Terrains pour logements commerciaux : le plus important est de respecter les règles d'urbanisme
La réalité exige que l’expansion pilote des terrains destinés aux projets de logements commerciaux soit mise en œuvre prochainement, ce qui permettra de les légaliser rapidement afin de faire le meilleur usage possible des ressources foncières.
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| Le projet pilote de mise en œuvre de projets de logements commerciaux devrait donner un nouvel élan à ce segment du logement. Photo : D.T. |
La clé est « d’avoir le droit d’utiliser d’autres terres »
La loi foncière de 2024 stipule que les projets de logements commerciaux ne peuvent être mis en œuvre que par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres pour des terrains résidentiels ; les droits d'utilisation des terres existants peuvent être utilisés pour mettre en œuvre des projets de logements commerciaux pour des terrains résidentiels ou des terrains résidentiels et d'autres terrains.
En plus des documents guidant la mise en œuvre de la loi, le gouvernement a chargé le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement de présider et de coordonner avec les ministères et les branches concernés l'élaboration d'un projet que le gouvernement soumettra à l'Assemblée nationale pour piloter la mise en œuvre de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres ou sur l'obtention de droits d'utilisation des terres pour d'autres terres, comme le prescrit la loi.
Ce projet, selon les informations du vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement Le Minh Ngan, est en cours d'accélération pour être soumis à l'Assemblée nationale pour approbation lors de la 7e session (mai 2024) et entrer en vigueur en même temps que la loi foncière (janvier 2025).
Selon l'homme d'affaires Mai Huu Tin, président de la Fédération des entreprises de la province de Binh Duong , délégué à la 12e et 13e Assemblée nationale, le point clé du projet est de piloter la mise en œuvre de projets de logements commerciaux dans les cas où « il existe des droits d'utilisation d'autres terres ».
« Si le projet pilote mentionné par le vice-ministre Le Minh Ngan résout le problème ci-dessus et entre en vigueur en même temps que la loi foncière de 2024, alors il y a de l'espoir que le marché immobilier se redresse, conduisant à la reprise des industries de la construction, des matériaux de construction et de la décoration intérieure… », a déclaré M. Tin aux journalistes du journal Dau Tu.
L'homme d'affaires de Binh Duong a posé la question suivante : si la nouvelle loi foncière le prévoit, combien de localités disposent de terrains résidentiels adaptés à des projets de logements commerciaux ? Seuls quelques grands promoteurs immobiliers réalisant des projets de plusieurs centaines, voire plusieurs milliers d'hectares, sont susceptibles de disposer de quelques parcelles résidentielles répondant aux conditions prévues par la loi.
« La plupart des petits promoteurs immobiliers n'en ont pas les moyens. Dans ce cas, ils doivent attendre d'acheter des terrains propres à l'État et de les vendre aux enchères, ce qui signifie que tout dépend entièrement de la capacité de l'État à disposer de terrains propres. Par conséquent, dans un avenir proche, il sera très difficile d'avoir de nouveaux logements commerciaux sur le marché », a commenté M. Tin.
À ce propos, le président de la Fédération des entreprises de la province de Binh Duong a souligné que la plupart des entreprises du Sud-Est exploitent leurs terres familiales, qui existent depuis des générations, ou versent des compensations à l'État pour les terres cédées à celui-ci, qui les loue ensuite à des fins de production et d'exploitation. Rien que dans le sud de la province de Binh Duong, notamment dans les villes de Di An, Thuan An et Thu Dau Mot, des milliers d'entreprises exploitent ces terres.
Ces entreprises ont toutes été avisées de se préparer à cesser leurs activités et à déménager vers des parcs industriels ou des pôles industriels concentrés. Cependant, selon les dispositions de la loi foncière de 2024, bien que les terrains qu'elles exploitent soient parfaitement conformes au nouveau plan d'urbanisme commercial, elles ne sont pas autorisées à les exploiter elles-mêmes, ni à les céder à une autre entreprise pour la réalisation de ce projet, car elles ne disposent pas de terrains résidentiels.
Afin de ne pas retarder le processus de développement urbain et de ne pas causer de dommages aux entreprises, M. Tin a déclaré qu'il devrait être réglementé que les utilisateurs de terres qui ont le droit d'utiliser des terres et de proposer des projets d'investissement conformément à l'aménagement du territoire, aient une demande de changement de destination d'utilisation des terres et que l'agence d'État compétente approuve la politique d'investissement, et en même temps approuvent l'investisseur conformément aux dispositions de la loi sur l'investissement, puis ils peuvent utiliser le terrain pour mettre en œuvre des projets de logements commerciaux.
