Lorsque les taux d'intérêt sur l'épargne augmentent, quel impact cela a-t-il sur le marché immobilier ?

Selon les experts, lorsque les taux d'intérêt sur les dépôts augmentent, les coûts de production des banques augmentent également, ce qui exerce une pression quasi inévitable sur les taux d'intérêt des prêts, même s'il peut y avoir un certain délai.

Il est prévu que dans les prochains mois, les banques auront du mal à maintenir les faibles niveaux de prêts observés début 2025. Par conséquent, les taux d'intérêt moyens des prêts au quatrième trimestre pourraient augmenter par rapport au troisième trimestre 2025.

Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), la première et la plus évidente conséquence de la hausse des taux d'intérêt est la baisse de la liquidité sur le marché. Les acquéreurs, notamment ceux qui contractent un prêt, revoient leurs projets financiers. Parallèlement, les investisseurs se montrent plus prudents quant à l'expansion de leurs portefeuilles, car la rentabilité attendue risque de ne pas compenser la hausse du coût du capital.

Dans le même temps, les entreprises de développement de projets sont confrontées à un double risque : la hausse des coûts financiers et la baisse de la demande, qui entraînent un ralentissement des flux de trésorerie et une diminution de l’offre. Lorsque l’offre diminue, les transactions stagnent et les prix peinent à maintenir la même dynamique haussière qu’auparavant.

Le marché immobilier peut être affecté par une hausse des taux d'intérêt. (Illustration : Cong Hieu).

Avec pour caractéristique l'utilisation d'un fort effet de levier financier, immobilier Le secteur de l'investissement immobilier est le plus directement et le plus profondément affecté par les fluctuations des taux d'intérêt. Cela s'explique en partie par la psychologie des investisseurs qui privilégient les prêts à court terme, alors que les projets et actifs immobiliers ont des cycles d'investissement longs. Lorsque les coûts du capital augmentent soudainement, les flux de trésorerie sont perturbés et le risque d'illiquidité devient quasi inévitable.

Selon VARS, la pression provient également des prêts immobiliers à taux préférentiels. Ces dernières années, afin de dynamiser le marché, de nombreux investisseurs et banques commerciales ont lancé des offres de prêts immobiliers assorties de taux d'intérêt préférentiels à partir de 5,5 % par an, voire sans intérêt, avec des périodes de différé de remboursement du capital pouvant aller jusqu'à 5 ans. Cette politique permet à un grand nombre de particuliers et d'investisseurs d'accéder à des capitaux à faible coût pour devenir propriétaires.

Toutefois, la période préférentielle n'est souvent que temporaire. Lors du passage à un taux d'intérêt variable, si le niveau général des taux d'intérêt augmente, la pression sur le remboursement des prêts immobiliers s'accentuera fortement. En période de faible liquidité, la revente des biens pour limiter les pertes devient difficile et le risque de créances irrécouvrables peut réapparaître sur le système de crédit.

Selon VARS, le maintien de taux d'intérêt élevés peut également limiter la capacité à constituer des fonds fonciers et à lancer de nouveaux projets. De fait, les banques ont souvent tendance à relever leurs taux d'intérêt en période de repli des marchés. Dans ce contexte, de nombreuses entreprises préfèrent la prudence et l'attentisme plutôt que d'investir davantage afin de limiter leurs pertes. Par conséquent, l'offre de logements risque de diminuer à moyen terme.

Selon le professeur agrégé Dinh Trong Thinh, expert en économie , les taux d'intérêt constituent le principal régulateur du marché immobilier. Lorsque les coûts d'emprunt augmentent, les prix des logements ont peu de chances de progresser aussi fortement qu'auparavant. Les investisseurs fortement endettés sont contraints de restructurer leurs portefeuilles ou de vendre des actifs afin d'alléger leur dette. Parallèlement, les particuliers ayant un réel besoin de se loger doivent également revoir leurs plans financiers en raison de la pression accrue sur le remboursement de leurs emprunts mensuels.

Les acheteurs de logements doivent faire preuve de prudence lorsqu'ils empruntent de l'argent. (Photo : Cong Hieu).

Que doivent faire les acheteurs de maison ?

Dans ce contexte, VARS recommande de ne pas emprunter plus de 50 % de la valeur du bien afin de se prémunir contre les risques liés à la hausse des taux d'intérêt. Parallèlement, il est conseillé de privilégier les investisseurs réputés et les projets bénéficiant d'un statut juridique transparent afin d'éviter toute perte financière et immobilière en cas de retard ou d'impossibilité de livraison.

Le Dr Nguyen Tri Hieu, expert en finance et en banque, recommande également aux acheteurs de ne pas emprunter plus de 80 % de la valeur du bien, tout en veillant à ce que leurs mensualités ne dépassent pas 50 % de leur revenu net. Plus important encore, ils devraient constituer une épargne de précaution équivalente à 6 à 12 mois de dépenses, en cas de perte d'emploi ou de baisse de revenus.

M. Do Quy Duy, PDG de la société d'investissement et de commerce immobilier Thoi Dai Moi, a indiqué que pour une famille disposant d'un revenu mensuel d'environ 30 à 40 millions de VND, il est raisonnable de n'emprunter qu'environ 40 % de ce flux de trésorerie pour payer les intérêts bancaires.

Concrètement, avec un revenu de 30 millions par mois, vous devriez consacrer environ 12 millions au remboursement bancaire ; avec un revenu de 40 millions par mois, ce montant s’élèverait à environ 16,17 millions. Il s’agit d’un prêt approprié.

Quant à ceux qui disposent d'un revenu d'environ 20 millions de VND seulement, ils devraient envisager d'augmenter leurs revenus avant de contracter un prêt immobilier afin d'éviter les risques.

Depuis début novembre, de nombreuses banques ont augmenté leurs taux d'intérêt sur les dépôts. Par exemple, VPBank a relevé son taux de 0,3 % par an par rapport au mois précédent. Techcombank a annoncé une hausse de 0,2 % par an du taux d'intérêt pour les dépôts à 1-2 mois, qui s'établit désormais à 3,95 % par an ; et une augmentation de 0,3 % par an du taux d'intérêt pour les dépôts à 3 mois, qui atteint 4,75 % par an.

PVCombank a également augmenté simultanément ses taux d'intérêt de 0,5 % par an pour les durées de 1 à 36 mois.

La banque commerciale par actions de développement de Ho Chi Minh-Ville ( HDBank ) a augmenté ses taux d'intérêt de 0,15 %/an pour les durées de 1 à 5 mois et de 0,2 %/an pour les durées de 6 mois.

La Banque commerciale par actions de l'ère de la prospérité (GPBank) a ajusté ses taux d'intérêt sur les dépôts à toutes les échéances. L'augmentation est de 0,1 % par an pour les dépôts à terme de 1 à 5 mois et de 0,2 % par an pour les dépôts à terme de 6 à 36 mois.

Source : https://baolangson.vn/lai-suat-tiet-kiem-tang-thi-truong-bat-dong-san-chiu-tac-dong-gi-5064670.html