Trouver des solutions pour les projets de logements abandonnés - Partie 2 : Débloquer les problèmes juridiques, relancer les projets gelés

À Hô-Chi-Minh-Ville, le retard pris dans la construction de logements ou leur inoccupation constituent toujours un frein majeur, engendrant un gaspillage considérable de terres et de ressources sociales. Face à cette situation, des experts ont identifié de nombreuses causes et proposé des solutions concrètes pour relancer ces projets immobiliers abandonnés.

Lacunes dans la planification et la légalité du projet

Selon les experts, les principales raisons de cette situation découlent de problèmes juridiques, du manque de capacité financière des investisseurs, d'infrastructures sociales incomplètes et du fait que certains projets de réinstallation n'attirent pas les résidents.

Dix ans plus tard, la zone de relogement de Binh Khanh peine toujours à trouver des solutions pour attirer des habitants.

Selon l'avocate Ha Thi Thu Thao, membre du barreau de Hô Chi Minh -Ville, de nombreux projets sont « suspendus » en raison d'ajustements de planification, de modifications des objectifs démographiques ou de procédures d'attribution/location foncières incomplètes, conformément à la loi foncière de 2013 et à celle de 2024. Le retard dans l'élaboration et l'approbation des plans de zonage et des plans détaillés empêche les projets de finaliser les documents d'investissement.

Il s'agit d'une erreur institutionnelle qui affecte directement les droits et obligations des investisseurs. Le système juridique comporte de nombreuses incohérences en matière de logement, de foncier, d'investissement et de construction, avec des chevauchements de lois pertinentes, notamment concernant le fonds foncier de 20 % destiné au logement social ; les conditions d'approbation des politiques d'investissement ; le processus d'évaluation des projets ; et les critères et procédures d'attribution des terrains avec ou sans redevances d'utilisation du sol.

L'avocat Thao a ajouté que le chevauchement et l'incohérence des lois entraînent des retards dans l'attribution des terrains, des retards dans l'octroi des permis de construire et une incapacité à déterminer les prix de vente et les prix de location, ce qui conduit à l'inéligibilité à la vente.

De plus, la politique de relogement est inadaptée : de nombreuses zones de relogement restent inoccupées car les dispositions légales relatives à l’organisation du relogement, inscrites dans la loi foncière et les décrets d’application, ne répondent pas aux besoins réels. De nombreux projets de construction sont situés loin des centres-villes, manquent d’infrastructures (écoles, hôpitaux, emplois, etc.), ce qui empêche les populations de recevoir leur logement ou, une fois celui-ci reçu, de s’y installer.

Par ailleurs, la lenteur des indemnisations et du déblaiement des sites fait que les besoins de relogement apparaissent en décalage avec le calendrier des investissements. Les procédures d'approbation des logements sociaux et de relogement demeurent complexes et rigides ; de nombreux documents sont traités en excès, ce qui retarde l'attribution des logements aux bénéficiaires ; la gestion et l'exploitation restent limitées, et certains immeubles, après leur construction, ne disposent pas d'une équipe de gestion professionnelle, ce qui entraîne une dégradation rapide.

« Bien qu’il reste encore des milliers de logements de relogement, leur conversion en logements sociaux, en logements commerciaux à loyer modéré ou leur mise aux enchères publiques se heurtent toujours à de nombreux obstacles liés aux procédures, aux autorités et au mécanisme de fixation des prix. Il s’agit d’un blocage juridique que la ville d’Hô Chi Minh-Ville a proposé à plusieurs reprises de lever, mais qui n’a pas encore été pleinement résolu », a souligné l’avocat Thao.

Suggestions pour résoudre le problème des logements abandonnés

Selon l'expert économique Nguyen Duy Chuyen, dans le quartier de Long Phuoc (Hô-Chi-Minh-Ville), de nombreuses villas coûtent jusqu'à plusieurs centaines de milliards de dongs, mais seules quelques familles y vivent, la plupart étant abandonnées depuis longtemps. Cette situation perdure depuis plus de dix ans, entraînant un gaspillage considérable de fonds fonciers et une dépréciation des infrastructures, ce qui limite l'accès au logement pour la majorité des jeunes actifs de Hô-Chi-Minh-Ville.

