Les magnats de l'immobilier rivalisent pour dénicher des projets immobiliers de qualité à fort potentiel.

La plupart des investisseurs privilégient les projets disposant de documents juridiques suffisants ou qui n'en sont qu'aux dernières étapes de leur achèvement.

De nombreux signaux positifs émanant des politiques mises en place, la forte participation des investisseurs nationaux et étrangers et les entrées de capitaux étrangers ont fait des fusions-acquisitions immobilières un enjeu central du marché.

Une série d'accords de plusieurs billions de dollars

D'après les données de Grant Thornton, le pays a enregistré, pour le seul mois de juillet, 34 opérations de fusions-acquisitions dans de nombreux secteurs, pour une valeur totale de près de 786 millions de dollars. L'immobilier a continué de jouer un rôle prépondérant avec 7 transactions, pour une valeur totale de 483 millions de dollars, soit 62 % du marché total. Cette reprise, selon le cabinet d'études, s'explique par d'importantes réformes législatives telles que la loi foncière de 2024 et la loi sur les technologies numériques promulguée en juin 2025, ainsi que par une meilleure capacité d'absorption des capitaux du marché.

Le rapport de l'Office général des statistiques ( ministère des Finances ) indique également qu'au cours des sept premiers mois de 2025, le total des investissements étrangers enregistrés (IDE) – incluant les nouveaux capitaux et les fusions-acquisitions – a atteint 24,09 milliards de dollars américains, soit une hausse de 27,3 % par rapport à la même période de l'année précédente. Les opérations immobilières constituent le principal moteur de cette croissance.

Une partie du projet Paragon Dai Phuoc (province de Dong Nai ) a récemment été vendue par Nam Long à Nishi Nippon Railroad.

Parmi les transactions récentes les plus notables, le groupe Vinaconex a cédé 70 % de ses parts dans Vinaconex ITC (investisseur du projet touristique urbain Cat Ba Amatina de 172 hectares à Hai Phong) à trois investisseurs vietnamiens pour un montant total estimé entre 250 et 300 millions de dollars américains. Gateway Thu Thiem Company, filiale de Huong Viet Holdings, a investi plus de 2 600 milliards de dongs pour racheter 42 % des actions de Nam Rach Chiec Joint Stock Company auprès de Kepple Land Group (Singapour), prenant ainsi le contrôle du projet Palm City, un complexe urbain de 30 hectares à Hô Chi Minh-Ville.

Autre transaction notable : celle du groupe UOA, important promoteur immobilier malaisien. Par le biais de sa filiale UOA Vietnam, la société a déboursé 68 millions de dollars (environ 1 700 milliards de dongs) pour acquérir la totalité des actions de VIAS Hong Ngoc Bao Company.

La transaction devrait être finalisée en septembre et permettra à UOA d'acquérir le droit de développer un terrain de premier choix de plus de 2 000 m² rue Vo Thi Sau, face au parc Le Van Tam. Il s'agit d'un emplacement exceptionnel, rare encore disponible en plein cœur d'Hô-Chi-Minh-Ville, avec un immeuble de 22 étages dont la construction a été approuvée. UOA prévoit d'y développer un immeuble de bureaux de catégorie A, enrichissant ainsi un marché en manque de biens de qualité.

Outre les entreprises étrangères, les entreprises nationales participent activement à la vague de fusions-acquisitions, comme en témoignent les acquisitions foncières continues du groupe Hoa Sen près de l'aéroport de Long Thanh (province de Dong Nai) et le transfert de capital de la société par actions Saigon General Services (Savico) au profit de la société par actions GELEX Infrastructure dans le cadre du projet résidentiel haut de gamme Long Hoa - Can Gio.

Parallèlement, les dirigeants du groupe KIDO ont déclaré être à la recherche de partenaires nationaux et internationaux de renom pour des opérations de coopération en matière d'investissement et de fusions-acquisitions, afin de mener à bien des projets d'envergure. Le groupe possède actuellement un important fonds foncier non viager, comprenant un terrain de plus de 15 hectares près de Mui Den Do (ancien district 7), dont la valeur commerciale totale est estimée à 3 milliards de dollars américains. Certains partenaires ont déjà manifesté leur intérêt et attendent un plan adéquat pour s'engager officiellement.

Le groupe Dat Xanh ne cache pas non plus son ambition d'accroître son fonds foncier par le biais de fusions-acquisitions, affirmant qu'il recherche activement des projets disposant de documents juridiques complets, d'une grande envergure et pouvant être mis en œuvre immédiatement, afin de raccourcir les délais de commercialisation des produits.

