Le phénomène de « différence de prix » dans le segment de l'immobilier de luxe

VTV.vn - Le phénomène de « vente à un prix plus élevé », courant dans le segment bas de gamme, apparaît désormais même dans les projets de luxe.

Les prix des appartements de luxe à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville ne cessent d'augmenter, établissant de nouveaux niveaux dans de nombreux projets immobiliers.

D'après le rapport du ministère de la Construction du troisième trimestre 2025, les prix des appartements continuent d'augmenter, notamment sur les segments moyen et haut de gamme. À Hanoï, le prix moyen a atteint 95 millions de VND/m², et plus de 43 % des nouveaux projets affichent des prix supérieurs à 120 millions de VND/m². Certains projets de prestige établissent de nouveaux niveaux de prix, tels que Sun Feliza Suites Cau Giay (160-180 millions de VND/m²), The Nelson Private Residences (130-180 millions de VND/m²) et Starlake Tay Ho Tay (130-180 millions de VND/m²).

À Hô Chi Minh -Ville, le prix moyen est d'environ 91 millions de VND/m², tandis que les projets du centre-ville se vendent entre 120 et 150 millions de VND/m². Le ministère de la Construction estime que l'accélération de plusieurs grands projets d'infrastructure (métro n° 1, périphérique n° 3, pont Thu Thiem n° 4, etc.) conjuguée à une offre limitée contribue à la hausse continue des prix.

Le segment du luxe a connu la plus forte augmentation : Lancaster Legacy (168-210 millions de VND/m²), The Opusk Residence (225-290 millions de VND/m²), Grand Manhattan (150-190 millions de VND/m²), Empire City (142-178 millions de VND/m²), The Metropole Thu Thiem (180-225 millions de VND/m²).

Selon le ministère de la Construction, malgré la forte hausse continue des prix des appartements à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, le nombre de transactions immobilières tend à diminuer. Le rapport du ministère indique qu'au troisième trimestre, environ 136 681 transactions ont été enregistrées à l'échelle nationale, soit seulement 87 % du chiffre du deuxième trimestre 2025 et 96,6 % de celui de la même période en 2024.

Le phénomène de « vente à un prix plus élevé » dans les appartements de luxe

Le marché immobilier est calme, mais la pratique de la vente avec une différence de prix se répand de plus en plus dans les projets haut de gamme, qui avaient l'habitude d'utiliser des incitations pour attirer les clients. Nombreux sont ceux qui affirment qu'acquérir un logement au prix fixé par l'investisseur est devenu quasiment impossible. Un agent immobilier confie : « Les biens sont vendus en un clin d'œil, chaque logement présente une différence de prix, il n'y en a pas un seul. Cette différence se situe généralement entre 250 et 300 millions de VND par logement. »

Cette situation a surpris de nombreux acheteurs, d'autant plus que, jusqu'à présent, les transactions avec frais supplémentaires concernaient principalement le segment bas de gamme. M. Ngo Dang Quyen (Hanoï) a déclaré : « Nous souhaitons acheter au prix annoncé par l'investisseur, mais l'apparition de frais supplémentaires non prévus au contrat oblige les acheteurs à examiner attentivement les offres avant de prendre une décision. »

L’expert immobilier Nguyen Van Linh a déclaré que ce phénomène reflète une demande sur le segment haut de gamme qui dépasse largement les attentes des investisseurs. « Les clients souhaitant acheter au juste prix rencontreront des difficultés, mais cela indique également que le marché reste attractif et que les flux de trésorerie se concentrent toujours sur des projets de qualité et des emplacements de premier choix », a-t-il ajouté.

