À compter de 2026, le gouvernement abolira le cadre quinquennal de fixation des prix fonciers et le remplacera par des barèmes de prix établis par les provinces, dès 2026 et ensuite ajustés annuellement en fonction des fluctuations réelles du marché. Ces barèmes sont élaborés conformément à une réglementation gouvernementale stricte et aux directives du ministère de l'Agriculture et de l'Environnement concernant les principes, les procédures, les méthodes et les critères applicables aux zones et aux localisations. Les deux principes fondamentaux sont la détermination de prix reflétant fidèlement les prix du marché et la garantie de l'indépendance entre l'organisme de conseil chargé de la fixation du prix et le Conseil d'évaluation des prix, ce dernier étant habilité à l'approuver. Le barème général comprend huit barèmes secondaires de base correspondant à huit types de terrains : quatre barèmes pour les terres agricoles (terres cultivées annuellement, terres cultivées pérennes, terres aquacoles et terres forestières) et quatre barèmes pour les terres non agricoles (terrains résidentiels, terrains commerciaux et de services, terrains d'installations de production et terrains de zones industrielles). Les prix fonciers peuvent également être ventilés en barèmes secondaires plus précis, par exemple pour les terrains résidentiels et les autres types de terrains non agricoles, classés selon les zones urbaines et rurales. Des tableaux de prix fonciers sont également disponibles pour chaque unité administrative (commune/quartier), chaque unité étant divisée en plusieurs zones. Chaque zone comprend un certain nombre de catégories. Chaque catégorie de terrains résidentiels et autres terrains non agricoles compte généralement 5 emplacements, tandis que chaque catégorie de terrains agricoles en compte généralement 3. L'emplacement n° 1 affiche le prix le plus élevé, les prix des emplacements suivants étant décroissants.
La liste des prix fonciers sert de base fondamentale pour déterminer la valeur des terres appartenant à l'État destinées à la location ou à l'attribution (avec paiement), les prix d'offre, les frais d'utilisation des terres lors de la conversion des terres, les taxes sur l'achat et la vente de terres, l'indemnisation lorsque l'État récupère des terres, et autres frais et charges liés aux terres.
Le barème foncier proposé pour les provinces en 2026 est proche des prix du marché, avec une augmentation moyenne de 30 % à 70 % pour les terrains résidentiels et de 20 % à 50 % pour les terrains agricoles (par rapport au barème en vigueur jusqu'à fin 2025). L'augmentation proposée est de 30 % à 40 % pour les terrains résidentiels en plaine et de 15 % à 30 % pour les terrains agricoles. Ces taux sont respectivement de 15 % à 30 % et de 10 % à 25 % en zone montagneuse. Les prix fonciers les plus élevés en zone montagneuse sont nettement inférieurs, représentant seulement 10 à 30 % de ceux des plaines. Il est à noter qu'en cas de fusion de provinces, les prix fonciers dans les zones centrales n'augmentent pas, et peuvent même diminuer en cas de transfert du chef-lieu. En revanche, les prix fonciers dans les zones qui deviennent le centre administratif commun des provinces fusionnées augmentent fortement.
Plusieurs localités ont fait l'objet d'une attention médiatique accrue. Dans le nord du Vietnam, Hanoï prévoit une hausse des prix des terrains urbains de 2 à 26 % (par rapport au prix ajusté de 2025) et de 150 à 270 % (par rapport au prix non ajusté de 2025). Le prix maximal (au mètre carré) atteint 702 millions de VND pour les terrains urbains du centre-ville et 290 000 VND pour les terrains agricoles. À Quang Ninh, les prix des terrains urbains ont été multipliés en moyenne par 1,5 à 2, avec des augmentations allant jusqu'à plus de 5 fois, pour culminer à 203 millions de VND ; les prix des terrains ruraux ont été multipliés en moyenne par 3, avec des augmentations allant jusqu'à 9 fois. Hai Phong a enregistré la plus forte hausse, avec une augmentation de 370 %, et des prix des terrains urbains dépassant les 200 millions de VND. À Bac Ninh, les prix des terrains urbains ont été multipliés en moyenne par 2,4, pour culminer à 120 millions de VND. Au centre du Vietnam, dans la province de Nghệ An, les prix des terrains dans certains quartiers de la vieille et de la nouvelle ville de Vinh sont estimés à 80 % de leur valeur marchande, avec des prix dépassant les 200 millions de VND. À Da Nang, les prix des terrains urbains ont augmenté de 5 à 82 %, culminant à 350 millions de VND ; les prix des terrains agricoles, tous types confondus, ont progressé en moyenne de 140 à 150 %, atteignant un pic à 300 000 VND. À Quang Ngai, les prix des terrains urbains ont doublé, voire triplé, pour atteindre 60 millions de VND. Au sud du Vietnam, à Hô Chi Minh-Ville, les hausses ont oscillé entre 4 et 280 %. Les prix des terrains urbains ont culminé à 687 millions de VND, et ceux des terrains agricoles à 810 000 VND. À Dong Nai, les prix des terrains résidentiels ont été multipliés par 1,3 à 2 ; ceux des terrains agricoles par 1,1 à 1,8, certaines zones enregistrant des augmentations allant jusqu’à 9 fois. Le prix maximal des terrains urbains a atteint 64 millions de VND, celui des terrains résidentiels ruraux 18 millions de VND et celui des terrains agricoles 396 000 VND/m². À Taï Ninh, les prix des terrains en zones rurales et urbaines ont été multipliés par 1,6 à 6, le prix des terrains urbains culminant à 83 millions de VND et celui des terrains agricoles à 178 000 VND.
