Il faut au moins 10 ans d'épargne pour acheter un logement social : le capital doit être diversifié pour accéder au marché.

Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), l'offre immobilière est fortement déséquilibrée. La plupart des nouvelles constructions se concentrent sur des projets haut de gamme et à forte valeur ajoutée, répondant à des besoins d'investissement, dont certains sont spéculatifs, tandis que le segment du logement abordable est insuffisant.

Le déséquilibre entre l'offre et la demande a entraîné une forte hausse des prix de l'immobilier, notamment des appartements dans les grandes villes, établissant un nouveau niveau de prix et dépassant largement le taux de croissance du revenu réel. Non seulement il réduit l'accès au logement pour la majorité de la population, mais il accroît également le risque de formation d'une bulle immobilière.

En supposant que les prix de l'immobilier et les revenus restent stables, l'accessibilité au logement diminue fortement. Pour un appartement de deux chambres en zone urbaine coûtant environ 5 milliards de VND, une famille disposant d'un revenu élevé d'environ 50 millions de VND par mois mettrait environ 8 ans à acquérir un logement en y consacrant l'intégralité de ses revenus, et 25 ans en respectant le principe selon lequel les dépenses de logement ne doivent pas excéder un tiers de ses revenus.

Selon ce principe, même le logement social, destiné aux personnes à faibles revenus en milieu urbain, n'est plus considéré comme « bon marché », avec un prix d'environ 1,5 milliard de VND pour un appartement de 60 m². De ce fait, même les ménages dont le revenu total est « au plus haut niveau » selon les critères d'éligibilité (40 millions de VND/mois) doivent épargner pendant une dizaine d'années. En réalité, cette durée est bien plus longue en cas de recours à un prêt.

De ce fait, l'écart entre les propriétaires et les non-propriétaires se creuse, la croissance immobilière ne profitant en réalité qu'à une minorité de personnes déjà fortunées. Parallèlement, la majorité de la population se sent « appauvrie » malgré la croissance économique , car le coût du logement augmente plus vite que les revenus. Les personnes initialement avantagées financièrement et patrimonialement ont tendance à détenir davantage de biens immobiliers comme outil d'accumulation et d'investissement, continuant ainsi à « s'enrichir » grâce à la plus-value foncière, tandis que celles qui ne sont pas propriétaires risquent de devoir louer à long terme, malgré leurs efforts pour améliorer leurs revenus.

Sans solutions rapides, l'écart entre riches et pauvres non seulement s'aggravera, mais risque aussi de se « figer » pendant de nombreuses générations, devenant ainsi un défi majeur pour les objectifs de sécurité sociale, les stratégies d'urbanisation et la croissance nationale durable.

Par conséquent, VARS estime que pour que le marché immobilier puisse continuer à croître sans mettre en péril son intégrité ni celle de l'économie, il est indispensable de trouver une solution pour freiner la flambée des prix de l'immobilier. La solution la plus importante consiste notamment à augmenter l'offre de logements abordables. Lorsque l'offre sera suffisante, les prix du marché s'autoréguleront en fonction du véritable équilibre entre l'offre et la demande.

Premièrement, il est nécessaire d'accélérer la finalisation des documents encadrant la mise en œuvre du nouveau système juridique, parallèlement à l'amélioration des capacités de contrôle des agences locales.

Deuxièmement, il est nécessaire de diversifier les sources de financement du marché immobilier afin de réduire sa dépendance au crédit bancaire. Il convient de restructurer le marché des obligations d'entreprises pour en faire une source de financement efficace à moyen et long terme. Parallèlement, il est indispensable de promouvoir la création d'un Fonds national du logement et de développer les sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC).

Troisièmement, les projets de logements sociaux et abordables doivent être prioritaires dans la planification et assortis de mécanismes d'incitation. Le développement urbain doit être lié aux infrastructures de transport, notamment aux rocades, au métro et aux autoroutes, afin d'étendre l'espace urbain et de réduire la pression sur les prix du foncier en centre-ville. Parallèlement, il est nécessaire de développer un marché locatif professionnel, afin de lutter contre l'idée que « posséder un logement est indispensable pour assurer sa stabilité financière ».

Quatrièmement, il est nécessaire de rechercher et de diffuser des ensembles de critères et de normes pour la surveillance et l'alerte précoce des évolutions du marché immobilier, afin d'évaluer, de classifier et de contrôler les activités des acteurs du marché. Grâce à ce système d'indicateurs, les organismes de gestion peuvent détecter rapidement les signes de déviation, tels que la spéculation, le déséquilibre entre l'offre et la demande, les hausses de prix anormales ou la baisse de la liquidité locale, afin de prendre les mesures d'intervention et d'ajustement appropriées. La mise en place de ce mécanisme de surveillance proactive contribuera à prévenir les risques et à stabiliser le marché en amont et à distance, au lieu de n'intervenir qu'une fois les problèmes apparus, ce qui provoque des réactions en chaîne et devient difficile à maîtriser.

Par ailleurs, il est nécessaire d'accélérer la construction et la finalisation d'une base de données unifiée, synchronisée et transparente sur le marché foncier, du logement et de l'immobilier à l'échelle nationale. Cette infrastructure d'information essentielle permettra aux organismes de gestion publique, aux instituts de recherche et aux entreprises de suivre, d'analyser, de prévoir et de gérer le marché de manière opportune et précise.

Source : https://baodautu.vn/mat-it-nhat-10-nam-tiet-kiem-moi-mua-duoc-nha-o-xa-hoi-phai-da-dang-von-cho-thi-truong-d431997.html