Le président de l'Assemblée nationale : la méthode de détermination du prix des terrains doit être inscrite dans la loi

M. Vuong Dinh Hue a suggéré que le Comité de rédaction inclue les principes et les méthodes de détermination des prix des terrains dans le projet de loi foncière (amendé) afin que l'Assemblée nationale et les électeurs puissent les commenter.

Lors des discussions en groupes à l'Assemblée nationale, le matin du 9 juin, sur le projet de loi foncière révisée, le président de l'Assemblée nationale , Vuong Dinh Hue, a déclaré que la résolution 18 du Comité central sur la politique d'aménagement du territoire exigeait une méthode de détermination des prix des terrains selon les principes du marché. Cependant, à la lecture du projet de loi foncière, les délégués ont trouvé sa discussion difficile, car il se limitait à indiquer que le gouvernement fournirait une réglementation détaillée.

Selon M. Hue, en matière de financement foncier, le prix du terrain constitue l'élément le plus délicat. Par conséquent, la loi doit encadrer spécifiquement ce prix, des principes aux méthodes de détermination, afin que l'Assemblée nationale puisse se prononcer. « De nombreux experts et utilisateurs fonciers affirment que plus il existe de méthodes de détermination du prix du terrain, plus leur application est complexe. Une fois appliquée, la population se demandera pourquoi telle méthode est privilégiée », a analysé le président de l'Assemblée nationale, Vuong Dinh Hue.

Il a déclaré que dans le projet de résolution sur le pilotage d'un mécanisme spécial pour le développement de Hô-Chi-Minh-Ville, la ville a constamment proposé d'appliquer la méthode du coefficient K afin de garantir la transparence et la facilité de mise en œuvre. Ainsi, les investisseurs connaîtront les coûts d'entrée à payer une fois et annuellement dans le plan financier, et les autorités pourront l'appliquer facilement.

Le président de l'Assemblée nationale, Vuong Dinh Hue, s'exprime lors d'une discussion de groupe à l'Assemblée nationale le matin du 9 juin. Photo : Hoang Phong

Selon le président de l'Assemblée nationale, le problème le plus complexe lors de la détermination des prix des terrains réside dans la zone frontalière au sein d'une province ou à la frontière de deux provinces. L'une des deux zones est une zone urbaine spéciale, l'autre une zone urbaine normale. Les prix des terrains seront donc différents, ce qui suscitera des plaintes. « Si le gouvernement réglemente spécifiquement les prix des terrains, comment l'Assemblée nationale peut-elle se sentir en sécurité en les adoptant ? », a déclaré M. Hue, suggérant que le comité de rédaction intègre les principes et méthodes de détermination des prix des terrains au projet de loi afin que l'Assemblée nationale et les électeurs puissent donner leur avis.

En accord avec M. Hue, le délégué Le Thanh Van (membre permanent de la Commission des finances et du budget) a déclaré que le projet devait prévoir une méthode cohérente de détermination des prix des terrains. « On dit que les prix des terrains sont déterminés selon les principes du marché, mais quelle est cette méthode ? Si le prix du terrain constaté sur place est supérieur au prix catalogue, comment résoudre ce problème ? » s'est interrogé M. Van.

Selon lui, dans les zones où le prix actuel du terrain ne peut être déterminé, le prix moyen sur cinq ans peut être utilisé pour le déterminer. Dans les zones reculées, où le prix du terrain est déterminé pour la première fois, il peut être calculé en fonction de la valeur de production et de facteurs affectant la parcelle, tels que la circulation et le sol.

Le coefficient d'ajustement du prix des terrains doit être stable

Lors du groupe de Quang Ninh, M. Nguyen Xuan Thang, directeur de l'Académie nationale de sciences politiques Hô Chi Minh et président du Conseil théorique central, a déclaré que le projet de loi prévoyant une « tarification foncière selon les principes du marché » était insuffisant. « Nous sommes un marché à orientation socialiste, tout ne suit pas le marché », a-t-il déclaré, suggérant que des réglementations tarifaires soient établies pour chaque type de terrain afin de garantir la science et la transparence.

Les critères d'évaluation du projet incluent de nombreux éléments, tels que le niveau des prix du moment, les conditions locales et régionales et les terrains dotés d'infrastructures. Cependant, M. Thang a déclaré que le prix des terrains résidentiels doit être différent de celui des terrains destinés à la production et aux activités commerciales. « L'évaluation foncière doit reposer sur un coefficient d'ajustement adapté à la réalité, répondant aux critères de stabilité, évitant ainsi un prix actuel et un autre futur, afin que les entreprises puissent investir en toute sécurité », a déclaré M. Thang.

M. Nguyen Xuan Thang. Photo : Médias de l'Assemblée nationale

Le directeur de l'Académie nationale de sciences politiques Hô Chi Minh a suggéré que le comité de rédaction élabore une méthode d'évaluation garantissant une stabilité relative aux entreprises et aux particuliers pour l'élaboration de plans de production et d'affaires. Si une entreprise ne produit pas mais se contente de spéculer, les terres doivent être récupérées.

Le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, Dang Quoc Khanh, a présenté un rapport indiquant que le projet de loi foncière définissait une méthode d'évaluation foncière fondée sur les principes du marché, conformément aux procédures appropriées, garantissant la publicité, la transparence et l'indépendance du conseil d'évaluation. Le projet proposait au gouvernement de détailler la détermination des prix des terrains ; le contenu et les conditions d'application des méthodes d'évaluation foncière ; l'élaboration et l'application de barèmes de prix fonciers, ainsi que l'évaluation foncière spécifique ; l'inspection et la supervision de la mise en œuvre ; et la fourniture de conseils en évaluation foncière.

Selon le décret gouvernemental de 2014, il existe cinq méthodes d'évaluation foncière. La première consiste à comparer directement le prix de terrains vacants similaires en termes d'usage, de rentabilité, d'emplacement, d'état des infrastructures, de forme et de superficie. La seconde consiste à déduire la valeur des terrains et des actifs qui y sont attachés, en excluant la valeur des actifs de la valeur totale du bien immobilier.

La troisième consiste à collecter et à valoriser les terres en fonction du rapport entre le revenu net annuel moyen par unité de superficie et le taux d'intérêt annuel moyen de l'épargne. La quatrième consiste à utiliser les terres excédentaires et à les valoriser en prévoyant des parcelles présentant un potentiel de développement conformément à la planification ou dont l'utilisation est autorisée à évoluer vers l'utilisation optimale. La cinquième consiste à utiliser le coefficient d'ajustement du prix des terres (coefficient K) multiplié par le prix des terres figurant dans la liste des prix des terres publiée au niveau provincial.

Viet Tuan - Son Ha

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