به طور متوسط، خرید خانه برای یک خانواده بدون صرف هیچ هزینه‌ای بیش از ۲۷ سال طول می‌کشد.

VTV.vn - میانگین قیمت یک آپارتمان ۲۷.۳ برابر بیشتر از درآمد سالانه یک خانواده است؛ اگر خانواده یک کارمند دولت یک سوم درآمد خود را صرف اقساط کند، نزدیک به ۸۰ سال طول می‌کشد تا خانه‌ای بخرد.

شکاف درآمد و قیمت مسکن در حال افزایش است.

اگر نرخ رشد درآمد سرانه و نرخ رشد قیمت مسکن را در دوره ۲۰۱۴-۲۰۲۵ مقایسه کنیم، می‌توانیم ببینیم که این شکاف در حال افزایش است. میانگین درآمد از ۴.۱۱ میلیون دونگ ویتنامی در ماه به ۸.۳ میلیون دونگ ویتنامی در ماه افزایش یافته است که دو برابر شدن آن را نشان می‌دهد و مربوط به نرخ رشد متوسط ​​حدود ۶.۴٪ در سال است.

در همین حال، میانگین قیمت آپارتمان از ۲۵ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع به ۷۵.۵ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع، یا ۳ برابر، با نرخ افزایش بیش از ۱۲ درصد در سال افزایش یافته است. حتی اکنون، میانگین قیمت خانه در هانوی از ۸۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع فراتر رفته است. بنابراین، قیمت خانه تقریباً دو برابر سریع‌تر از نرخ رشد درآمد در حال افزایش است.

طبق آمار در اواسط سال ۲۰۲۵، قیمت یک آپارتمان متوسط ​​در حال حاضر ۲۷.۳ برابر بیشتر از درآمد سالانه یک خانواده است. این شاخص قیمت مسکن به درآمد است (P/I = ۲۷.۳). به عبارت دیگر، اگر یک خانواده هیچ هزینه‌ای نکند و تمام درآمد خود را برای خرید خانه استفاده کند، حدود ۲۷ سال طول می‌کشد تا پول کافی داشته باشد؛ و اگر یک سوم درآمد خود را صرف اقساط خرید خانه کند، این زمان به نزدیک به ۸۰ سال افزایش می‌یابد. بنابراین با سطح درآمد فعلی، رویای خانه‌دار شدن برای اکثر حقوق‌بگیران، از جمله کارمندان دولت، به طور فزاینده‌ای دور از دسترس است.

آقای نگوین کوک هیپ، رئیس هیئت مدیره GP.Invest، گفت که قیمت مسکن به شدت در حال افزایش است.

آقای نگوین کواک هیپ، رئیس هیئت مدیره GP.Invest، در سخنرانی خود در انجمن «برای توسعه سالم و پایدار بازار املاک و مستغلات» که در تاریخ ۴ دسامبر توسط رادیو و تلویزیون هانوی برگزار شد، گفت که افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن نه تنها مانعی برای خریداران است، بلکه خطری بالقوه برای کل اقتصاد نیز محسوب می‌شود. بازار مسکن تنها زمانی «سالم و پایدار» تلقی می‌شود که قیمت فروش در سطحی باقی بماند که افراد با درآمد متوسط ​​بتوانند با پرداخت اقساطی به آن دسترسی پیدا کنند.

در حال حاضر، اکثر سرمایه‌گذاران هنوز مجبورند به سرمایه اعتباری بانک‌ها تکیه کنند. طبق آمار بانک ایالتی، تا پایان سپتامبر 2025، میزان سرمایه اعتباری تزریق شده به بخش املاک و مستغلات 19 درصد افزایش یافته است، به طوری که بدهی معوقه حدود بیش از 4 میلیون میلیارد دونگ ویتنامی بوده که 24 درصد از کل بدهی‌های معوقه کل سیستم را تشکیل می‌دهد. در همین حال، داده‌های مربوط به سه ماهه سوم سال 2025 نشان می‌دهد که نرخ معاملات املاک و مستغلات 13 درصد کاهش یافته است، که از این میزان، آپارتمان‌ها به تنهایی 15 درصد کاهش یافته‌اند و موجودی در حال افزایش است.

تحلیلگران می‌گویند اگر قیمت‌ها بیش از حد بالا برده شوند در حالی که معاملات کاهش می‌یابند، خطر بدهی‌های معوق، «انجماد» بازار و اختلال در جریان نقدی سرمایه‌گذاران می‌تواند به سیستم بانکی سرایت کند. بنابراین، فشار حباب قیمت املاک و مستغلات به یک بازار محدود نمی‌شود، بلکه ارتباط نزدیکی با امنیت مالی و ثبات اقتصاد کلان دارد.

