La Fédération vietnamienne du commerce et de l'industrie (VCCI) ainsi que de nombreuses autres agences consultées ont toutes convenu qu'il était très nécessaire de permettre aux entreprises disposant d'« autres terrains » de réaliser des projets de logements commerciaux, car cela répondait à des besoins pratiques.
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| La réglementation relative aux fonds fonciers destinés aux projets de logements commerciaux a fait l'objet de nombreux débats. Photo : Duc Thanh |
Questions restantes de la loi foncière
« Loi foncière 2024 - Contenus importants que les entreprises doivent connaître » est le thème de l'atelier récemment organisé par VCCI, avec la participation de centaines de représentants d'entreprises et de nombreux intervenants qui ont été impliqués tout au long du processus d'élaboration de cette loi extrêmement importante.
Selon M. Dau Anh Tuan, secrétaire général adjoint et chef du département juridique de la VCCI, la nouvelle loi foncière a supprimé les chevauchements entre les documents juridiques, accélérant ainsi les procédures foncières et favorisant les transactions sur le marché. La question restante concerne la réglementation des fonds fonciers destinés à la réalisation de projets de logements commerciaux.
Plus précisément, il existe deux cas de figure pour modifier l'usage du sol afin de mettre en œuvre un projet de logement commercial : si l'entreprise possède un terrain, elle est tenue de posséder tout ou partie du terrain résidentiel (clause 6, article 127) ; si l'entreprise négocie pour recevoir des droits d'usage du sol, elle doit posséder 100 % de « terrain résidentiel » (point b, clause 1, article 127).
« L'obtention de droits d'utilisation des terres doit être soumise à l'approbation du Comité populaire provincial et être conforme à l'aménagement du territoire. Selon la loi foncière de 2013, seule la collecte de terres agricoles nécessite un document du Comité populaire provincial », a expliqué M. Tuan.
Suite à l'élaboration de la loi foncière de 2024, M. Tuan a souligné que la réglementation relative aux fonds fonciers destinés à la réalisation de projets de logements commerciaux avait été longuement débattue lors de l'adoption d'une loi modifiant neuf lois sur l'investissement et les affaires (début 2022). Il s'agit d'un point controversé majeur lors de l'élaboration de la loi foncière et d'un mécanisme pilote.
Le projet de résolution de l'Assemblée nationale sur le pilotage de la mise en œuvre de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres, ou sur la possession de droits d'utilisation des terres qui ne sont pas des terrains résidentiels (projet) devrait être soumis à l'Assemblée nationale lors de la 7e session (mai 2024).
Selon le dossier servant au travail d'évaluation du ministère de la Justice, l'orientation stipulée dans le projet est la suivante :
Premièrement, les terrains destinés à la réalisation de projets de logements commerciaux dans le cadre d'accords de cession de droits d'usage sont ceux visés à l'article 9 de la loi foncière de 2024, qui sont susceptibles d'être cédés conformément aux dispositions de cette loi. Les accords peuvent prendre différentes formes : cession de droits d'usage, apport de capitaux sous forme de droits d'usage, donation de droits d'usage.
Deuxièmement, les terrains dont l'entreprise immobilière a le droit d'usage appartiennent à l'un des types de terrains suivants : terres agricoles ; terres non agricoles autres que les terrains résidentiels. Si le projet de logements commerciaux nécessite une extension de la superficie actuellement utilisée par l'entreprise, celle-ci doit conclure un accord pour obtenir le droit d'usage des terrains du type spécifié à l'article 1 du présent article afin de disposer des terrains nécessaires à la mise en œuvre du projet.
Troisièmement, dans le cas où la superficie du terrain destiné à la mise en œuvre d'un projet de logement commercial par le biais de la forme d'obtention de droits d'utilisation du sol telle que prescrite à l'article 1 du présent article est une superficie gérée par une agence ou une organisation de l'État, l'État récupère le terrain et attribue ou loue le terrain à des investisseurs sans mettre aux enchères les droits d'utilisation du sol ou par le biais d'appels d'offres pour sélectionner les investisseurs pour mettre en œuvre des projets utilisant le sol.
L'orientation pour la sélection des projets et des lieux de mise en œuvre pilote est la suivante : la mise en œuvre pilote de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres ou la possession de droits d'utilisation des terres qui ne sont pas des terrains résidentiels ne dépasse pas 30 % du nombre de projets et 20 % de la superficie totale des besoins de développement de projets de logements approuvés par le programme et le plan de développement du logement jusqu'en 2030. La priorité est donnée à la mise en œuvre pilote dans les zones urbaines et les zones de planification du développement urbain qui ont été approuvées.
Conformément aux dispositions de la présente résolution, le Comité populaire provincial précisera la mise en œuvre du projet pilote en fonction de la situation locale. Il soumettra la liste des projets pilotes au Conseil populaire de même niveau pour approbation avant de le mettre en œuvre. Le projet pilote sera mis en œuvre à partir de 2025 pour une durée de cinq ans.
