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| Les entreprises immobilières explorent toutes les pistes possibles pour lever des capitaux en vue du développement de leurs projets (Photo : Gia Huy). |
Nous avons du mal à obtenir des financements pour le développement du projet.
Dans le cadre de son plan de développement visant à se transformer d'une unité de distribution en un investisseur immobilier, la société par actions DK, basée à Hô-Chi-Minh-Ville, a décidé en février 2026 d'acquérir le projet de copropriété « To Am Xanh » (Maison Verte) dans le quartier de Ben Cat, à Hô-Chi-Minh-Ville. Ce projet, d'une superficie d'un hectare, comprend près de 1 500 appartements et dispose d'une documentation juridique quasi complète. Le prix demandé par le promoteur est de 250 milliards de dongs.
Après avoir étudié le marché et contacté le vendeur, la société DK a fixé le prix d'achat à 235 milliards de VND. Elle s'est ensuite adressée à VietinBank , mais la banque a refusé d'accorder un prêt, invoquant des limites de crédit insuffisantes et un taux d'intérêt d'environ 14 %.
D'après les dirigeants de DK Company, l'entreprise a également déposé des demandes de prêt auprès de nombreuses autres banques, toutes assorties de taux d'intérêt assez élevés, allant de 12 % à 14 % par an. De plus, les frais de dossier facturés par les banques représentaient entre 5 % et 7 % du montant total du prêt.
Les entreprises immobilières sont contraintes de trouver des solutions pour financer leurs projets, acceptant des taux d'intérêt élevés et des risques importants. Cette pression sur la trésorerie érode non seulement leurs bénéfices, mais les oblige également à se sauver à tout prix. 
« Lorsqu'on entreprend un projet, on doit emprunter pour acheter le terrain, accomplir les formalités juridiques, payer la taxe foncière et couvrir les coûts de construction. Le montant emprunté peut atteindre des milliers de milliards de dongs. Avec un taux d'intérêt de 14 % par an et une durée de prêt d'environ trois ans, si l'on emprunte 1 000 milliards de dongs, l'entreprise doit supporter des frais d'intérêt d'environ 42 %. Alors que la marge bénéficiaire par projet n'est que d'environ 20 %, ces frais d'intérêt sont répercutés sur le prix des logements, ce qui les fait grimper et rend leur vente très difficile », a déclaré un dirigeant de la société DK.
Confronté lui aussi à des difficultés de financement pour le développement de son projet, M. Vo Van Nhat, directeur général de la société par actions d'investissement et de construction Van Toan à Hô Chi Minh-Ville, a déclaré qu'en 2025, la société avait acquis un terrain de plus de 6 000 m² dans le quartier d'An Phu, à Hô Chi Minh-Ville, pour un prix dépassant 220 milliards de VND. À ce jour, la société a obtenu toutes les autorisations nécessaires à l'investissement, mais le développement du projet nécessite l'obtention d'un prêt bancaire.
En février dernier, cette entreprise a sollicité un prêt auprès de la banque BIDV , mais sa demande a été refusée après évaluation du projet et des capacités de l'entreprise. Par la suite, elle a continué à démarcher plusieurs autres banques, mais a reçu des réponses similaires, invoquant principalement l'insuffisance de lignes de crédit disponibles.
Plus chanceuse que les deux entreprises mentionnées précédemment, la société par actions immobilière Ky Nguyen, basée à Hô Chi Minh-Ville, a annoncé avoir obtenu en janvier 2026 un prêt de 600 milliards de VND auprès d'une banque, à un taux d'intérêt de 11 % par an, pour développer un projet dans la province de Taï Ninh . Cependant, le prêt étant décaissé en plusieurs tranches, la société n'a perçu que la première tranche de 100 milliards de VND, destinée à l'indemnisation et au déblaiement des terrains. Depuis mars, la société n'a pas reçu les versements suivants, la banque ayant annoncé avoir atteint son plafond de crédit ; chaque versement ne représentant que quelques milliards de VND, un montant insuffisant pour mener à bien le projet.
Ils ont essayé tous les moyens possibles pour obtenir l'argent.
La société An Ha Construction and Investment Co., Ltd., basée à Hô Chi Minh-Ville, a déclaré avoir obtenu en 2019 l'agrément d'investisseur pour le projet immobilier résidentiel An Ha, situé dans le district de Hoc Mon à Hô Chi Minh-Ville. Ce projet, d'une superficie de 3,8 hectares, prévoit la vente de parcelles de terrain subdivisées. Faute de conditions juridiques suffisantes pour obtenir des prêts bancaires, la société a levé des fonds auprès d'investisseurs afin de financer les frais de déblaiement du terrain. Cependant, à ce jour, le projet est au point mort, faute de fonds pour finaliser les démarches juridiques et construire les infrastructures. La société a par la suite sollicité des financements auprès des banques, sans succès.