Faire d'une pierre deux coups
Le délégué à l'Assemblée nationale Vu Tien Loc (Hanoï), ancien président de la Fédération vietnamienne du commerce et de l'industrie (VCCI), a exprimé son opinion selon laquelle l'important n'est pas de savoir s'il y a ou non des terrains résidentiels, mais si le projet est adapté à la planification ou non.
Affirmant son ferme soutien au projet pilote visant à mettre en œuvre des projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres ou sur l'obtention de droits d'utilisation des terres pour d'autres terres comme prescrit par la loi, M. Loc a déclaré que ce projet devrait être mis en œuvre dès que possible.
« Les terrains destinés à l'habitat commercial sont aussi destinés au logement des citoyens, et le droit à un logement décent est également un droit de tous. Le développement national s'accompagne d'un processus d'urbanisation, notamment la construction de logements commerciaux modernes et civilisés, mais adaptés aux budgets de chacun. Cela permettra d'accroître l'offre de logements, de réduire les prix de l'immobilier et de créer les conditions d'accès pour un plus grand nombre. C'est un objectif unique qui atteint plusieurs cibles », a déclaré M. Loc.
M. Loc a analysé que lors de l'élaboration du plan, la localité avait soigneusement calculé le projet. Si le terrain s'y prêtait, il fallait laisser l'investisseur se charger des démarches. L'important n'est pas de savoir s'il y avait du terrain ou non, mais s'il était ou non urbanisable. Si c'est le cas, il n'y a pas lieu d'hésiter ; il faudrait rapidement expérimenter le projet et le légaliser dès que la politique sera suffisamment mature.
Le délégué de Hanoi a également souligné le point de vue qu'il a exprimé à plusieurs reprises au Parlement, selon lequel une légalisation rapide ne signifie pas attendre la prochaine révision de la loi foncière pour l'inclure.
« Les lois doivent être stables, mais elles doivent aussi favoriser le développement. Si la politique est juste et claire, il n'est pas nécessaire d'attendre dix ans pour la légiférer. Considérant que le développement doit être une priorité absolue, je pense que si une politique est publiée cette année et l'année prochaine, elle est jugée déraisonnable et que les exigences pratiques exigent qu'elle soit complétée et modifiée, alors cette disposition devrait être modifiée séparément pour répondre aux exigences de la vie », a déclaré M. Vu Tien Loc.
L'ancien président de la VCCI a souligné que la vie changeait chaque jour et que les politiques devaient donc être flexibles afin de créer les conditions propices au développement du pays et à la prospérité de la population. Si la politique peut ouvrir la voie au développement et rendre le système juridique plus complet, il n'y a alors plus lieu de s'inquiéter du temps.
« L'Assemblée nationale a fait un excellent travail en transformant les sessions extraordinaires en sessions normales, donc après le projet pilote, il est également normal de modifier un seul article de la loi foncière, à condition que le projet pilote soit considéré comme suffisamment mature », a déclaré le délégué de Hanoi.
Concernant la portée du projet pilote, M. Loc a déclaré qu'environ 5 provinces et villes devraient être sélectionnées, pas nécessairement à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville, mais dans des localités ayant une forte demande de logements commerciaux répondant aux exigences du projet.
Français Dans la dépêche officielle n° 15/CD-TTg du 19 février 2024 sur le renforcement du travail d'élaboration des lois et l'achèvement des projets de loi soumis à l'Assemblée nationale lors de la 7e session, le Premier ministre a demandé de renforcer le droit de communication politique dans le processus de formulation de propositions pour la rédaction des documents juridiques afin de créer un consensus au sein de la société et du peuple et d'assurer les conditions pour que le Front de la Patrie du Vietnam, le peuple et les entreprises participent de manière qualitative au processus de rédaction et de promulgation des documents juridiques.
Le Premier ministre a également demandé de se concentrer sur la révision du contenu du projet et de l'ébauche avec les documents juridiques pertinents pour détecter et gérer rapidement les conflits et les chevauchements entre les réglementations des documents juridiques actuels et les documents qui devraient être publiés, en assurant la cohérence et la synchronisation du système juridique, en supprimant les difficultés et les obstacles et en créant des conditions favorables à la production et aux activités commerciales des entreprises et à la vie des gens.
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