L'agence HoREA a récemment soumis un document à la municipalité d'Hô-Chi-Minh-Ville demandant une révision et une modification de la méthode de calcul de la taille des logements dans les projets immobiliers. Cette démarche vise à lever les obstacles techniques à l'origine du déséquilibre entre l'offre et la demande et à favoriser la construction de logements abordables répondant au mieux aux besoins réels.
La réglementation actuelle a conduit à des appartements excessivement grands.
D'après une analyse de HoREA, la décision 32/2025/QD-UBND entrave l'octroi des permis de construire. L'application d'une méthode unique de calcul de la population contraint les promoteurs à augmenter la proportion d'appartements de grande taille pour atteindre les objectifs d'urbanisme. Cette mesure a pour effet de concentrer l'offre sur le segment haut de gamme, alors que le marché manque cruellement de logements abordables.
Les besoins réels du marché du logement urbain.
Les données d'enquêtes montrent que la structure des familles urbaines a considérablement évolué, la taille moyenne des ménages se situant désormais entre une et trois personnes. Actuellement, environ 60 à 70 % des acheteurs recherchent des appartements de deux chambres (environ 70 m²), tandis que 20 à 25 % s'intéressent aux appartements de 50 m². La demande pour des appartements plus grands ne représente quant à elle que 10 % au maximum. Le maintien de l'ancienne méthode de calcul pourrait engendrer un cercle vicieux de surproduction de biens immobiliers haut de gamme, similaire à celui observé entre 2011 et 2013, générant des pertes sur créances et des stocks importants pour les entreprises.
Proposition d'une méthode de calcul de population flexible.
Pour remédier à ce goulot d’étranglement, HoREA propose d’ajouter une méthode de détermination de la population basée sur des critères spécifiques : la superficie de l’appartement, le nombre de chambres ou l’application d’un espace de vie moyen d’environ 32 m²/personne.
Cette proposition recommande également une classification détaillée de la méthode de calcul pour chaque type de logement : logement commercial, logement social et logement de relogement. Cette méthode est considérée comme similaire à l’expérience de gestion mise en œuvre à Hanoï (maximum de 5 personnes par appartement), reflétant fidèlement les pratiques d’occupation réelles dans les grandes villes.
Avantages pour le marché immobilier
Ces ajustements réglementaires devraient avoir les impacts positifs suivants :
- Améliorer l’offre : augmenter le nombre de petits appartements abordables pour la majorité de la population.
- Réduction des risques commerciaux : limiter le stock d’appartements de grande taille difficiles à vendre et améliorer l’efficacité des investissements.
- Stabilisation des prix : Une offre abondante dans le segment des logements abordables contribuera à freiner les hausses déraisonnables des prix de l'immobilier.
De manière générale, une révision des règles de calcul de la population est nécessaire au développement équilibré et durable du marché immobilier de Hô Chi Minh-Ville. Les acheteurs et les investisseurs doivent suivre de près les ajustements apportés par la municipalité en matière de planification afin d'élaborer des stratégies adaptées.
Source : https://baolamdong.vn/horea-de-xuat-thay-doi-cach-tinh-dan-so-chung-cu-tai-tphcm-439935.html
Comment (0)