Entre-temps, les prêts des investisseurs arrivaient à échéance, contraignant l'entreprise à trouver des solutions alternatives, notamment la recherche de fonds d'investissement. Peu après, un fonds d'investissement japonais, basé dans l'arrondissement de Tan Hung à Hô Chi Minh-Ville, accepta de lui accorder un prêt. Toutefois, malgré une valeur du terrain supérieure à 350 milliards de VND, le fonds n'accepta de prêter que 150 milliards de VND, assortie d'un taux d'intérêt pouvant atteindre 17,5 % par an.
Le prêt est consenti pour une durée de trois ans. À l'issue de cette période, si le capital n'est pas remboursé, le fonds d'investissement reprendra possession du terrain. Par ailleurs, pour emprunter 150 milliards de VND, l'entreprise devra s'acquitter de frais de dossier supplémentaires équivalant à environ 7 % du montant total du prêt.
« Comme nous avions besoin de fonds pour développer le projet, sous peine de voir l’autorisation d’investissement révoquée, et sous la pression des investisseurs ayant déjà contribué, nous avons été contraints d’emprunter auprès du fonds. Nous savions pourtant que les taux d’intérêt et les frais de dossier étaient très élevés, absorbant presque entièrement le capital emprunté », a déclaré le dirigeant de la société An Ha.
Confronté à des difficultés d'obtention de prêts bancaires en raison de son endettement existant et de l'impossibilité d'émettre des obligations, le groupe NRC a récemment décidé de solliciter un financement auprès de fonds étrangers. Après plusieurs recherches, l'entreprise a obtenu l'accord du fonds d'investissement Amber Capital pour un prêt de 2 000 milliards de VND, à condition que le groupe NRC trouve un projet adéquat à mettre en œuvre avant le déblocage des fonds.
Le marché est clairement segmenté.
Mme Quynh Nguyen, qui gère un fonds d'investissement des Émirats arabes unis opérant au Vietnam, a déclaré que le fonds propose généralement deux options de financement.
Premièrement, nous pouvons participer ensemble au développement du projet, puis partager les bénéfices.
Deuxièmement, des prêts sont accordés aux entreprises pour financer leurs projets, et le fonds perçoit des intérêts. Le taux d'intérêt est généralement supérieur d'environ 5 % aux taux bancaires, et si l'entreprise ne respecte pas les délais ou ne rembourse pas sa dette, le projet entier risque d'être perdu.
En réalité, une nette différenciation s'opère entre les entreprises immobilières sur le marché vietnamien. Les grandes entreprises, disposant de réserves foncières saines, d'une documentation juridique complète et de finances solides, peuvent encore accéder aux prêts bancaires, tandis que les petites entreprises, croulant sous les projets en cours et fortement endettées, font face à des opportunités très limitées.
Par ailleurs, l'émission d'obligations, qui constituait autrefois une bouée de sauvetage pour de nombreuses entreprises, reste confrontée à de nombreux défis. La confiance des marchés n'est pas encore pleinement rétablie, tandis que la réglementation juridique relative à cette émission demeure complexe, ce qui rend difficile l'accès des entreprises à cette source de financement.
« Pour les petites entreprises, lorsqu’elles ne peuvent émettre d’actions, d’obligations ou emprunter auprès des banques, elles sont contraintes de rechercher des sources de financement externes à des taux d’intérêt élevés, ce qui comporte le risque de perdre des projets si elles ne peuvent rembourser leur dette. Cela montre que les difficultés de trésorerie rencontrées par les entreprises immobilières sont aujourd’hui très importantes », a expliqué Mme Quynh.
Reconnaissant que le financement est l'un des plus grands défis auxquels sont confrontées les entreprises immobilières, M. Vo Thanh Dat, directeur général de Westland Real Estate Joint Stock Company, a déclaré que ces entreprises font actuellement face à deux problèmes majeurs.
Premièrement, l'accès au capital devient de plus en plus difficile. Auparavant, les entreprises pouvaient lever des fonds auprès de différents canaux tels que les partenariats d'investissement, les clients, les obligations ou les banques, mais ces canaux sont désormais tous restreints, en particulier le crédit bancaire.
Deuxièmement, la reprise du marché est lente. Outre la levée des obstacles juridiques, les entreprises doivent également s'efforcer de résoudre leurs problèmes financiers afin de maintenir leurs activités.
En particulier, en 2026, l’accès au capital deviendra encore plus difficile, car l’écart entre les taux d’intérêt des prêts des banques commerciales par actions et ceux des banques commerciales d’État se situera entre 4 % et 5 %.
« Par conséquent, les entreprises souhaitent que cet écart se réduise et qu'elles puissent accéder au crédit à moindre coût, facilitant ainsi le développement de projets et stabilisant leurs opérations commerciales », a-t-il déclaré.
Dat a dit.
Source : https://baodautu.vn/doanh-nghiep-dia-oc-tim-du-duong-cuu-minh-d568734.html
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