Lors de la conférence de presse socio-économique de Hô Chi Minh-Ville du 14 mai, le département du tourisme de la ville a formulé une série de recommandations visant à renforcer la réglementation des locations d'appartements de courte durée. Il a notamment été proposé que l'exploitation de ces appartements touristiques ne soit autorisée qu'avec l'accord du syndic ou des résidents concernés.
Airbnb a connu un essor fulgurant après la Covid-19.
Selon M. Le Truong Hien Hoa, directeur adjoint du département du tourisme de Hô Chi Minh-Ville, le développement des plateformes de réservation en ligne est une tendance inévitable dans le contexte de l' économie numérique et de l'intégration internationale. Surtout depuis la pandémie de Covid-19, les besoins d'hébergement des touristes ont considérablement évolué ; nombreux sont ceux qui optent pour des séjours plus longs, combinant tourisme et télétravail. Ces touristes privilégient souvent les espaces privés et flexibles, entièrement équipés (cuisine, lave-linge, salon, etc.), aux hôtels traditionnels. « Le modèle des appartements de courte durée a contribué à diversifier l'offre d'hébergement, notamment pendant les vacances ou lors de grands événements à Hô Chi Minh-Ville », a déclaré M. Hoa. Le département du tourisme a également constaté que ce type d'hébergement contribue à répartir le flux touristique au-delà du centre-ville, stimulant ainsi les dépenses en restauration, transports et commerces dans de nombreux quartiers résidentiels. Cependant, le développement rapide et spontané d'Airbnb ces derniers temps soulève de nombreux défis.
Les experts estiment que le cadre juridique des modèles d'hébergement de courte durée doit être finalisé prochainement.
Photo : Le Nam
L'un des principaux problèmes réside dans le conflit entre les résidents et les propriétaires d'appartements proposant des locations de courte durée. Selon le Département du tourisme de Hô Chi Minh-Ville, la plupart des logements Airbnb sont actuellement situés dans des immeubles résidentiels, alors que la loi sur le logement interdit formellement l'utilisation des appartements à des fins autres que l'habitation. Il s'agit là d'un point de conflit juridique entre la loi sur le logement et la loi sur le tourisme.
Dans un entretien accordé au journal Thanh Nien le 19 mai après-midi, le Dr Duong Duc Minh, directeur adjoint de l'Institut de recherche sur le développement économique et touristique, a déclaré que la gestion des locations Airbnb à l'échelle mondiale a considérablement évolué ces dernières années. Alors que de nombreuses villes considéraient auparavant Airbnb comme un symbole de l'économie numérique, la plupart des grandes agglomérations adoptent désormais une réglementation plus stricte afin de préserver l'accès au logement, de maintenir la stabilité sociale et de garantir un développement touristique durable.
Singapour interdit quasiment les séjours de courte durée dans les logements, avec des durées de location minimales de trois mois pour les logements privés et de six mois pour les logements sociaux. À New York (États-Unis), les propriétaires sont tenus d'enregistrer leurs biens et les plateformes numériques sont juridiquement responsables des infractions. Barcelone (Espagne) a même annoncé la suppression de tous les permis d'appartements touristiques d'ici 2028 afin de restaurer les logements destinés aux résidents. En réalité, l'afflux constant de visiteurs peut mettre à rude épreuve les ascenseurs, les parkings, la gestion des déchets, les niveaux de bruit et les systèmes de sécurité incendie, tandis que la plupart des immeubles d'appartements à Hô Chi Minh-Ville sont conçus pour un usage résidentiel stable, et non pour l'exploitation hôtelière.
Le « consensus des résidents » est-il suffisant ?
Face à cette situation, le Département du tourisme de Hô Chi Minh-Ville a proposé une réglementation définissant clairement les zones autorisées pour l'exploitation d'appartements touristiques, l'échelle de cette exploitation et exigeant « l'accord du conseil d'administration ou des résidents concernés ». Cependant, de nombreux experts estiment qu'un cadre juridique complet est nécessaire, incluant l'enregistrement obligatoire, la déclaration des voyageurs, les obligations fiscales, les normes de sécurité incendie, les durées de location, la responsabilité de la plateforme numérique et un mécanisme de contrôle transparent. « Seul un système de gestion global permettra à Airbnb de prospérer au sein de l'économie collaborative et du tourisme urbain moderne sans impacter le tissu social, le cadre de vie et les objectifs de développement durable à long terme de Hô Chi Minh-Ville », a déclaré le Dr Duong Duc Minh.
