La loi foncière de 2024 adoptée par l'Assemblée nationale lors d'une session extraordinaire tenue plus tôt cette année permet uniquement aux investisseurs de négocier des droits d'utilisation des terres pour des terrains résidentiels afin de construire des projets de logements commerciaux.
L'aspect positif de cette réglementation est qu'elle mettra fin à la situation où certaines entreprises privées achètent et monopolisent des terrains à des fins lucratives. Cependant, à court terme, l'État ne peut pas répondre à tous les besoins fonciers des entreprises par l'attribution et la location de terrains. Par conséquent, selon de nombreux experts, le marché continuera de faire face à une pénurie de terrains, ce qui entraînera une pénurie de logements commerciaux.
Une autre conséquence est que la réglementation susmentionnée risque de concentrer les avantages entre les mains des investisseurs déjà propriétaires de terrains destinés à des projets de logements commerciaux, ce qui entraînerait une hausse continue des prix de l'immobilier. C'est pourquoi l'Assemblée nationale autorise le gouvernement , s'il le juge nécessaire, à étudier, élaborer et soumettre à l'Assemblée nationale pour examen et promulgation une résolution autorisant la mise en œuvre pilote de projets de logements commerciaux par le biais d'accords portant sur l'obtention de droits d'utilisation du sol ou d'autres droits d'utilisation du sol, conformément à la loi foncière.
Il convient d’ajouter que l’exigence de disposer d’un terrain résidentiel est considérée comme un problème fondamental pour la plupart des projets de logements commerciaux bloqués sur le marché, et a été mentionnée par de nombreux experts et entreprises ces derniers temps.
À Hô-Chi-Minh-Ville seulement, 41 projets ne remplissent actuellement pas les conditions d'obtention des droits d'utilisation du sol pour l'investissement dans le logement commercial. Par ailleurs, les statistiques de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA) montrent qu'au cours des trois dernières années, seuls 11 projets de logements commerciaux ont été approuvés. Concernant le logement social, les copropriétés et les bureaux, aucun nouveau projet n'a été approuvé pour l'investissement ces derniers temps.
En effet, depuis 2014, la loi sur le logement stipule que 100 % des terrains résidentiels doivent être utilisés pour des projets, ce qui entraîne le blocage de près de 100 % des projets immobiliers. En 2022, l'Assemblée nationale a promulgué la loi n° 03/2022 modifiant neuf lois, autorisant les entreprises à recevoir des transferts de terrains résidentiels ou de terrains résidentiels et autres terrains non résidentiels conformément à la planification pour la réalisation de projets d'investissement.
Cependant, la plupart des nouveaux projets de développement immobilier, notamment les projets de grande envergure, sont réalisés sur des terrains qui n'étaient pas initialement des terrains résidentiels. Les statistiques de l'HoREA sur la proportion de projets de logements commerciaux développés sur différents types de terrains fournissent des chiffres remarquables. Plus précisément, la proportion de projets réalisés sur des terrains entièrement résidentiels ne représente que 1 %. Les projets développés sur des terrains mixtes, comprenant des terrains résidentiels et d'autres types de terrains, représentent la plus grande proportion (environ 94 %).
Cela montre que la réglementation selon laquelle seuls les propriétaires de terrains résidentiels peuvent accéder à des projets de logements commerciaux crée une pénurie locale de logements. C'est également la principale cause de la hausse actuelle des prix de l'immobilier, qui sont bien trop élevés pour ceux qui en ont réellement besoin.
Par conséquent, si le projet susmentionné est approuvé, il pourrait constituer une avancée majeure dans la réglementation des terrains destinés aux projets de logements commerciaux au cours des dix dernières années. Auparavant, la définition de « terrains résidentiels » régissant les terrains destinés aux projets de logements commerciaux (dans la loi sur le logement de 2014) a été modifiée pour devenir « terrains résidentiels ou terrains résidentiels et autres terrains répondant aux conditions de changement d'affectation » (loi n° 03/2022 modifiant neuf lois et la loi foncière de 2024) et « expérimentation d'autres types de terrains ».
Cela créera les conditions propices à la création de dizaines, voire de centaines de projets de logements commerciaux, y compris des projets sans terrains résidentiels, contribuant ainsi de manière significative à l'offre sur le marché immobilier. Cela contribuera ainsi à apaiser la soif d'offre qui hante le marché depuis de nombreuses années, à faire baisser les prix de l'immobilier et à rapprocher le rêve de sédentarisation des travailleurs à faibles revenus.
Bien entendu, pour éviter que les entreprises n'exploitent cette situation à des fins spéculatives et lucratives, l'État doit trouver des solutions pour contrôler ces transferts grâce à des outils tels que la planification et le calcul des redevances foncières. À long terme, il est nécessaire de mettre en place rapidement de nouvelles réglementations en matière d'aménagement, de gestion et d'exploitation foncières, mises en œuvre par les organismes de développement de fonds fonciers. Les investisseurs auront alors accès aux fonds fonciers de manière publique et transparente, par le biais d'enchères et d'appels d'offres, contribuant ainsi au développement sain du marché.
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