La hausse des taux d'intérêt met le marché immobilier à l'épreuve.

Le retour des pressions inflationnistes et la prudence affichée par les principales banques centrales mondiales ont réduit les marges de manœuvre pour maintenir des taux d'intérêt bas. (Photo : PV)

L'immobilier est souvent le secteur qui profite le plus des fluctuations de trésorerie. Après une longue période de faible niveau, les taux d'intérêt sur l'épargne dans de nombreuses banques ont discrètement augmenté à court terme, entraînant une hausse des taux d'intérêt sur les prêts. Bien que la Banque d'État ait maintenu sa politique de soutien à la liquidité et n'ait pas indiqué de resserrement monétaire en ne reprenant pas le canal des retraits de liquidités via les bons du Trésor depuis juin, le niveau des taux d'intérêt est actuellement soumis à de fortes pressions.

En effet, lorsque les taux d'intérêt augmentent fortement, le premier impact, et le plus évident, est la baisse de liquidités sur le marché. Les acheteurs de logements, notamment ceux qui ont recours à des prêts, revoient leurs projets financiers. Parallèlement, les investisseurs immobiliers se montrent plus prudents quant à l'expansion de leur portefeuille, car la rentabilité attendue a peu de chances de compenser la hausse du coût du capital.

Dans le même temps, les entreprises de développement de projets sont confrontées à un double risque : la hausse des coûts financiers et la baisse de la demande entraînent un ralentissement des flux de trésorerie et une diminution de l’offre. Lorsque l’offre diminue, les transactions stagnent et les prix peinent à maintenir la même dynamique haussière qu’auparavant.

Le marché immobilier est un secteur fortement dépendant de la politique de crédit. (Photo : PV)

Du fait de son recours fréquent à l'endettement, l'immobilier est le secteur d'investissement le plus directement et le plus fortement affecté par les fluctuations des taux d'intérêt. Par le passé, le marché vietnamien a connu une forte baisse entre 2011 et 2013, lorsque les taux d'intérêt des prêts ont dépassé le seuil de 18 à 20 % par an. De nombreuses entreprises et de nombreux investisseurs ont dû vendre des actifs pour limiter leurs pertes, ce qui a entraîné un gel prolongé du marché. Dans de nombreuses régions, même dans le centre du pays, les prix de l'immobilier ont chuté de 30 à 40 %.

Cela s'explique en partie par une mentalité d'investissement qui privilégie les prêts à court terme, alors que les projets et actifs immobiliers s'inscrivent dans des cycles d'investissement longs. Lorsque les coûts du capital augmentent brutalement, les flux de trésorerie sont perturbés et le risque d'illiquidité devient quasi inévitable.

La pression provient également des prêts immobiliers à taux préférentiels. Cependant, cette période préférentielle n'est que temporaire. Lors du passage à un taux variable, si le taux d'intérêt général augmente, la pression pour rembourser la dette s'accroît fortement. De nombreux emprunteurs se retrouvent alors dans une situation où ils ne remboursent aucun capital, tandis que les intérêts ont doublé. En période de faible liquidité, la revente des produits pour limiter les pertes devient difficile et le risque de créances irrécouvrables peut réapparaître sur le système de crédit.

Les entreprises immobilières sont confrontées à un double risque en cas de hausse des taux d'intérêt. D'une part, elles doivent supporter des coûts financiers plus élevés pour les prêts nécessaires à la réalisation de leurs projets. D'autre part, le pouvoir d'achat sur le marché diminue lorsque les ménages ont des difficultés à accéder aux prêts immobiliers.

Parallèlement, le marché des obligations d'entreprises ne s'est pas encore pleinement redressé. Les nouvelles émissions restent prudentes, tandis que le volume d'obligations arrivant à échéance demeure élevé, contraignant de nombreuses entreprises à gérer leur trésorerie en cédant des fonds fonciers, en retardant l'avancement des travaux de construction ou en négociant avec les entrepreneurs et les banques des échéanciers de paiement plus longs.

Outre les répercussions sur les projets en cours, le maintien de taux d'intérêt élevés compromet également la capacité d'accroître les fonds fonciers et de lancer de nouveaux projets. Par conséquent, l'offre de logements risque de connaître une baisse significative à moyen terme.

Une autre conséquence est l'impact indirect sur les investissements publics et les coûts d'infrastructure. Lorsque les prix des matières premières, le coût de la main-d'œuvre et les frais de déblaiement augmentent, la progression de nombreux projets de transport essentiels est ralentie. Cela affecte directement les anticipations d'augmentation des prix dans les zones qui devaient « bénéficier des infrastructures », plaçant ainsi de nombreux investisseurs secondaires dans une situation délicate.

Malgré de nombreux défis, les perspectives à long terme du marché immobilier vietnamien restent positives, grâce à une forte demande réelle de logements et à l'urbanisation. La croissance économique maintiendra une demande stable dans des segments tels que le logement, l'immobilier industriel, les bureaux à louer et le commerce de détail.

L'Association vietnamienne des agents immobiliers estime qu'actuellement, les acquéreurs devraient profiter des taux d'intérêt bas et de la reprise de l'offre. Par conséquent, le recours aux prêts devrait être maîtrisé et ne pas dépasser 50 % de la valeur du bien, afin de se prémunir contre les risques liés à une éventuelle remontée des taux. Les acquéreurs devraient privilégier les projets d'investisseurs réputés, disposant de solides capacités financières, de garanties juridiques et dont la construction est en cours, notamment pour les logements en construction.

Source : https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html