La ville d'Hô-Chi-Minh-Ville cherche à soumettre les locations d'appartements de courte durée à un contrôle réglementé.
Photo : Le Nam
Le Dr Chau Huy Quang (cabinet d'avocats Rajah & Tann LCT) estime que consulter les résidents peut constituer une solution de gouvernance pour répondre aux nouveaux besoins, mais ne saurait modifier unilatéralement la nature juridique de la fonction d'un projet approuvé. Selon lui, la loi sur le logement de 2023 reconnaît le droit des propriétaires de louer leur logement. Cependant, la législation actuelle ne définit pas clairement les critères permettant de déterminer à quel moment les activités de location d'appartements passent d'un usage résidentiel à un usage commercial. La principale difficulté liée à l'application du mécanisme de « consensus résidentiel » réside dans la définition de la portée et de la valeur juridique de ce consensus. Si seul le principe de la majorité est appliqué, les droits des groupes de résidents minoritaires pourraient être gravement lésés.
Selon Me Diep Nang Binh, chef du cabinet Tinh Thong (Barreau de Hô-Chi-Minh-Ville), il n'existe actuellement aucune réglementation précise quant au pourcentage de résidents devant consentir à la location de courte durée d'appartements. Cette réglementation s'applique-t-elle à tous les résidents ou seulement à ceux directement concernés ? En l'absence de réglementation claire, l'application pratique de cette mesure pourrait facilement engendrer des litiges et des poursuites judiciaires. Confier au conseil de gestion le pouvoir d'« autoriser » ou d'« interdire » les locations de courte durée risque d'outrepasser ses prérogatives. Par ailleurs, la question de la protection des droits des propriétaires ayant déjà investi dans des biens locatifs se pose. Si le conseil de gestion vote ultérieurement contre les locations de courte durée, comment cette situation sera-t-elle gérée ? Une mesure rétroactive sera-t-elle appliquée ou un mécanisme d'indemnisation sera-t-il prévu ? Autant de questions juridiques qui nécessitent une réponse.
L'avocat Binh a suggéré que la ville d'Hô-Chi-Minh-Ville mette en place un système de conditions spécifiques, telles que l'enregistrement des activités d'hébergement, la déclaration des résidents, le respect des normes de sécurité incendie, la sécurité et l'ordre public, et définisse clairement la responsabilité juridique des propriétaires d'appartements en cas de troubles ou d'infractions commises par les locataires. Parallèlement, il est nécessaire de distinguer clairement, dès le départ, les immeubles d'habitation à usage purement résidentiel des projets à usage mixte (logement et commerces), plutôt que d'appliquer un mécanisme unique à tous. « Il est impossible d'appliquer le même mécanisme de gestion aux immeubles d'habitation à usage purement résidentiel et aux projets à usage mixte (logement, commerces et services). Il est essentiel d'éviter une application mécanique, qui nuit à l'environnement des investissements et aux droits des acquéreurs. À long terme, il est indispensable d'assurer la cohérence entre la loi sur le logement de 2023, la loi sur le tourisme de 2017 et la réglementation relative aux locations de courte durée afin de combler les lacunes juridiques actuelles », a déclaré l'avocat Binh.
L'assemblée générale des copropriétaires a pour principal objet de statuer sur les questions courantes de gestion et d'exploitation, et non de modifier la nature juridique ou opérationnelle du projet. De plus, le conseil de gestion de la copropriété n'est pas un organisme public et n'a pas le pouvoir de légaliser une activité si celle-ci n'est pas conforme à la fonction initialement approuvée.
Dr Chau Huy Quang, cabinet d'avocats Rajah & Tann LCT
Source : https://thanhnien.vn/chung-cu-cho-thue-ngan-ngay-ai-quyet-185260520185434009.htm
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