La terre a toujours été considérée comme l'une des ressources les plus importantes de l' économie . Cependant, l'expérience a montré au fil des ans que ce domaine présente également de nombreuses lacunes, qu'il s'agisse de la planification, de l'attribution des terrains, de leur évaluation ou de la gestion des biens publics. Au cours des audits menés entre 2023 et 2025, la Cour des comptes nationale a mis en évidence plusieurs lacunes dans la gestion et l'utilisation des terres dans de nombreuses localités, ministères, secteurs et unités. Elle a également formulé de nombreuses recommandations visant à améliorer les mécanismes et les politiques, à renforcer la discipline de gestion et à exploiter plus efficacement les ressources foncières au service du développement socio-économique.
La gestion des terres présente de nombreuses lacunes persistantes.
En application de la résolution n° 18-NQ/TW relative à la poursuite de l’innovation et de l’amélioration des institutions et des politiques, ainsi qu’au renforcement de l’efficacité de la gestion et de l’utilisation des terres, le Comité du Parti de la Cour des comptes a enjoint l’ensemble du secteur à intensifier les audits thématiques fonciers. L’accent a été mis sur l’amélioration de la qualité des audits, afin d’évaluer la mise en œuvre des politiques et des lois foncières aux niveaux local et national, et de déceler rapidement les lacunes de gestion.
À travers des audits thématiques menés entre 2023 et 2025, la Cour des comptes vietnamienne a constaté que, dans certaines régions, la planification de l'aménagement du territoire manque encore de cohérence avec les plans de développement socio-économique et les plans de construction. Ce manque d'uniformité entrave la mise en œuvre, compromettant l'efficacité de l'utilisation des sols et la stabilité de leur gestion à long terme.
Les activités d'audit foncier menées entre 2023 et 2025 ont révélé de nombreuses lacunes dans la gestion des ressources foncières aux niveaux local et unitaire. (Image illustrative)
Dans le cadre du processus d'attribution et de location de terrains, il arrive fréquemment que des terrains soient mis en service avant la fin des procédures légales. Certaines entités utilisent des terrains sans décision de location ou sans avoir signé de contrat de location formel, comme l'exige la loi. Il convient de noter que certaines entités de la fonction publique financièrement autonomes n'ont pas encore opté pour la location de terrains plutôt que pour leur attribution.
La Cour des comptes continue de se pencher sur la question de l'évaluation foncière. D'après les résultats de l'audit, dans certaines localités, la fixation des prix des terrains ne reflète pas fidèlement la réalité du marché. Les données utilisées pour la comparaison lors de l'évaluation manquent d'informations vérifiables et présentent un faible degré de similarité, ce qui risque d'entraîner la fixation de prix inappropriés.
La Cour des comptes de l'État estime que le système de base de données foncières manque encore d'uniformité, que les informations sur le marché des prix fonciers ne sont pas véritablement transparentes, et que le phénomène d'« inflation des prix » dans certaines régions a également un impact significatif sur l'évaluation des terres.
Un autre problème soulevé concerne la pratique persistante, dans de nombreux endroits, de louer des terrains publics sans mise aux enchères, de dépasser la durée des baux ou de sous-louer en violation de la réglementation. De plus, d'importantes dettes liées à des baux de terrains publics restent impayées.
Concernant l'aménagement et la gestion du parc de logements sociaux et des terrains, la Cour des comptes a constaté que de nombreux biens étaient restés vacants pendant des années ou étaient utilisés de manière inefficace. Dans de nombreux cas, des logements sociaux et des terrains ont été loués, empruntés ou utilisés dans le cadre de coentreprises ou de partenariats avant même l'approbation du plan d'utilisation des biens publics.
Par le biais d'audits pratiques, la Cour des comptes a également constaté certaines incohérences dans les mécanismes et politiques actuels. Plus précisément, certaines dispositions du décret n° 71/2024/ND-CP relatives à la méthode du plus-value foncière présentent des limites quant à la prise en compte des fluctuations de prix des transferts de propriété, des baux fonciers et immobiliers, ainsi que des prix des produits commerciaux, dans le calcul des recettes liées au développement.
Sur la base des résultats de l'audit, le Bureau d'audit de l'État a recommandé de modifier, de compléter ou d'abroger 16 documents émis par des agences centrales et 19 documents relevant de l'autorité locale.