در این مجمع، نظرات به مجموعه‌ای از کاستی‌ها اشاره کردند: احتکار، تورم قیمت، دستکاری عرضه، سودجویی از سیاست‌های مسکن اجتماعی و ساختار نامتوازن بخش. بسیاری از مردم در شرایطی قرار می‌گیرند که «به اندازه کافی ثروتمند نیستند که مسکن تجاری بخرند، اما به اندازه کافی فقیر هم نیستند که مسکن اجتماعی بخرند».

کامل کردن نهادها، کنترل اعتبار، افزایش عرضه واقعی

آقای نگوین کوک هیپ، رئیس هیئت مدیره GP.Invest، گفت که برای توسعه سالم بازار املاک و مستغلات، نیاز به مشارکت همزمان سازمان‌های دولتی در تنظیم رژیم و سیاست‌های مربوط به زمین، اعتبار و مالیات برای شرکت‌های املاک و مستغلات وجود دارد.

اخیراً، دولت بر اجرای آزمایشی تعدادی از سازوکارها و سیاست‌های خاص برای ترویج توسعه مسکن اجتماعی با هدف ۱ میلیون واحد تا سال ۲۰۳۰ تمرکز کرده است. مجلس ملی و دولت سازوکارهای «باز» زیادی برای افزایش عرضه و رفع موانع نوسازی آپارتمان‌های قدیمی در شهرهای بزرگ داشته‌اند. این سیاست‌ها به بهبود عرضه در بازار املاک و مستغلات کمک کرده‌اند.

با این حال، اجرای این طرح در مناطق محلی هنوز کند است، بنابراین بازرسی و نظارت دقیق‌تر توسط مقامات در تمام سطوح مورد نیاز است؛ به طور خاص، رویه‌های اداری باید واقعاً کوتاه شوند، در حالی که همچنان به بررسی سازوکارهایی برای «باز کردن» بازار املاک و مستغلات از جنبه‌های قانونی ادامه داده می‌شود.

یکی دیگر از تنگناهای اصلی، سطح قیمت زمین است. در حال حاضر، لیست قیمت زمین که انتظار می‌رود در برخی مناطق صادر شود، بالاتر است، در برخی مکان‌ها تا چند ده برابر بیشتر از سطح قیمت ۵ سال پیش. این یکی از دلایل مستقیم افزایش قیمت مسکن است. به گفته رئیس هیئت مدیره GP.Invest، هنگام تهیه لیست قیمت زمین، لازم است به طور خاص قیمت زمین برای پروژه‌ها (به عنوان مبنایی برای محاسبه تعهدات مالی و طرح‌های سرمایه‌گذاری) و قیمت زمین تجاری برای معاملات بین مردم تعریف شود، در نتیجه یک مکانیسم تعدیل مناسب وجود دارد که هزینه‌های زمین را به بار نهایی برای خریداران خانه تبدیل نمی‌کند.

خانم تران هونگ نگوین، نایب رئیس کمیته قانون و عدالت مجلس ملی، گفت که لازم است چارچوب قانونی در مورد زمین، مسکن و تجارت املاک و مستغلات تکمیل شود.

خانم تران هونگ نگوین، نایب رئیس کمیته قانون و عدالت مجلس ملی، گفت که برای مدیریت کامل تحولات غیرمعمول در بازار، لازم است با تکمیل چارچوب قانونی در مورد زمین، مسکن و تجارت املاک و مستغلات شروع کنیم. در حال حاضر، ما در حال اجرای مجموعه‌ای از اسناد هستیم که قانون زمین ۲۰۲۴، قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات را هدایت می‌کنند. این فرصتی است برای پر کردن شکاف‌های قانونی در مزایده‌های زمین، مناقصه پروژه، تقسیم و فروش زمین، دلالی املاک و مستغلات و کنترل عرضه. هرچه قانون واضح‌تر باشد، دستکاری بازار دشوارتر است.

نایب رئیس کمیته قانون و عدالت مجلس ملی تأکید کرد که برای شناسایی واضح تخلفات، در صورت وجود نشانه‌هایی از نقض قانون، باید از سوی سازمان‌های بازرسی، بررسی و پیگرد قانونی نتیجه‌گیری‌هایی صورت گیرد. با این حال، نوسانات شدید قیمت که در مدت زمان کوتاهی تکرار می‌شوند و در مناطقی که قرار است برنامه‌ریزی، سیاست‌های سرمایه‌گذاری زیرساختی یا پروژه‌های بزرگ داشته باشند، متمرکز شده‌اند، نشانه‌هایی هستند که دولت را مجبور به انجام نظارت ویژه می‌کنند.

