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| Avec des changements positifs dans la situation socio-économique générale et des solutions, le marché immobilier pourrait entrer dans une nouvelle phase de développement. (Source : BXD) |
L'immobilier « se réchauffe »
Le marché a connu un creux à partir du second semestre 2022, marqué par un gel, une quasi-absence de transactions et une faible liquidité. En réalité, malgré les nombreuses prévisions de baisse du marché depuis 2020, deux années de Covid-19 ont permis aux flux de trésorerie de continuer à affluer, contribuant ainsi à maintenir le rythme. Les investisseurs ont vu cela comme un « analgésique » soutenant le marché jusqu'au second semestre 2022, où il a chuté.
Les entreprises du secteur immobilier traversent une situation difficile. Les difficultés juridiques et financières sont deux des difficultés qui les ont frappées ces derniers temps. Lever des capitaux pour le développement de projets est également difficile pour les entreprises, car les banques resserrent les limites de crédit et la levée de capitaux obligataires est également plus difficile.
De nombreux facteurs défavorables ont affecté le marché, avec une offre rare, un flux de trésorerie affaibli et une confiance réduite entraînant un faible volume de transactions de la fin 2022 aux 6 premiers mois de 2023.
Récemment, lors d'une conférence à Ba Ria - Vung Tau le 12 septembre, le ministre de la Construction, Nguyen Thanh Nghi, a déclaré que le marché immobilier stagnait en raison d'une offre limitée. Le nombre de projets ouverts à la vente au premier semestre de cette année a été très faible, dont seulement 30 projets de plus de 4 500 appartements éligibles à la vente, soit environ 37,5 % par rapport aux six premiers mois de 2022.
Cependant, les difficultés du marché immobilier s'atténuent progressivement. Grâce à l'évolution positive de la situation socio-économique générale et aux solutions mises en place, le marché immobilier peut entrer dans une nouvelle phase de développement.
Le ministre de la Construction, Nguyen Thanh Nghi, prévoit un redressement progressif du marché immobilier au cours des derniers mois de 2023 et une reprise en 2024. De fait, les investisseurs se préparent à lancer des projets immobiliers comme celui de Thanh Hoa, dont la valeur (calculée selon le prix du terrain figurant dans la Liste des prix fonciers) est supérieure ou égale à 30 milliards de dôngs. La période d'autorisation s'étend du 29 septembre 2023 au 30 juin 2025.
Le Comité populaire de district exerce les droits et est autorisé par le Comité populaire de la ville, conformément aux dispositions de la loi. Il est responsable devant le Comité populaire de la ville dans le cadre des droits et responsabilités qui lui sont conférés.
Au cours du processus de mise en œuvre, si des difficultés, des problèmes ou des questions dépassant son autorité surviennent, le Comité populaire du district doit rapidement en faire rapport et proposer au Comité populaire de Hanoi pour examen et orientation conformément à la réglementation.
En particulier, le Comité populaire du district renforcera spécifiquement le Conseil d'évaluation foncière et chargera le Département des ressources naturelles et de l'environnement, le Département des finances - Planification et les départements et bureaux connexes d'organiser l'examen, de conseiller et de faire rapport au Comité populaire du district pour la mise en œuvre conformément à la réglementation.
Les comités populaires au niveau des districts sont chargés de coordonner la détermination des prix spécifiques des terrains comme base d'indemnisation et de réinstallation pour les projets mis en œuvre dans de nombreux districts, villes et projets à la frontière des districts, villes et cités.
Le Comité populaire de Hanoi a également chargé le Département des ressources naturelles et de l'environnement de présider et de coordonner avec le Département des finances et les unités concernées pour guider les comités populaires au niveau du district sur les procédures, l'ordre et la mise en œuvre des contenus autorisés conformément aux réglementations légales.
Le Département des ressources naturelles et de l'environnement préside également au suivi, à l'inspection, à la supervision et à la synthèse du contenu des autorisations des comités populaires au niveau du district.
Les stations balnéaires commenceront à être vendues à partir du 16 septembre, ou certains projets à Quang Ninh et Hai Phong devraient également être ouverts à la vente à partir d'octobre 2023. Les investisseurs pensent que c'est le bon moment pour investir de l'argent.
Selon les informations de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, le second semestre 2023 devrait être propice aux investissements immobiliers à long terme pour les clients disposant de liquidités suffisantes. Les biens bénéficiant d'une situation géographique favorable, d'une bonne infrastructure routière et de prix raisonnables attireront notamment des liquidités.
Le niveau du district de Hanoi est autorisé à évaluer les terrains d'une valeur de 30 milliards de VND ou plus.
Le Comité populaire de Hanoi vient de publier une décision autorisant le Comité populaire de district à décider des prix spécifiques des terrains comme base de calcul de l'indemnisation lorsque l'État récupère des terres, de calcul des frais d'utilisation des terres lors de l'attribution de terres de réinstallation, de calcul des frais d'utilisation des terres et du loyer foncier lorsque l'État attribue des terres, loue des terres ou modifie les fins d'utilisation des terres aux ménages et aux particuliers.
