De nombreuses nouvelles marques sont confrontées à des défis lorsqu’elles cherchent un espace de vente au détail.

Le secteur du commerce de détail connaît une forte reprise.

Le commerce de détail vietnamien, l'un des secteurs économiques les plus dynamiques, a connu une croissance continue ces dernières années et se redresse fortement après la pandémie. Selon l'Office général des statistiques, au premier semestre 2024, le chiffre d'affaires total des ventes au détail de biens et de services aux consommateurs a atteint 3 098 700 milliards de dongs, soit une hausse de 8,6 % par rapport à la même période l'an dernier.

Le Vietnam connaît une urbanisation rapide et compte une importante population en âge de travailler. Parallèlement, le pouvoir d'achat du marché intérieur, le revenu moyen et le nombre de personnes riches au Vietnam ont également augmenté de manière significative ces dernières années. Des rapports de New World Wealth (Afrique du Sud), société d'études sur la richesse et les migrations, et de Henley & Partners (Suisse), société spécialisée dans l'investissement et la citoyenneté, montrent également que le nombre de millionnaires au Vietnam (personnes disposant d'un patrimoine net d'un million de dollars ou plus) a augmenté de 98 % entre 2013 et 2023, soit la croissance la plus rapide au monde .

Parallèlement, le tourisme vietnamien a enregistré une bonne résilience après la pandémie, contribuant à la croissance du secteur du commerce de détail. Selon l'Administration nationale du tourisme, le Vietnam a accueilli plus de 1,2 million de visiteurs internationaux en juin dernier. Le nombre cumulé au cours des six premiers mois a atteint plus de 8,8 millions, soit une augmentation de près de 60 % par rapport à la même période l'an dernier. Ces facteurs ont renforcé la nécessité pour les marques internationales d'être présentes et de se développer sur le marché vietnamien.

De nombreuses marques entrent au Vietnam grâce aux attentes et au potentiel du marché.

Répondant à la demande du marché, l'offre immobilière commerciale a globalement maintenu sa dynamique de croissance. Au deuxième trimestre 2024, l'offre à Hô-Chi-Minh-Ville a atteint près de 1,5 million de mètres carrés de surface locative, en hausse de 2 % par rapport au trimestre précédent. On prévoit que d'ici 2026, le marché comptera plus de 188 000 mètres carrés de surface de plancher, répartis sur 12 projets. À Hanoï, l'offre totale a diminué de 1 % par rapport au trimestre précédent, mais a tout de même augmenté de 4 % sur un an, principalement en raison de la fermeture du grand magasin Robin. Parallèlement, au cours des cinq dernières années, l'offre a enregistré un taux de croissance moyen de 3 % par an.

Selon Mme Hoang Nguyet Minh, directrice principale du service Location commerciale chez Savills Hanoi, la demande de location dans les centres commerciaux est élevée. Au cours du dernier trimestre, le marché de Hanoi a enregistré de nombreuses transactions intéressantes dans les centres commerciaux, notamment dans le secteur de la restauration. L'enseigne 4P's a ainsi doublé la surface de ses magasins au Lotte Center Hanoi.

Gye Shige, chaîne de restaurants de barbecue japonais, a ouvert son premier restaurant à Hanoï dans le projet Lancaster Luminaire après avoir rencontré un franc succès à Hô-Chi-Minh-Ville. À Hô-Chi-Minh-Ville, le nouveau projet Vincom Mega Mall Grand Park affiche un bon taux d'absorption, représentant 65 % de la consommation totale du marché.

Hoang Nguyet Minh, directeur principal, crédit-bail commercial, Savills Hanoi

De nouvelles marques se disputent les espaces locatifs

Cependant, a analysé Mme Minh, tous les centres commerciaux ne parviennent pas à attirer et à fidéliser leurs locataires. Au contraire, les nouvelles enseignes sont également confrontées à de nombreux défis lorsqu'elles recherchent des locaux locatifs.

Le rapport Savills du deuxième trimestre montre que sur le marché de Hanoï, le taux d'occupation a diminué de 3 points de pourcentage par rapport au trimestre précédent et de 2 points de pourcentage par rapport à la même période l'an dernier, pour atteindre 84 %. Parallèlement, les podiums commerciaux ont enregistré une hausse de 7 % en glissement annuel, tandis que le taux d'occupation des centres commerciaux a diminué de 4 points de pourcentage. Les grands magasins, en particulier, ont maintenu des niveaux d'occupation stables tout au long de l'année.

La surface locative a diminué de 49 800 m², dont 54 000 m² pour le centre commercial. Le podium commercial a enregistré la plus grande augmentation de surface locative, avec 13 900 m².

Mme Minh a déclaré : « Malgré une forte demande, le taux d'occupation des centres commerciaux a diminué, car ces derniers sont en train de changer d'enseigne. De plus, de nombreux centres commerciaux servent de base à des immeubles d'habitation. Ce modèle n'est pas aussi attractif pour les détaillants que les grands centres commerciaux, notamment pour les marques des secteurs de la mode, des cosmétiques et de la restauration. »

De nombreux nouveaux centres commerciaux sont apparus, entraînant une diminution de la capacité globale.

Les espaces commerciaux de type podium attirent principalement les enseignes de salles de sport et de café. Cependant, la présence de nombreuses colonnes ou ascenseurs desservant les appartements les rend moins attractifs que les grands centres commerciaux tels que Lotte Mall, Vincom Retail et Aeon Mall. Ces espaces bénéficient d'un investissement judicieux en matière de distribution et de communication avec les locataires, créant ainsi un environnement de shopping et de divertissement plus attractif.

Selon les experts de Savills, la hausse des loyers constitue également un défi pour les marques, notamment les nouvelles, qui cherchent des locaux à louer. À Hanoï, les loyers bruts des rez-de-chaussée ont augmenté de 2 % en glissement trimestriel et de 13 % en glissement annuel. Les loyers des centres commerciaux du centre-ville sont passés de 3,1 millions de VND/m²/mois à 3,4 millions de VND/m²/mois, tandis que ceux des grands magasins ont atteint 2 millions de VND/m²/mois.

Pour résoudre le problème des espaces vacants, mais les nouvelles enseignes peinent encore à trouver des emplacements adaptés, Mme Minh recommande : « Les investisseurs doivent adopter une stratégie systématique de portefeuille de locataires, garantissant un équilibre entre les consommateurs et les groupes de loisirs, et répondre aux besoins du marché pour attirer les locataires. Parallèlement, ces entreprises doivent également étudier attentivement la démographie de chaque zone afin de garantir des options de location optimales. D'autre part, l'unité de gestion et d'exploitation doit également se concentrer sur les services de gestion, les programmes de marketing et de publicité, les activités de divertissement pour stimuler la demande, les politiques, les programmes de soutien des prix… afin de garantir la fréquentation du centre commercial. »

Par exemple, au Vincom Mega Mall Grand Park, après 1 mois de fonctionnement, ce projet a bénéficié de la participation de près de 100 marques célèbres, de diverses gammes de produits et a accueilli des dizaines de milliers de visiteurs pour visiter et faire du shopping chaque jour.

Source : https://www.congluan.vn/nhieu-thuong-hieu-moi-gap-thach-thuc-khi-tim-mat-bang-ban-le-tai-thi-truong-viet-nam-post309810.html