En réponse à la demande de commentaires sur le projet, le VCCI a déclaré que permettre aux entreprises de recevoir des transferts du droit d'utiliser « d'autres terrains » et permettre aux entreprises qui disposent actuellement d'« autres terrains » de réaliser des projets de logements commerciaux est l'une des recommandations majeures et importantes des entreprises lors du processus de rédaction de la loi foncière de 2024.
La nouvelle loi foncière de 2024 s'arrête à stipuler que les entreprises ne sont autorisées à recevoir que des transferts de « terrains résidentiels », les entreprises qui possèdent des « terrains résidentiels ou des terrains résidentiels et d'autres terrains » sont autorisées à réaliser des projets d'investissement dans la construction de logements commerciaux.
La VCCI approuve pleinement et pleinement l'élaboration d'une résolution pilote permettant aux entreprises de bénéficier du transfert du droit d'utilisation d'« autres terrains », permettant ainsi aux entreprises disposant déjà d'« autres terrains » de réaliser des projets de logements commerciaux. Il s'agit d'une réglementation indispensable, qui répond à des besoins pratiques et permet de surmonter les difficultés actuelles et de lever les obstacles rencontrés par de nombreux projets en cours.
La clé est la prévention des risques.
Au cours de l'élaboration du projet, la proposition pilote a également reçu l'approbation de nombreuses localités, y compris celles qui n'avaient jamais mis en œuvre de projets de logements commerciaux par le biais d'un transfert de droits d'usage du sol ou de l'utilisation de terrains résidentiels et d'autres types de terrains autorisés par les organismes publics compétents à les transformer en terrains résidentiels (comme Hung Yen et d'autres localités). Dans les grandes villes où de nombreux projets rencontrent des difficultés, le soutien au projet est encore plus fort.
Affirmant la nécessité absolue de l'élaboration du projet, l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA) a souligné de nombreux problèmes pratiques. Par exemple, si les investisseurs ne sont autorisés à négocier des droits d'utilisation des sols que pour des terrains résidentiels, le fonds foncier ne sera pas suffisamment important pour investir dans la construction de logements commerciaux, de zones urbaines de grande envergure dotées d'infrastructures techniques complètes, d'infrastructures sociales synchrones et de services publics urbains.
La raison en est que, selon les dispositions de la loi foncière sur les limites d'attribution des terrains résidentiels, la plus grande parcelle résidentielle ne dépasse pas 400 mètres carrés, alors que les plus grandes parcelles résidentielles existantes en zone urbaine ne font que quelques milliers de mètres carrés. « En règle générale, l'ancienne villa située au 110-112 Vo Van Tan (3e arrondissement, Hô-Chi-Minh-Ville) possède trois façades sur rue pour une superficie de seulement plus de 2 700 mètres carrés », a indiqué HoREA.
Selon l'HoREA, l'enjeu principal est de prévenir et d'enrayer les risques de perte de recettes budgétaires de l'État et de perte de biens publics tels que les ressources foncières, et d'empêcher les investisseurs de profiter illégalement des différences de loyer foncier lors de la mise en œuvre du mécanisme d'auto-négociation. La réglementation stricte et synchrone des prix fonciers prévue par la loi foncière de 2024, si elle est pleinement appliquée, permettra de prévenir et d'enrayer ces risques.
En ce qui concerne la zone de mise en œuvre, HoREA a exprimé son « grand accueil » lorsque le projet propose que toutes les provinces et les villes gérées par le gouvernement central soient autorisées à émettre des critères sur la superficie, le capital d'investissement et d'autres critères adaptés à la réalité locale pour sélectionner des projets dans la zone pilote autorisée.
Cependant, la VCCI estime que cette proposition pourrait susciter des inquiétudes quant au mécanisme de demande-octroi lors de la détermination des projets d'investissement soumis au mécanisme pilote. Pour limiter cette situation, la VCCI suggère d'envisager de stipuler des critères généraux directement dans la résolution, et les localités s'appuieront sur ces critères pour déterminer les projets admissibles.
- Contribution du Comité populaire provincial d'An Giang sur le projet
Concernant l'ampleur des projets devant bénéficier d'un transfert de droits d'utilisation des terres, il est proposé de piloter des projets de moins de 10 hectares. En effet, avec une telle ampleur, les investisseurs peuvent négocier eux-mêmes le transfert de droits d'utilisation des terres, sans intervention administrative des organismes publics. D'autre part, cette ampleur vise également à garantir le respect des pouvoirs du Conseil populaire provincial en matière d'autorisation de changement d'affectation des terres pour la riziculture (le cas échéant).
Le capital d'investissement peut varier de 20 à 300 milliards de VND, selon la zone du projet. L'investisseur doit être une organisation économique exerçant des activités immobilières et disposant d'une capacité financière correspondant à l'ampleur et au montant total de l'investissement du projet, conformément à la réglementation en vigueur.
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