Les provinces du centre-nord et de la région montagneuse font partie de celles où les prix des terrains ont connu une hausse faible à modérée. Les terrains résidentiels urbains ont augmenté en moyenne de 15 % à 30 %, avec des augmentations maximales de 5 à 8 fois leur prix initial ; les terrains agricoles ont augmenté en moyenne de 5 % à 20 %, avec des augmentations maximales de 80 %. La province de Thai Nguyen a atteint le prix le plus élevé, avec des terrains agricoles à 140 000 VND et des terrains résidentiels urbains à 100 millions de VND. Dans la province de Phu Tho, les prix dépassaient 90 000 VND et 105 millions de VND. Dans la province de Lao Cai, les prix étaient supérieurs à 50 000 VND et s'élevaient à 83 milliards de VND. Dans la province de Dien Bien, les prix étaient de 82 000 VND et 42,5 milliards de VND. Enfin, dans la province de Lai Chau, les prix étaient de 43 000 VND et dépassaient 9 milliards de VND. Dans la province de Lang Son, les prix étaient de 43 000 VND et de 37,2 millions de VND.
La province de Son La a annoncé en avance son barème foncier 2026 et sollicite actuellement les avis de tous les niveaux, secteurs, organisations et du public. Le Comité provincial du Front de la Patrie recueille également les opinions des membres du Conseil consultatif. Le barème foncier de Son La comprend huit grilles tarifaires correspondant à huit types de terrains. Les terrains agricoles sont classés en quatre catégories (terres pour cultures annuelles, terres pour cultures permanentes, terres forestières et terres aquacoles). Les terrains non agricoles sont également classés en quatre catégories : terrains résidentiels, terrains commerciaux et de services, terrains de production non agricole et terrains pour parcs industriels/zones industrielles. Les terrains non agricoles sont catégorisés selon 75 unités administratives (communes et quartiers). Chaque quartier compte généralement une vingtaine de zones et chaque commune une dizaine. Chaque zone comprend plusieurs catégories, chacune comportant généralement cinq emplacements. Concernant les terrains agricoles, la province compte 75 communes et quartiers, soit 75 zones et 75 emplacements. Le prix moyen des terrains résidentiels a augmenté de 10 à 20 %. Le prix des terrains agricoles de base a connu une hausse constante d'environ 30 %. Les terrains résidentiels affichaient les prix les plus élevés parmi tous les types de terrains, avec un pic à 54 millions de VND dans le quartier de To Hieu, généralement entre 15 et 20 millions de VND/m². Le deuxième prix le plus élevé, à 32 millions de VND, a été enregistré dans le quartier de Thao Nguyen (anciennement ville de Moc Chau). Au niveau communal, le prix des terrains résidentiels a culminé à près de 16 millions de VND (commune de Mai Son, anciennement ville de Mai Son). Les terrains agricoles les plus chers étaient les rizières à double culture, avec une moyenne de 45 000 VND/m² et un pic à 78 000 VND (commune de Doan Ket, anciennement district de Moc Chau). Ainsi, comparés aux projections de prix fonciers des provinces du pays, les prix fonciers projetés de Son La figurent parmi les plus bas, et son taux d'augmentation est également parmi les plus faibles. Dans la région des Hautes Terres du Nord et des Montagnes, les prix fonciers et les taux d'augmentation se situent dans la moyenne. Cette situation correspond à la réalité du marché foncier à Son La.
Le barème des prix fonciers de la province de Son La présente des différences par rapport au reste du pays et de la région. En effet : (1) les prix des terres agricoles augmentent de façon constante et plus rapidement que ceux des terrains résidentiels, alors que dans le reste du pays et de la région, c’est l’inverse ; (2) les terres agricoles et non agricoles sont classées par zones et localités selon chaque commune et quartier, au lieu d’être segmentées en zones urbaines et rurales ; (3) chaque commune et quartier sert à la fois de zone et de localité pour déterminer le prix des terres agricoles. Le problème est le suivant : avant la fusion, la province comptait 204 communes et quartiers, contre seulement 75 aujourd’hui. De nombreuses communes sont issues de la fusion de deux ou trois communes, y compris des communes appartenant à différentes zones de développement (zone I, zone II, zone III), mais elles partagent toutes la même localité, ce qui est préoccupant.