در کنار تکمیل قانون، انتشار اطلاعات برنامه‌ریزی، نقشه‌های کاربری زمین، پیشرفت پروژه، قانونی بودن پروژه و قیمت معاملات، کلیدی تلقی می‌شود. ایجاد یک پایگاه داده ملی زمین، پایگاه داده مسکن و سیستم معاملات الکترونیکی، ابزاری برای کمک به دولت در مدیریت مؤثر خواهد بود، ضمن اینکه از کلاهبرداری جلوگیری کرده و فعالیت‌های «موج‌سازی» و افزایش قیمت را به میزان قابل توجهی محدود می‌کند.

تمرکز دیگر، توسعه عرضه واقعی، به ویژه بخشی که نیازهای واقعی مسکن را برآورده می‌کند، است. لازم است انواع املاک و مستغلات را متناسب با نیازهای مردم در هر بخش تقسیم کنیم. وقتی بازار فقط به تقاضای سوداگرانه متکی باشد، املاک و مستغلات به راحتی می‌تواند به کانالی برای احتکار دارایی‌ها یا ابزاری برای خرید و فروش برای ایجاد تغییر تبدیل شود، حباب ایجاد کند و به راحتی دستکاری شود. بنابراین، لازم است توسعه مسکن اجتماعی و مسکن تجاری با قیمت‌های مناسب ترویج شود، ضمن اینکه رویه‌های سرمایه‌گذاری و استفاده از زمین اصلاح شود تا زمان اجرای پروژه کوتاه شود. وقتی عرضه افزایش یابد، بازار شرایط بیشتری برای تثبیت خود خواهد داشت.

نمایندگان در مورد راهکارهایی برای یک بازار املاک و مستغلات سالم و پایدار بحث و تبادل نظر کردند.

در مورد سیاست اعتباری، تحلیل‌گران در این مجمع گفتند که بسیاری از بانک‌ها پرداخت‌های سرمایه‌ای کلان را برای پروژه‌های مبتنی بر رهن زمین با ارزش‌گذاری بالای املاک می‌پذیرند و این امر باعث می‌شود قیمت زمین همچنان افزایش یابد. خریداران املاک و مستغلات برای سرمایه‌گذاری می‌توانند با نرخ بهره شناور وام بگیرند، اما به دلیل افزایش سریع قیمت‌ها، آنها همچنان نرخ بهره بالا را می‌پذیرند و این امر یک اثر مارپیچی ایجاد می‌کند: هرچه قیمت بالاتر باشد، سفته‌بازی قوی‌تر است و اعتبار بیشتری به سمت املاک و مستغلات سرازیر می‌شود.

برخی از موسسات اعتباری هنوز به طور واضح بین وام‌های مسکن و وام‌های سرمایه‌گذاری تمایز قائل نشده‌اند و همین امر باعث شده است که منبع سرمایه اولویت‌دار واقعاً به سمت نیازهای واقعی مسکن هدایت نشود. بسیاری از نظرات پیشنهاد می‌کنند که بانک‌ها باید معیارهای وام‌های خرید خانه برای زندگی و خرید خانه برای سرمایه‌گذاری را از هم جدا کنند؛ نسبت ایمنی سرمایه را برای شرکت‌های املاک و مستغلات در نظر بگیرند، موانعی را برای پروژه‌هایی که در مقایسه با سرمایه سهام، بیش از حد وام می‌گیرند، اعمال کنند؛ در عین حال، معیارهای انتشار اوراق قرضه شرکتی را با دقت بیشتری مطالعه کنند تا سرمایه‌گذاران قبل از افزایش سرمایه، به دقت بررسی کنند.

از تحلیل‌های این انجمن می‌توان دریافت که مدیریت پدیده «غیرعادی» در بازار املاک و مستغلات نمی‌تواند به یک اقدام واحد متکی باشد. بازار تنها زمانی واقعاً سالم و پایدار است که نهادها شفاف باشند، اعتبار به طور منطقی تخصیص یابد، داده‌ها شفاف باشند، عرضه به طور قابل توجهی افزایش یابد و سفته‌بازی توسط ابزارهای قانونی و مالی به اندازه کافی قوی کنترل شود. در آن زمان، رویای سکونت دیگر دور از دسترس نیست.

منبع: https://vtv.vn/trung-binh-mot-gia-dinh-khong-chi-tieu-gi-mat-hon-27-nam-moi-mua-duoc-nha-100251204134836008.htm