Selon les estimations de MB Securities (MBS), environ 58 500 milliards de VND d’obligations d’entreprises arriveront à échéance au deuxième trimestre 2026, soit une augmentation de 140 % par rapport à la même période de l’année précédente et 3,3 fois plus qu’au premier trimestre 2026. Cette hausse spectaculaire reflète le retour des tensions financières après une période de calme relatif fin 2025.
La pression des remboursements d'emprunts s'accentue sur les entreprises immobilières.
Il convient de noter que la pression sur les échéances reste principalement concentrée dans le secteur immobilier. Rien qu'en mai et juin 2026, la valeur totale des obligations arrivant à échéance s'élevait à environ 30 500 milliards de VND, dont 75,6 % (soit environ 23 000 milliards de VND) provenaient du secteur immobilier. Cela indique que la structure du capital de nombreuses sociétés immobilières reste fortement dépendante du marché obligataire, alors que leurs recettes de vente ne se sont pas encore suffisamment redressées.
D'après de nombreux organismes d'analyse, la période 2020-2022 a été marquée par une intensification des émissions obligataires des sociétés immobilières, destinées à accroître leurs réserves foncières, à réaliser des fusions-acquisitions et à renforcer leur fonds de roulement. Après 3 à 5 ans, la majorité de ces obligations arrivent à échéance alors que le marché immobilier n'a pas encore pleinement retrouvé son niveau d'avant la crise. Par conséquent, la pression actuelle ne porte pas uniquement sur le remboursement de la dette, mais constitue également un test de la véritable santé financière de ces entreprises.
Face à la pression croissante sur les échéances, l'activité d'émission obligataire s'est également dynamisée. Rien qu'en avril 2026, la valeur totale des obligations d'entreprises émises a atteint environ 51 700 milliards de VND, soit une hausse de 60 % par rapport au mois précédent. Près de 59 % de ces émissions provenaient du secteur immobilier, pour un montant total d'environ 30 400 milliards de VND, soit une augmentation de 110,8 % sur un an et le niveau le plus élevé de ces six derniers mois.
Parmi les sociétés immobilières ayant réalisé d'importants volumes d'émissions durant cette période figurent Vingroup , Vinhomes, Minh An Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, ainsi que de nombreuses autres sociétés de développement de projets. Vingroup a notamment réussi une émission obligataire internationale de 350 millions de dollars américains, d'une valeur nominale de 200 000 dollars américains par obligation et d'une échéance de 5 ans, démontrant ainsi que les grandes entreprises conservent l'accès aux capitaux étrangers.
Depuis le début de l'année, la valeur totale des obligations d'entreprises émises s'élève à environ 93 300 milliards de VND, soit une hausse de 26,3 % par rapport à la même période l'an dernier. Le secteur immobilier demeure le principal moteur de ces émissions, avec une valeur totale d'environ 54 400 milliards de VND, en forte progression de 278 %, représentant 58,3 % du marché total. Parmi les principaux émetteurs depuis le début de l'année figurent Marina Center Investment Co., Ltd., Vingroup et T&T New Era Joint Stock Company.
Selon l'évaluation de VIS Rating, environ 99 billions de VND d'obligations immobilières arriveront à échéance en 2026. Cela signifie qu'une part importante des capitaux nouvellement levés est en réalité utilisée pour le refinancement de la dette, l'atténuation des tensions de liquidité ou la restructuration des obligations financières, plutôt que pour des investissements d'expansion.
Si les flux de trésorerie de l'activité principale ne se sont pas améliorés, l'émission continue de nouvelles obligations pour rembourser l'ancienne dette pourrait entraîner un risque cumulatif plus important à l'avenir.
Les entreprises sont toujours « en manque de capitaux » en raison du resserrement du crédit.
Le marché continue d'enregistrer des cas de retards de paiement du principal et des intérêts sur les obligations. En avril 2026, quatre autres codes d'obligations ont été identifiés comme étant en retard de paiement, pour une valeur totale de près de 2 900 milliards de VND. Fin avril, la valeur cumulée des obligations en retard de paiement était estimée à environ 31 500 milliards de VND, soit environ 2,3 % de l'encours total des obligations d'entreprises sur le marché.
Bien que ce chiffre soit inférieur à celui enregistré au plus fort de la crise de 2022-2023, il démontre que le risque de crédit persiste. De nombreuses entreprises sont actuellement confrontées simultanément à trois difficultés majeures : un affaiblissement de leur flux de trésorerie lié aux ventes, un coût du capital élevé et des échéances à court terme.
Si le marché immobilier se redresse plus lentement que prévu, il existe un risque accru de restructuration de la dette ou d'allongement des délais de remboursement des obligations.
L'une des principales raisons est que le marché ne dispose toujours pas d'un canal de financement à moyen et long terme suffisamment robuste pour remplacer le crédit bancaire. Pendant de nombreuses années, le système financier vietnamien a été fortement dépendant du crédit bancaire. Dans le secteur immobilier, les banques ont constitué la quasi-totalité de la source de financement, tant pour les promoteurs que pour les acquéreurs.
Toutefois, après une période de forte croissance du crédit en 2025, notamment dans le secteur immobilier, la Banque d'État du Vietnam a commencé à renforcer son contrôle sur la croissance du crédit afin de limiter les risques macroéconomiques. De ce fait, de nombreuses entreprises immobilières ont eu des difficultés à obtenir de nouveaux prêts, les contraignant à se tourner vers le marché obligataire comme source de financement alternative.