Cependant, la hausse des prix de vente met les acheteurs sous forte pression. M. Tran Minh Tuan (Hanoï) a déclaré : « Nous devons bien nous renseigner sur les appartements avec ou sans frais supplémentaires et tenir compte de nos capacités financières. Auparavant, acheter un appartement de luxe était plus simple, mais maintenant, avec la hausse des prix, l’acquisition d’un logement est devenue beaucoup plus stressante. »

Parallèlement, l'offre d'appartements à Hanoï a progressé de 10 % au troisième trimestre par rapport à la même période l'an dernier. Mme Nguyen Hoai An, directrice de CBRE Hanoï, a indiqué que l'offre actuelle, d'environ 30 000 unités, est relativement abondante ; seuls quelques projets affichent des prix trop élevés, ce qui freine la consommation.

Les transactions sont calmes, mais les ventes atypiques se multiplient dans les projets haut de gamme. Photo non contractuelle.

Réagissant à ce problème, l'Association vietnamienne de l'immobilier a reconnu que certains investisseurs s'associent à des plateformes de négociation pour mettre sur le marché des biens immobiliers en petites quantités, créant ainsi une pénurie artificielle afin de faire grimper les prix. « De nombreux projets ne manquent pas de biens, mais les investisseurs créent malgré tout une pénurie pour faire monter les prix. Cette pratique fausse le marché et doit être enrayée », a affirmé M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association.

Au prix actuel, un appartement de luxe de 60 m² à Hanoï coûte environ 6 milliards de dongs, un montant hors de portée pour la plupart des gens. Si l'on tient compte de la différence, la pression financière est encore plus forte. Les experts craignent que les liquidités sur le marché ne profitent qu'aux investisseurs, tandis que les besoins réels en logement sont de plus en plus négligés. Si cette situation perdure sans mécanisme de contrôle, la réputation du projet et l'expérience client pourraient en pâtir à long terme.

Des solutions pour stabiliser le marché seront bientôt disponibles.

Face à l'évolution complexe du marché immobilier, le Premier ministre a publié la circulaire officielle n° 190/CD-TTg, demandant la mise en œuvre simultanée de mesures de stabilisation. Selon cette circulaire, les ministères et les collectivités locales doivent finaliser le cadre juridique relatif au logement, au foncier et à l'immobilier ; simplifier drastiquement les procédures administratives ; et ajuster la réglementation des redevances d'utilisation des sols afin d'éviter une hausse excessive des prix. Le gouvernement a également mis l'accent sur le développement du logement social, avec pour objectif de dépasser les 100 000 unités prévues pour 2025, tout en étudiant de nouvelles politiques en matière de location et d'accession à la propriété pour les ménages à faibles revenus.

Le ministère de la Construction a été chargé de proposer des solutions pour maîtriser les prix conformément aux mécanismes du marché, tout en garantissant le droit au logement pour tous. Il doit également rendre compte sans délai des résultats des cinq groupes de travail qui s'attellent directement à résoudre les difficultés rencontrées dans les projets immobiliers à l'échelle nationale, notamment en matière de logement social.

Ce n'est que lorsque les mécanismes de gestion et les politiques de soutien seront sérieusement mis en œuvre que le marché immobilier pourra se développer durablement.

Le Premier ministre a également demandé au gouverneur de la Banque d'État du Vietnam de gérer la politique monétaire de manière proactive et efficace, de renforcer le contrôle et l'évaluation du crédit, et d'accorder la priorité aux projets de logements sociaux, de logements pour travailleurs, de rénovation et de reconstruction d'immeubles d'habitation, ainsi que de logements commerciaux à des prix raisonnables. Parallèlement, il est nécessaire de surveiller de près les crédits accordés aux projets dont les prix de vente sont excessivement élevés ou qui présentent des signes d'inflation ou de hausse des prix.

Sous la pression de la hausse des prix et des fortes disparités tarifaires, le marché de l'immobilier de luxe doit relever le défi de concilier la rentabilité des investisseurs et l'accès au logement. La mise en œuvre simultanée de solutions par le gouvernement et le ministère de la Construction sera essentielle pour maîtriser les distorsions, garantir la transparence du marché et restaurer la confiance des acheteurs.

Source : https://vtv.vn/hien-tuong-ban-chenh-o-phan-khuc-bat-dong-san-hang-sang-100251129125013938.htm