یکی از اسناد مندرج در قوانین زمین دورههای مختلف، مانند قانون زمین سالهای ۲۰۰۳، ۲۰۱۳ یا ۲۰۲۴، را در اختیار دارند. این موارد واجد شرایط ثبت اولیه زمین و صدور گواهی زمین هستند.
مورد دوم مربوط به انتقال گیرندهای است که زمین را از شخصی با اسناد معتبر طبق مقررات دریافت میکند. طبق بند ۵، ماده ۱۳۷ قانون زمین ۲۰۲۴، در صورت داشتن اسنادی که خرید و انتقال را اثبات میکند، میتوان به انتقال گیرنده همچنان گواهی زمین اعطا کرد.
این نوع معاملهای است که مردم معمولاً به آن «توافقنامههای دستنویس» میگویند، به معنای قراردادهایی که محضری یا رسمی نمیشوند. با این حال، معامله باید به صورت کتبی مستند شود؛ توافقنامههای شفاهی پذیرفته نمیشوند.
مورد سوم شامل کاربران زمین است که هیچ مدرکی مطابق با قانون زمین ندارند، از جمله کاربران قبلی. با این وجود، قانون همچنان ثبت اولیه زمین و بررسی صدور گواهی کاربری زمین را در صورت احراز شرایط استفاده پایدار برای هر دوره مجاز میداند.
به گفته وکیل فوونگ، بسیاری از مردم در حال حاضر این تصور غلط را دارند که صرفاً خرید و فروش با اسناد دستنویس برای انتقال مالکیت و بهروزرسانی تغییرات در گواهی مالکیت کافی است. او گفت: «این یک درک نادرست است و میتواند منجر به اختلافات بیشتر شود.»
زیرا حتی در موارد انتقال حقوق کاربری زمین که گواهی مالکیت زمین صادر شده اما محضری یا تأیید نشده است، تمام مراحل همچنان باید طبق مقررات قانونی فعلی دنبال شود.
با این حال، وکیل فوونگ استدلال میکند که اگر قانون اصلاحشده زمین، محدودیت زمانی برای به رسمیت شناختن ثبت زمین در موارد بدون سند را تمدید کند، نباید آن را به اول ژوئیه ۲۰۱۴ محدود کرد.
به گفته وی، باید به جای انتظار سالهای طولانیتر برای اصلاحات بعدی قانون، تمدید مهلت به تاریخ جدیدتری مانند اول ژانویه ۲۰۲۶ برای حل قطعی حجم زیاد معاملات موجود در نظر گرفته شود.
اختلافات اجتنابناپذیرند.
برخی معتقدند که قانونی کردن معاملات دستنویس به ناچار نگرانیهایی را در مورد خطر نقض یا اختلافات ایجاد خواهد کرد. با این حال، به گفته وکیل تران دوک فونگ، اختلافات مربوط به زمین در عمل اجتنابناپذیر است و چنین نگرانیهایی نباید برای محدود کردن حق مردم برای ثبت و دریافت گواهی زمین مورد استفاده قرار گیرد.
مهمتر از آن، گنجاندن معاملات موجود در یک چارچوب مدیریتی، به آزادسازی منابع زمینی که سالهاست به دلیل فقدان صلاحیت قانونی «مسدود» شدهاند، کمک خواهد کرد.
وقتی حقوق استفاده از زمین به طور کامل به رسمیت شناخته شود، مردم انجام معاملات، وام گرفتن سرمایه و سرمایهگذاری در تولید را آسانتر خواهند یافت، ضمن اینکه به یک بازار املاک و مستغلات شفافتر و پایدارتر نیز کمک میکنند.
منبع: https://nld.com.vn/tin-vui-cho-nguoi-mua-dat-giay-tay-truoc-2024-196260507170006846.htm
نظر (0)