Il reste de la place

Selon Mme Giang Huynh, directrice des services de recherche et de S22M chez Savills HCMC, la fusion des unités administratives visant à réduire le nombre de provinces et de villes à 34 à compter du 1er juillet 2025 a ouvert de nouvelles perspectives de développement, tout en favorisant les flux de capitaux d'investissement dans l'immobilier, y compris les activités de fusions-acquisitions.

Par ailleurs, Mme Nguyen Le Dung, responsable des services de conseil en investissement chez Savills Hanoi, a indiqué que les investisseurs nationaux ont récemment dominé le nombre d'opérations de fusions-acquisitions grâce à leur réactivité et à leur connaissance approfondie du marché. Cependant, dans les transactions de grande envergure, notamment dans les secteurs du logement haut de gamme, de l'immobilier urbain et industriel, les investisseurs étrangers conservent un rôle prépondérant.

Généralement, Capitaland (Singapour) a acquis un projet dans l'ancienne province de Binh Duong auprès de Becamex IDC pour 553 millions de dollars américains ; la coentreprise Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi et NTT Urban Development se sont associés au groupe Kim Oanh pour développer le projet The One World (ancienne province de Binh Duong) ; ou Nishi Nippon Railroad a acheté 25 % des parts du projet Paragon Dai Phuoc (province de Dong Nai) à Nam Long.

D'après M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint du groupe DKRA, l'activité de fusions-acquisitions a été particulièrement soutenue depuis le début de l'année. Les statistiques des sociétés cotées montrent que le nombre de projets de fusions-acquisitions publics a augmenté d'environ 20 à 30 % par rapport à la même période l'an dernier, et ce chiffre pourrait être encore plus élevé en raison de nombreuses transactions non annoncées.

Il est à noter que la plupart des investisseurs privilégient désormais les projets juridiquement aboutis ou dont la finalisation est imminente, de nombreux projets anciens ayant été démantelés et relancés. « Il est important de souligner que les projets juridiquement aboutis affichent souvent des prix de transfert élevés. Pour conclure des accords, les nouvelles entreprises doivent disposer d'une solide assise financière, d'une expérience avérée en matière de développement et de marques reconnues afin de créer de la valeur par synergie après une fusion-acquisition », a-t-il insisté.

Mme Nguyen Le Dung estime que d'ici fin 2025, les opérations de fusions-acquisitions bénéficieront de nombreuses opportunités de développement grâce à des facteurs tels que la réforme législative, des stratégies de diplomatie économique proactives et des flux de capitaux orientés vers des valeurs durables. Elle a souligné que de nombreux fonds d'investissement intègrent désormais les critères ESG (environnement, société et gouvernance) et l'efficacité à long terme comme prérequis, favorisant ainsi l'orientation des flux de capitaux vers des projets verts, des parcs industriels et des logements pour experts.

M. Vo Hong Thang a ajouté que les projets d'amendements à la loi foncière et à la loi de 2023 sur les transactions immobilières constituent un puissant moteur pour le marché. Ces nouvelles réglementations contribueront à simplifier les procédures d'acquisition foncière, à faciliter l'accès à des fonds fonciers de qualité et à réduire les risques juridiques pour les investisseurs, notamment étrangers. Il a estimé que le dynamisme des opérations de fusions-acquisitions favorise non seulement la restructuration du marché, mais contribue également à résoudre les problèmes de pénurie de capitaux et de stocks de projets immobiliers.

Pression sur les prix de l'immobilier

Cependant, de nombreux experts mettent en garde contre le risque de pression à la hausse sur les prix de l'immobilier lié à l'augmentation rapide des transactions de grande envergure. En effet, le dynamisme du marché des fusions-acquisitions peut entraîner une flambée des prix, créant ainsi des obstacles à l'accès au marché pour les acheteurs et augmentant le risque de bulle immobilière si ce phénomène n'est pas maîtrisé.

Sans compter que, lorsque le projet est juridiquement abouti, le prix de vente est souvent si élevé qu'il est hors de portée de nombreux investisseurs. Par conséquent, seuls les fonds d'investissement étrangers ou les promoteurs nationaux à fort potentiel ont un avantage pour mener à bien l'opération. « C'est pourquoi la plupart des opérations de fusions-acquisitions à venir se concentreront sur le segment de l'immobilier haut de gamme, et notamment sur les fonds fonciers en centre-ville », a déclaré M. Vo Hong Thang.

Source : https://nld.com.vn/dai-gia-dua-nhau-san-du-an-sach-196250908212927941.htm