Selon le Dr Nguyen Minh Phong, expert en économie, les lacunes relevées par le Bureau d'audit de l'État montrent que de nombreux « goulots d'étranglement » dans la gestion des ressources foncières n'ont pas été traités en profondeur, notamment le chevauchement des planifications et l'évaluation inexacte des terres.
« La découverte et l'identification par le Bureau d'audit de l'État des lacunes en matière de gestion foncière permettent non seulement de mettre en garde contre le risque de perte de ressources publiques, mais créent également une pression positive sur les collectivités locales, les ministères et les secteurs afin qu'ils revoient et corrigent leurs processus de gestion », a commenté M. Phong.
Parallèlement, le professeur agrégé Dinh Trong Thinh, expert en économie, a estimé que les audits récents ont permis de mettre en lumière de manière relativement exhaustive les lacunes en matière de gestion et d'utilisation des terres dans de nombreuses localités. Selon lui, les conclusions de ces audits revêtent une importance économique non seulement, mais contribuent également à accroître la transparence, à renforcer la responsabilité et à discipliner la gestion foncière.
La Cour des comptes de l'État a recommandé de modifier, de compléter ou d'abroger 16 documents émis par des organismes centraux et 19 documents relevant de l'autorité locale.
Débloquer les ressources grâce à la réforme institutionnelle
Selon la Cour des comptes de l'État, bien que le système de politiques et de lois foncières ait été modifié et complété ces dernières années, il subsiste des incohérences et des divergences avec les réglementations juridiques connexes, ce qui engendre des difficultés de mise en œuvre.
S’appuyant sur son expérience en matière d’audit, la Cour des comptes propose de poursuivre la révision et l’amélioration de la réglementation foncière, dans le respect du cadre juridique en vigueur. Parallèlement, il est nécessaire d’améliorer les méthodes d’évaluation foncière, en précisant les critères et les bases de détermination et d’ajustement des coefficients de prix des terrains afin d’en garantir la cohérence d’application.
La Cour des comptes a également souligné la nécessité d'accélérer les réformes des procédures administratives et de moderniser la gestion foncière grâce à la transformation numérique. À cet égard, la mise en place d'un système centralisé d'information foncière, reliant les niveaux central et local et intégrant les bases de données, est considérée comme une solution essentielle pour accroître la transparence du marché immobilier.
En outre, le Bureau d'audit de l'État recommande d'améliorer la qualité du travail de planification ; de donner la priorité à l'achèvement de la planification locale, urbaine et rurale, ainsi qu'à la planification des secteurs de la production et des entreprises avec des orientations à long terme, afin de servir de base à une gestion foncière stable et à long terme.
L'organisme d'audit a également souligné la nécessité d'un examen approfondi des terrains, des propriétés vacantes et des zones sous-utilisées, notamment les biens publics, afin de trouver des solutions pour une utilisation plus efficace des ressources foncières et éviter le gaspillage. Il est par ailleurs indispensable de définir clairement les responsabilités des organisations et des particuliers en cas d'infraction.
Selon le Dr Nguyen Minh Phong, pour que les recommandations d'audit soient véritablement efficaces, il est nécessaire de renforcer davantage le mécanisme de coordination entre le Bureau d'audit de l'État et les agences de gestion de l'État en matière de modification des politiques et d'organisation de la mise en œuvre des lois foncières.
M. Phong a également déclaré que les collectivités locales et les unités doivent renforcer la responsabilité de leurs dirigeants en matière de gestion foncière et, dans le même temps, traiter strictement les cas de mise en œuvre tardive des conclusions et recommandations d'audit.
« Si les recommandations de l’audit sont pleinement et complètement mises en œuvre, les ressources foncières seront exploitées plus efficacement, créant ainsi davantage de possibilités de croissance économique », a souligné le Dr Nguyen Minh Phong.
D'un autre point de vue, le professeur agrégé Dinh Trong Thinh estime que, dans le contexte de la loi foncière de 2024 comportant de nombreux changements, la Cour des comptes de l'État doit continuer à promouvoir des audits approfondis sur la gestion et l'utilisation des terres afin de renforcer son rôle constructif grâce à des recommandations visant à améliorer les mécanismes et les politiques à long terme.
Selon les experts, les entités soumises à des audits fonciers devraient remédier de manière proactive aux lacunes de leur gestion interne, plutôt que d'attendre l'intervention de l'organisme d'audit avant d'agir.
Source : https://congthuong.vn/hang-loat-bat-cap-dat-dai-bi-kiem-toan-chi-ro-457191.html
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