Le Département des ressources naturelles et de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville (TN-MT) a récemment présidé une réunion avec divers départements, districts et communes pour discuter des solutions à apporter aux problèmes liés à la délivrance des certificats de droits d'utilisation des terres, des certificats de propriété de maisons et des certificats pour d'autres actifs attachés à la terre (GCN) dans les cas impliquant des accords de vente informels manuscrits (en vigueur à compter du 1er juillet 2004 pour les terres et à compter du 1er juillet 2006 pour les maisons).
Conflit entre les anciennes et les nouvelles lois.
Selon le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, dans les cas susmentionnés, en l'absence de litige et si le terrain est conforme au plan d'urbanisme, la délivrance des certificats d'utilisation du sol sera envisagée. Parallèlement, les acquéreurs illégaux de terrains seront tenus de s'acquitter d'une amende, et leur dossier sera soumis au Comité populaire de la ville pour examen. La délivrance des certificats d'utilisation du sol doit faire l'objet d'un affichage public afin de prévenir tout litige ou réclamation.
Des représentants du Bureau d'enregistrement foncier de Hô Chi Minh-Ville ont indiqué que l'article 50 de la loi foncière en vigueur ne prévoit la délivrance de certificats de droit d'usage du sol que pour les transactions effectuées par acte écrit avant le 1er juin 2004, et ne traite pas des cas postérieurs à cette date. Par ailleurs, le décret 105/2009 relatif aux sanctions administratives en matière foncière prévoit des amendes de 200 000 à 10 millions de VND pour les transferts de terrains et de maisons effectués en violation de la loi ; il exige la remise en état du terrain et la restitution de la superficie transférée… mais ne contient aucune disposition concernant la délivrance de certificats de droit d'usage du sol.
Cependant, l'article 100 de la loi foncière de 2013 stipule que toute personne utilisant actuellement un terrain et possédant l'un des documents prescrits au nom d'une autre personne, ainsi qu'un acte de transfert des droits d'utilisation du terrain signé par les parties concernées, mais n'ayant pas achevé la procédure de transfert de ces droits avant l'entrée en vigueur de la loi (1er juillet 2014) et dont le terrain ne fait l'objet d'aucun litige, a droit à un certificat d'utilisation du terrain et est exemptée de redevances foncières. Toutefois, cette nouvelle loi n'est pas encore entrée en vigueur et aucun texte d'application n'a été publié.
Selon le Bureau d'enregistrement foncier de Hô Chi Minh-Ville, 123 000 demandes sont actuellement en attente pour l'obtention d'un certificat initial de droit d'utilisation du sol. Parmi celles-ci, environ 28 % concernent des transactions immobilières (achat et vente) effectuées avec des documents manuscrits.
L'acheteur est responsable des frais de mutation.
M. Nguyen Hoai Nam, directeur adjoint du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville, estime que les personnes à faibles revenus devraient comprendre la nécessité d'acheter et de vendre des terrains et des maisons à bas prix avec des actes de propriété manuscrits. Selon lui, il s'agit d'un besoin légitime et il convient de créer les conditions nécessaires pour les aider à régulariser leur situation patrimoniale.
De plus, la faute n'incombe pas entièrement à la population, car les politiques juridiques et la gestion étatique sont défaillantes et obsolètes. Des projets de relogement comme An Suong (district 12) et 67/6 Tran Ke Xuong (district de Binh Thanh) sont en suspens depuis plus de dix ans sans permis d'occupation du sol, alors que la plupart des parcelles de relogement ont été cédées par les résidents. Or, selon les directives du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, seuls les cas concernant les logements existants seront pris en compte, et non ceux relatifs aux ventes de terrains.
Selon M. Nam, il est nécessaire de classer les cas d'achat et de vente de terrains au moyen de documents manuscrits afin de les traiter de manière appropriée : achat et vente de terres agricoles converties à d'autres usages après le 1er juillet 2004 ; personnes ayant déjà possédé une maison et l'ayant revendue après le 1er juillet 2004 ; maisons et terrains pour lesquels des titres de propriété existent déjà, mais qui font encore l'objet d'achats et de ventes au moyen de documents manuscrits ; et achat et vente de droits de réinstallation après le 1er juillet 2004. Les personnes ayant obtenu des certificats d'utilisation des terres devraient également être sanctionnées financièrement pour infraction à la loi.
Des représentants du service des impôts de Hô-Chi-Minh-Ville ont indiqué qu'une fois les documents transférés par le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, les autorités fiscales fourniront des instructions sur le calcul des obligations financières, afin de garantir que l'acheteur supporte la taxe de transfert et non le vendeur. M. Doan Thanh, directeur adjoint du bureau d'enregistrement des droits d'utilisation du sol de Hô-Chi-Minh-Ville, a proposé que, outre la sanction des transactions non conformes à la réglementation, la date de référence pour le calcul des obligations financières relatives aux transactions de droits d'utilisation du sol effectuées manuellement soit la date de dépôt de la demande de certificat, afin d'éviter toute comparaison avec les transactions antérieures réalisées dans les règles.
Les représentants des districts et des comtés ont proposé de prolonger le délai d'obtention des certificats de propriété pour les cas d'achat et de vente de terrains et de maisons avec des documents manuscrits jusqu'au 1er mai 2009 - date d'entrée en vigueur du décret 23 (relatif aux sanctions administratives pour les infractions dans les activités commerciales de construction et immobilières) - au lieu du 1er juillet 2006, comme l'avait ordonné le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville.
Source : https://nld.com.vn/thoi-su-trong-nuoc/go-roi-nha-dat-mua-ban-giay-tay-20140121225347498.htm
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