En conséquence, le Comité populaire du district aura le droit de calculer les frais d'utilisation des terres pour la superficie des terres dépassant la limite lorsque l'État reconnaît les droits d'utilisation des terres résidentielles des ménages et des particuliers.
Notamment, le champ d'application de l'autorisation est mis en œuvre dans le cas de terrains ou de surfaces foncières ayant une valeur.
Conformément à la décision relative à cette autorisation, avant le 30 mars 2025, le Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement de Hanoi présidera et coordonnera avec les départements, les branches et les comités populaires de district un examen préliminaire et une évaluation des résultats du travail d'autorisation. Ensuite, il soumettra un rapport au Comité populaire de Hanoi pour envisager la poursuite de l'autorisation ou la décentralisation comme base d'organisation de la mise en œuvre pour la période suivante.
L'attrait des nouveaux marchés immobiliers dans la région du Sud-Ouest
De nombreuses localités de la région du Sud-Ouest bénéficient de la connectivité des infrastructures régionales, dans lesquelles l'urbanisme durable est considéré comme un « point chaud » pour l'investissement immobilier dans la région.
Outre l'attrait de la « capitale » du Sud-Ouest, la ville de Can Tho, les investisseurs s'intéressent à d'autres nouveaux marchés qui présentent également des avantages tels que la situation géographique, les infrastructures synchrones de voies navigables et de trafic routier interrégionales, notamment les villes : Vi Thanh (province de Hau Giang), Cao Lanh (province de Dong Thap), Rach Gia (province de Kien Giang), Chau Doc (province d'An Giang)...
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| De nombreuses localités du Sud-Ouest bénéficient d'une connectivité régionale des infrastructures, où l'urbanisme durable est considéré comme un « point chaud » pour l'investissement immobilier dans la région. (Source : VNA) |
Les experts affirment que lorsque la distance de déplacement n’est pas importante, l’investissement immobilier se déplacera vers de nouveaux marchés offrant des avantages en termes de prix, de fonds fonciers, d’infrastructures et de potentiel de développement.
La province d’An Giang en est un exemple : les prix des terrains y sont bien moins chers que sur les marchés établis de longue date comme Binh Duong, Vung Tau et Dong Nai.
Concernant la province de Hau Giang, l'expert immobilier Le Tien Vu a déclaré qu'avec le taux de croissance économique le plus élevé de la région du Sud-Ouest, la localité affirme progressivement sa position et son potentiel, devenant un aimant attirant les capitaux d'investissement.
Cela est clairement démontré par les indicateurs du deuxième trimestre 2023 tels que le niveau d'intérêt pour l'immobilier privé à Hau Giang a augmenté de 13%, le niveau d'intérêt pour l'immobilier dans le segment foncier de la ville de Vi Thanh a augmenté de 15%.
Auparavant, pour l'ensemble de l'année 2022, le taux de croissance du produit intérieur brut régional (PIBR) de la province de Hau Giang était estimé à 113,94 %, se classant au premier rang dans la région du Sud-Ouest et au quatrième rang à l'échelle nationale.
La province de Hau Giang se concentre également sur l'investissement dans la rénovation et la modernisation des routes provinciales telles que : la route provinciale 925B, la route provinciale 926B, la DT 927, la DT 929, la modernisation de la route nationale 61C reliant Vi Thanh - Can Tho...
Il s'agit d'un signal pour la province de Hau Giang d'« accélérer » le développement des infrastructures de transport, ouvrant de nombreuses nouvelles opportunités, augmentant le potentiel d'attraction, appelant à l'investissement et renforçant les connexions entre la province et les localités de la région du Sud-Ouest.
Selon le président de l'Association immobilière de la ville de Can Tho, Duong Quoc Thuy, les segments immobiliers du Sud-Ouest sont actuellement assez diversifiés, chaque gamme de produits ayant son propre potentiel de développement.
En ce qui concerne l'immobilier industriel, Long An est un point positif de la région car il est situé à côté de Ho Chi Minh-Ville, dispose de transports pratiques et est également la province avec les parcs et clusters industriels les plus concentrés.
Certains parcs industriels à louer efficacement tels que : l'extension du parc industriel de Hai Son, Duc Hoa 1, Tan Duc, Xuyen A,... le prix de location par rapport à Ho Chi Minh Ville et Binh Duong est assez compétitif.
De plus, de nombreuses localités de la région du Sud-Ouest favorisent également la planification des investissements dans les parcs industriels tels que Vinh Long, Hau Giang, Dong Thap... avec de nombreuses incitations à l'investissement telles que : l'exonération de l'impôt sur les sociétés pendant 4 ans et une réduction de 50 % de l'impôt à payer dans les 9 prochaines années, bénéficiant d'un taux d'impôt sur les sociétés de 10 % dans les 15 ans.
Le président de l'Association immobilière de la ville de Can Tho a déclaré que le segment des appartements est actuellement et sera florissant dans la région du Sud-Ouest, typiquement dans la ville de Can Tho récemment, cette gamme de produits a été très attractive, chaque projet lancé est vendu.