La zone de réinstallation de Vinh Loc B, commune de Tan Vinh Loc (Hô Chi Minh-Ville), s'est dégradée et est devenue délavée au fil du temps.

L'estimation de M. Nguyen Duy Chuyen montre que, si la fonction est correctement réorientée, le fonds de logements vacants pourrait répondre aux besoins en logement d'environ 2 000 personnes. Il s'agit là d'une opportunité pour exploiter plus efficacement les ressources en logements existantes, tout en contribuant à résoudre le problème de la protection sociale dans les zones périurbaines d'Hô-Chi-Minh-Ville.

M. Chuyen a souligné que, dans le cadre des projets de relogement, il est essentiel de proposer des prix et des politiques adaptés afin de faciliter l'accès au logement et d'inciter les personnes concernées à s'y installer. Il a également indiqué que, lorsque le fonds de relogement ne peut être constitué comme prévu ou ne parvient pas à attirer de résidents, la collectivité locale doit envisager sérieusement la construction de logements sociaux afin d'utiliser efficacement ce fonds et de répondre aux besoins réels.

De nombreux experts immobiliers soulignent également que la transparence des informations relatives aux projets, qu'il s'agisse de leur légalité, de leur avancement ou de la capacité des investisseurs, permet non seulement aux particuliers et aux entreprises de suivre facilement leur progression, mais limite également le risque que des projets soient « dissimulés » pendant de nombreuses années.

L'avocate Ha Thi Thu Thao a suggéré que la ville d'Hô Chi Minh-Ville procède à une révision complète du fonds de logements de relogement et de logements sociaux, en les recensant et en les classant selon leur statut juridique, leur état d'avancement et les besoins d'utilisation, afin d'apporter des solutions adaptées à chaque groupe. Selon elle, il est nécessaire d'autoriser une conversion flexible des fonctions, tout en simplifiant les procédures et en rationalisant les processus d'évaluation, d'approbation et de mise aux enchères afin d'éviter les engorgements, notamment pour les projets bloqués dans le mécanisme d'évaluation.

Concernant les appartements de relogement abandonnés, l'avocat Thao a proposé de nombreuses options, telles que leur conversion en logements sociaux ; l'organisation de ventes aux enchères publiques ou de ventes commerciales pour compléter le budget ; leur location selon le modèle des logements sociaux, des dortoirs et des logements pour travailleurs ; ou encore l'ajustement de la planification et l'investissement dans des infrastructures synchronisées pour les zones éloignées du centre afin d'assurer des conditions de vie décentes.

Parallèlement, la Ville doit accélérer les procédures juridiques relatives aux projets de logements sociaux, raccourcir les délais d'approbation des investissements, rendre publics les fonds fonciers, faciliter l'accès au crédit et promouvoir la numérisation de la gestion des dossiers. Les critères d'agrément des bénéficiaires doivent également être harmonisés et transparents afin d'éviter toute disparité.

L'avocat Thao a insisté sur la responsabilité de l'organisme gestionnaire : toute collectivité locale qui gaspille des biens publics ou retarde la mise en service des logements de relogement doit être tenue responsable, conformément aux dispositions de la loi de 2017 sur la gestion et l'utilisation des biens publics et de la loi de 2017 sur la responsabilité de l'État en matière d'indemnisation, si elle cause un préjudice. La responsabilité de chaque projet en retard et source de gaspillage doit être clairement définie et rendue publique afin de permettre au public d'en contrôler l'avancement.

« La ville devrait également élargir les possibilités offertes aux personnes relogées, comme recevoir une aide financière, un terrain, un logement social ou un appartement de relogement. Diversifier ces options permettra d'éviter une construction massive inadaptée aux besoins réels et, par la même occasion, de limiter le gaspillage des ressources », a déclaré l'avocat Thao.

Source : https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tim-loi-giai-cho-cac-du-an-nha-o-bi-bo-hoang-bai-2-khoi-thong-phap-ly-hoi-sinh-cac-du-an-bi-dong-bang-20251207160222813.htm