Déblaiement de la zone de réinstallation
Le quartier de Thu Thiem, bénéficiant d'une situation privilégiée et s'étendant sur 930 hectares (dont 770 hectares pour la nouvelle zone urbaine et 160 hectares pour le relogement), a longtemps été considéré comme un véritable trésor pour Hô Chi Minh -Ville. Pourtant, pendant de nombreuses années, une grande partie du patrimoine public y est restée sous-exploitée, notamment la zone de relogement qui compte des milliers d'appartements vacants et des terrains mis aux enchères mais jamais aménagés.
Conformément au plan, Hô Chi Minh-Ville organisera en mai prochain sa 5e vente aux enchères de 3 790 appartements de relogement. Une nouveauté de cette vente est la division des biens en deux groupes afin d'accroître son attractivité et d'élargir le nombre de participants.
Plus précisément, le groupe 1 comprend les lots R1, R2 et R3, soit environ 2 220 appartements ; le groupe 2 comprend les lots R4 et R5, soit environ 1 570 appartements. Cette taille réduite devrait alléger la pression financière initiale sur les investisseurs et ainsi inciter davantage d’entreprises à participer.
D'après les experts, cette vente aux enchères ne vise pas seulement à vendre des appartements déjà construits, mais surtout à transférer le droit de réaménager un terrain exceptionnel au cœur de Thu Thiem. Ceci offre aux investisseurs d'importantes opportunités de rénover, voire de démolir, les bâtiments existants pour y construire de nouveaux projets.
M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré : « Le plan d'aménagement de ce secteur a fait l'objet d'ajustements importants, notamment une multiplication par 90 du coefficient d'occupation des sols et des modifications de la hauteur des bâtiments, qui pourront atteindre environ 40 à 45 étages. Ces changements devraient créer des conditions plus favorables pour les investisseurs participant à la vente aux enchères. Par conséquent, les adjudicataires pourront envisager la démolition de toutes les structures d'habitation temporaires existantes afin de mettre en œuvre de nouveaux projets conformément au plan approuvé. »
Certains experts suggèrent d'envisager un coefficient d'occupation des sols maximal d'environ 15, équivalent à celui de nombreux projets de grande hauteur existants dans le secteur. L'augmentation de ce coefficient permettrait d'accroître la surface de plancher construite totale, améliorant ainsi la valeur et l'attractivité du projet.
Actuellement, les prix de l'immobilier à Thu Thiem sont déjà élevés, oscillant entre 200 et 300 millions de VND/m², voire davantage dans certains quartiers. L'élargissement des indicateurs de planification est considéré comme un facteur clé pour garantir la viabilité financière des projets.
Resserrer les conditions des enchères pour éviter de répéter les scénarios du passé.
Outre la zone de relogement du quartier d'An Khanh, le projet de vente aux enchères de sept parcelles de terrain de premier choix à Thu Thiem a également été relancé. Ainsi, en 2026, Hô Chi Minh-Ville prévoit de mettre aux enchères les droits d'utilisation de ces sept parcelles de terrain situées dans la nouvelle zone urbaine de Thu Thiem.
La liste comprend les lots 3 à 8, 3 à 9 et 3 à 12 (zone fonctionnelle 3) ; les lots 7 à 1 et 7 à 17 (zone fonctionnelle 7) ; le lot 1 à 12 (zone fonctionnelle 1) et le lot 4 à 21 (zone fonctionnelle 4). Il s’agit de terrains viabilisés, dont les infrastructures techniques sont achevées et les travaux de déblaiement et d’indemnisation quasiment terminés, prêts à être commercialisés.
La vente aux enchères à venir permettra non seulement de générer des recettes budgétaires, mais pourrait également établir un nouveau prix de référence pour toute la région. Dans un marché qui a besoin d'un tournant majeur pour se redresser, la mise aux enchères de vastes terrains devrait contribuer à mobiliser des ressources.
Cependant, les enseignements tirés des ventes aux enchères de 2021, où l'annulation des dépôts a perturbé le marché, restent pertinents. Par conséquent, cette vente aux enchères devrait adopter une approche plus rigoureuse et concrète, axée sur la création de valeur durable.
D'après les experts, le facteur clé est de garantir la transparence du processus d'enchères et d'établir un mécanisme de tarification reflétant fidèlement les conditions du marché. La mise en place de groupes de travail composés d'experts indépendants en évaluation est considérée comme une solution indispensable pour fixer des prix raisonnables.
Les critères d'évaluation doivent reposer sur de multiples facteurs tels que l'envergure du projet, le type de développement, l'emplacement et le taux d'absorption du marché. Par ailleurs, la valeur de marque que les investisseurs retirent de la possession d'un bien immobilier de premier ordre est également un facteur crucial. L'un des points forts de cette vente aux enchères est le durcissement des conditions de participation afin de limiter la spéculation et la perte des dépôts.
Les experts recommandent de suivre l'intégralité du cycle de vie du projet après la vente aux enchères, en portant une attention particulière à la capacité financière et aux compétences de mise en œuvre de l'investisseur. L'évaluation devrait porter sur la structure financière, le taux d'endettement et l'expérience acquise dans la réalisation de projets similaires.
Par ailleurs, une étroite coordination entre les organismes de réglementation, notamment ceux chargés des impôts, des finances et des banques, est indispensable pour suivre le déroulement du projet. Il s'agit d'un obstacle technique majeur pour garantir le sérieux et l'efficacité du processus d'enchères.
Les experts immobiliers estiment que si la vente aux enchères du terrain est menée correctement, elle donnera un coup de pouce important au marché ; à l'inverse, une gestion laxiste pourrait entraîner le risque de créer des « bulles spéculatives ».
Au cours des trois premiers mois de 2026, les recettes provenant des redevances d'utilisation des terres à Hô Chi Minh-Ville ont atteint près de 8 900 milliards de VND, démontrant le rôle de plus en plus important des ressources foncières dans la structure budgétaire.
Selon l'Institut d' économie des ressources et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville, l'exploitation efficace des terrains publics, notamment dans le quartier de Thu Thiem, devrait être une priorité afin de lutter contre le gaspillage et d'optimiser les ressources. D'autres parcelles sont vendues aux enchères en vue d'un changement d'affectation ou acquises par des investisseurs dans le cadre du modèle de construction-transfert (BT). Ces solutions sont considérées comme importantes pour la réaffectation des ressources foncières.
Cependant, les experts économiques soulignent également que le facteur déterminant de l'attractivité des terrains mis aux enchères est le coefficient d'occupation des sols et la hauteur des bâtiments après l'adjudication. Auparavant, les projets de relogement peinaient souvent à attirer les investisseurs en raison d'une demande limitée du marché. Désormais convertis en logements commerciaux, leur potentiel est plus évident, mais certains indicateurs de planification, tels que le coefficient d'occupation des sols et la hauteur des bâtiments, restent à préciser. « Les entreprises visent toujours le profit ; par conséquent, si la fonctionnalité est optimisée conformément au plan, les investisseurs seront plus enclins à participer », a souligné un expert économique.
Si la vente aux enchères est un succès et comprend un mécanisme permettant une utilisation optimale de l'espace et du temps, la valeur des biens immobiliers à Thu Thiem augmentera fortement ; parallèlement, elle rapportera des dizaines de billions de VND de recettes au budget de la ville.
« Lorsque les infrastructures techniques, le réseau de transport, et notamment les lignes de métro, seront développés de manière synchronisée, cette zone aura un fort potentiel pour devenir un pôle immobilier de premier plan dans la région », a commenté un représentant de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville.
Source : https://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-tu-dat-vang-thu-thiem-20260430150608093.htm
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