Non seulement à Can Tho, mais aussi dans certaines villes de type I telles que Long Xuyen (province d'An Giang), My Tho (province de Tien Giang) développeront également ce type avec le processus d'urbanisation, attirant toujours une main-d'œuvre de haute qualité.
En particulier pour la ville de Can Tho, avec son emplacement au centre du Sud-Ouest, elle est considérée par les experts comme un marché immobilier « prometteur ».
Avec une densité de population trois fois supérieure à la densité nationale et deux fois supérieure à celle de la région, la demande de logements à Can Tho augmente grâce à l'attrait d'une population venue de partout pour étudier et vivre, notamment grâce à la main-d'œuvre abondante qui travaille dans les zones et pôles industriels de la ville. Ce groupe d'immigrants a un besoin important de logements, ce qui stimule la demande de terrains, de maisons de ville et d'appartements dans la localité.
Règlement sur les limites des terrains résidentiels
Conformément aux dispositions de la loi foncière de 2013, la limite des terrains résidentiels sera déterminée conformément à la réglementation sur les limites dans chaque localité.
Conformément à l'article 103 de la loi foncière de 2013, la méthode de détermination de la superficie résidentielle des terrains avec jardins et étangs est la suivante : Dans le cas d'un terrain avec jardins et étangs formé du 18 décembre 1980 au 1er juillet 2004 et que l'utilisateur actuel possède l'un des types de documents sur les droits d'utilisation des terres prescrits à l'article 100 de la loi foncière de 2013, mais que la superficie résidentielle n'est pas clairement indiquée dans ces documents, la superficie résidentielle est déterminée par le Comité populaire de la province en fonction des conditions et coutumes locales pour prescrire la limite de reconnaissance des terres résidentielles pour chaque ménage conformément aux coutumes locales en fonction du nombre de personnes dans le ménage.
La limite d'attribution des terrains résidentiels est déterminée en fonction des documents d'utilisation du sol. Lorsqu'un certificat de droit d'utilisation du sol est délivré et que le contenu est indiqué comme terrain résidentiel, cette zone est reconnue comme terrain résidentiel. Autrement dit, la superficie du terrain résidentiel est indiquée de manière claire et précise sur le certificat de droit d'utilisation du sol.
En l’absence de documents relatifs aux droits d’utilisation des terres ou aux décisions d’attribution des terres, il est déterminé comme suit :
Si le terrain est utilisé de manière stable et non en raison d'un empiètement ou d'un changement illégal d'utilisation du terrain, le type de terrain est déterminé en fonction de l'état actuel du terrain utilisé.
Si le terrain utilisé comporte une maison, il est reconnu comme terrain résidentiel selon la réglementation.
Si le terrain est utilisé en raison d’un empiètement ou d’un changement illégal d’affectation du terrain, le type de terrain est déterminé en fonction de l’origine, de la gestion et du processus d’utilisation.
Dans le cas où le terrain est utilisé à de nombreuses fins différentes et n'est pas un terrain résidentiel avec un jardin ou un étang sur la même parcelle :
Si les limites entre les objectifs sont déterminées, séparez les parcelles de terrain en fonction de chaque objectif et déterminez l'objectif de chaque parcelle de terrain.
Si la limite d'utilisation entre les usages ne peut être déterminée, l'usage principal du sol est déterminé en fonction du type de terrain ayant le prix le plus élevé dans la liste des prix des terrains.
Pour les terrains résidentiels ruraux, la superficie des terrains résidentiels reconnus aux fins de l'utilisation des terres résidentielles est déterminée selon la limite foncière correspondante. Si la superficie excède la limite prescrite, seule la partie comprise dans cette limite est reconnue ; si elle est inférieure ou égale à cette limite, la superficie des terrains résidentiels sera déterminée pour la totalité du terrain.
En cas de terrain avec jardin ou étang sans documents clairs déterminant la superficie, celle-ci est déterminée comme suit :
Le Comité populaire provincial, sur la base des coutumes et des conditions locales, doit prescrire la limite de reconnaissance des terres pour chaque ménage conformément aux coutumes locales et au nombre de personnes dans le ménage.
Si la superficie du terrain est supérieure à la limite de reconnaissance du terrain résidentiel local, la superficie du terrain résidentiel est déterminée par la limite de reconnaissance du terrain résidentiel local.
Si la superficie du terrain est inférieure à la limite de reconnaissance du terrain résidentiel local, la superficie du terrain résidentiel est déterminée comme la superficie totale du terrain.
En l'absence de document relatif aux droits d'utilisation du sol, conformément à la loi foncière, la superficie du terrain résidentiel est déterminée conformément au niveau prescrit à l'article 100, paragraphe 4, de la loi foncière. Si le terrain est utilisé de manière stable depuis le 15 octobre 1993, la superficie du terrain résidentiel est déterminée conformément au niveau de superficie attribué à chaque ménage et à chaque individu, conformément aux articles 143, paragraphe 2, et 144, paragraphe 4.
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