Selon M. Tran Van Hieu, directeur général d'OBCHolding, le marché est actuellement confronté à un paradoxe majeur : de nombreux projets de logements répondant à de réels besoins en matière de logement peinent encore à accéder aux capitaux car ils sont soumis aux mêmes mécanismes de crédit que les segments immobiliers spéculatifs ou haut de gamme.
M. Hieu a fait valoir que le système actuel de gestion du crédit, fondé sur un taux de marché général, contraint les entreprises de construction de logements abordables à supporter des coûts d'investissement similaires à ceux des projets touristiques ou spéculatifs, bien plus risqués. Cela accroît non seulement la pression financière sur les entreprises, mais fait également grimper les prix des logements.
« Les promoteurs de logements abordables sont pris au piège par le même environnement de taux d'intérêt que les segments spéculatifs. Cela augmente les coûts du capital, poussant ainsi les prix du logement dans la direction opposée aux objectifs de bien-être social », a déclaré M. Hieu.
Face à ce constat, OBCHolding propose que la Banque d'État du Vietnam mette en place un mécanisme de classification des crédits par segment immobilier, au lieu de l'appliquer uniformément comme actuellement. Ainsi, les projets de logements abordables, les logements répondant aux besoins essentiels et ceux présentant une bonne liquidité devraient bénéficier d'un accès au capital à des conditions plus avantageuses que les segments haut de gamme ou touristiques.
D'après de nombreux experts, si les capitaux restent fortement restreints dans tous les segments, le marché pourrait faire face à une pénurie de logements, tandis que les projets spéculatifs ne seraient pas suffisamment contrôlés. Cela compliquerait également l'objectif de faire baisser les prix de l'immobilier et de parvenir à une reprise durable du marché.
Le plus grand défi consiste à rétablir la confiance du marché.
Du point de vue des entreprises, il semblerait que les politiques de crédit actuelles soient toujours appliquées de manière égale à tous les segments immobiliers, alors que le niveau de risque et la capacité d'absorption de capital de chaque type de bien varient considérablement.
De nombreux experts estiment que, pour maîtriser le risque de crédit et favoriser une reprise saine du marché, les autorités de régulation doivent rapidement mettre en place un mécanisme de classification du crédit par segment, plutôt que de le restreindre de manière uniforme. En conséquence, les projets de logements sociaux, de logements abordables ou répondant à de réels besoins en logement devraient bénéficier d'un accès prioritaire au capital à des conditions plus avantageuses.
À long terme, les experts estiment que le marché immobilier vietnamien doit passer d'un modèle dépendant des banques à un écosystème de capitaux plus équilibré et à plusieurs niveaux.
M. Nguyen Duc Thuan, conseiller du conseil d'administration de HASCO Holdings, estime que le lien entre les marchés financiers et immobiliers dans la période à venir devra reposer sur quatre piliers : le crédit bancaire, les obligations d'entreprises, les fonds d'investissement et les flux de capitaux internationaux.
En ce qui concerne le crédit bancaire, M. Thuan estime que le financement ne devrait pas reposer uniquement sur des garanties, mais devrait évaluer de manière exhaustive le statut juridique du projet, sa capacité de mise en œuvre, son plan de vente, ses flux de trésorerie et la capacité réelle de l'entreprise à rembourser la dette.
« Les banques ne doivent pas se contenter de fournir des financements, mais doivent également devenir des entités qui surveillent les flux de trésorerie, contrôlent l'utilisation des capitaux et soutiennent la restructuration de la dette en fonction du cycle de vie du projet », a souligné M. Thuan.
Concernant les obligations d'entreprises, cet expert estime qu'elles devraient constituer un canal de financement sain à moyen et long terme pour le marché, tout en incitant les entreprises à améliorer la transparence de leur gestion financière. Selon lui, le marché obligataire ne peut se développer durablement qu'avec des normes plus élevées en matière de notation de crédit, de communication d'informations, de transparence des flux de trésorerie et de suivi de l'utilisation des capitaux.
Par ailleurs, il est nécessaire de promouvoir les modèles de fonds d'investissement immobilier, tels que les REIT, afin de créer des sources de capitaux plus pérennes, professionnelles et transparentes pour le marché. De plus, les flux de capitaux étrangers via le marché boursier et les opérations de fusions-acquisitions devraient également jouer un rôle plus important dans les prochains mois.
En réalité, le plus grand risque aujourd'hui ne réside pas dans les obligations elles-mêmes, mais dans la qualité de l'entreprise émettrice et la confiance des investisseurs.
Après une période de croissance rapide et une crise de confiance antérieure, les investisseurs se montrent désormais beaucoup plus prudents. De ce fait, les entreprises souhaitant lever des capitaux sont contraintes de démontrer leur solidité financière, l'avancement de leurs projets et leur capacité à générer un flux de trésorerie réel.
Le deuxième trimestre 2026 constituera donc une période charnière pour le marché des obligations immobilières. Les entreprises dotées de solides assises financières, d'actifs de qualité et d'une capacité de vente stable auront l'opportunité de surmonter les pressions liées aux échéances. À l'inverse, celles qui dépendent trop de l'effet de levier financier et du refinancement de leur dette pourraient continuer à faire face à des risques de liquidités prolongés.
Source : https://phunuvietnam.vn/trai-phieu-bat-dong-san-buoc-vao-diem-nghen-moi-238260522181125588.htm
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