Les prix des terrains et leur augmentation varient selon les régions et les provinces/villes, principalement en raison des différents niveaux de développement économique, d'urbanisation, d'infrastructures, de zones industrielles, d'entreprises et de projets d'investissement. En général, les experts prévoient que si les prix actuels des terrains représentent environ 70 % de leur valeur marchande, ils devraient augmenter d'environ 85 % en 2026. Cependant, les prix du marché sont parfois, et dans certains endroits, affectés par des facteurs négatifs (manipulation des prix, inflation). La question de savoir si la hausse projetée des prix des terrains est trop rapide et risque de provoquer un choc fait débat. Si le gouvernement s'aligne sur le prix du marché, ce dernier suivra la même tendance. L'approche la plus sûre et la plus raisonnable consiste à prévoir un cycle d'au moins cinq ans pour parvenir à une convergence optimale des prix. Rapprocher les prix des terrains de leur valeur marchande est une tendance objective et nécessaire, mais elle comporte aussi un double tranchant. Le gouvernement limitera les pertes financières et augmentera les recettes budgétaires, mais cela entraînera également une hausse des coûts d'indemnisation, d'aide et de réinstallation lors de la récupération des terres. Les entreprises craignent que la hausse des prix fonciers n'entraîne une augmentation des coûts de production de leurs projets d'investissement, réduisant ainsi la compétitivité de leurs produits et, par conséquent, l'attractivité du marché pour la main-d'œuvre et les recettes budgétaires. Le public s'inquiète particulièrement du prix des terrains agricoles convertis en zones résidentielles. Le prix de ces terrains devrait être 1,5 fois supérieur à celui des terrains agricoles similaires, mais il pourrait être multiplié par 20, voire 50, une fois convertis en zones résidentielles. Les ménages souhaitant acquérir un terrain pour y construire des maisons pour leurs enfants se trouvent dans l'incapacité de financer l'opération, faute de moyens. De nombreux experts suggèrent de relever le prix des terrains agricoles pour l'aligner sur celui des terrains résidentiels (environ 60 à 70 %) afin d'alléger la charge financière pesant sur la population. Le gouvernement propose, et l'Assemblée nationale consulte actuellement sur cette question, une politique d'incitations financières pour résoudre le problème de manière plus raisonnable. Les personnes qui convertissent un terrain agricole en zone résidentielle dans les limites prescrites bénéficieraient d'une réduction de 70 %, ne payant ainsi que 30 % du prix initial. Si la limite est dépassée moins d'une fois, ils paient 50 % ; si elle est dépassée une ou plusieurs fois, ils paient 100 %.
Concernant l'augmentation des coûts des intrants pour les projets d'investissement des entreprises, due à la hausse des prix fonciers, le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, et de nombreux experts suggèrent que les pays ayant une expérience positive peuvent en tirer des enseignements. En effet, les projets d'investissement créent des infrastructures et attirent la main-d'œuvre, facteurs essentiels à la hausse des prix fonciers dans la région et à la génération de recettes budgétaires. Par conséquent, la charge financière pesant sur les entreprises peut s'en trouver allégée.
Un autre problème réside dans le fait que l'établissement des barèmes fonciers est moins sensible aux influences négatives, tandis que la détermination des prix spécifiques pour chaque terrain, en fonction de son type, de sa superficie, de sa localisation et de la période, peut s'avérer plus complexe. En effet, le prix spécifique est alors calculé en multipliant le prix du barème par un coefficient. Afin de prévenir les risques, les injustices et les éventuelles réclamations, il est essentiel que la détermination des prix spécifiques soit publique et transparente, avec la participation et le contrôle de la communauté. Par ailleurs, la période transitoire précédant les ajustements de prix fonciers, les procédures foncières, les transactions d'achat et de vente, ainsi que la conversion des terrains, est souvent marquée par des retards et des perturbations, affectant considérablement les droits des entreprises et des citoyens. Les autorités publiques à tous les niveaux doivent garantir une transition transparente, fluide et efficace, en enjoignant les organismes compétents (chargés des procédures foncières et de la perception des taxes, redevances et autres frais) à réduire les retards liés à l'attente des hausses de prix.
Les listes de prix fonciers pour 2026 dans les provinces sont considérées comme bien établies et reflètent généralement les réalités du marché. Cependant, il ne s'agit que de projections. En recueillant les avis des principales parties prenantes (citoyens et entreprises), notamment les opinions des organismes chargés de l'évaluation et les avis du conseil d'expertise, les listes de prix fonciers seront sans aucun doute plus complètes, satisfaisant ainsi le gouvernement, les entreprises et les citoyens, et contribuant de manière significative à la promotion du développement socio-économique dans chaque localité et dans l'ensemble du pays.
Phan Duc Ngu
Source : https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html
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