La demande de logements est en croissance.
Les données d'enquêtes menées par des instituts d'études de marché montrent que ces dernières années, les appartements d'une superficie de 45 à 70 m² se sont considérablement raréfiés. De nombreux projets immobiliers neufs privilégient la construction de grands appartements à prix élevés afin de maximiser les profits, ce qui rend l'accès au logement difficile pour les jeunes, les fonctionnaires, les intellectuels et les familles de petite taille.
L'une des causes identifiées est la réglementation relative au contrôle des naissances dans les projets immobiliers. Ainsi, lors de l'approbation des plans, l'organisme de gestion fonde souvent ses décisions sur des objectifs de population afin de déterminer l'ampleur des constructions, les infrastructures techniques et sociales, ainsi que la densité de population. De ce fait, de nombreux investisseurs sont contraints de réduire le nombre de petits appartements et d'augmenter la superficie des grands logements afin de respecter les objectifs de population fixés.
Il est à noter que, dans de nombreuses localités, la méthode actuelle de calcul du nombre d'occupants dans les immeubles d'habitation repose encore principalement sur une approche mécanique, consistant à faire la moyenne du nombre de personnes par appartement, sans norme commune. Par exemple, à Hanoï , sur la base de la décision n° 39/2026/QD-UBND du 1er avril 2026, modifiant et complétant certains articles de la décision n° 34/2024/QD-UBND du 27 mai 2024, la ville stipule : un appartement d'une chambre d'une surface habitable de 25 à 45 m² compte pour une personne ; un appartement de deux ou trois chambres d'une surface habitable de plus de 40 à 55 m² compte pour deux personnes ; un appartement d'une surface habitable de plus de 55 à 70 m² compte pour trois personnes ; et un appartement d'une surface habitable de plus de 70 à 77 m² compte pour quatre personnes.
À Hô Chi Minh- Ville, conformément à la décision n° 32/2025/QD-UBND, applicable à compter du 9 janvier 2026, la réglementation stipule : les appartements d’une chambre ont une superficie de 25 à 56 m² , ceux de deux chambres ont une superficie de 56 à 96 m² et ceux de trois ou quatre chambres ont une superficie de 96 à 160 m² ou plus…
Selon Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, ces dix dernières années, la tendance à la réduction de la taille des ménages à une à trois personnes, principalement due à la réticence à se marier et à avoir des enfants, ainsi qu'aux pressions de la vie et au coût élevé de la vie, a conduit à un taux de fécondité de seulement 1,91 enfant par femme en 2024, inférieur au seuil de renouvellement des générations (2,1 enfants par femme). Ce phénomène, conjugué à l'allongement de l'espérance de vie, a entraîné un vieillissement rapide de la population.
Alors qu'en 2009 le pays comptait 7,45 millions de personnes âgées, ce nombre devrait atteindre 16,1 millions début 2025, soit plus de 16 % de la population nationale. Parallèlement, on observe une tendance croissante des « familles élargies » vivant à proximité les unes des autres dans un même quartier ou ensemble immobilier, mais dans des espaces, maisons ou appartements séparés ; et une augmentation significative du nombre de personnes seules, de jeunes couples sans enfants ou de familles peu nombreuses et multigénérationnelles.
« Par conséquent, le calcul rigide de la population dans les immeubles d'habitation entraînera une augmentation du nombre de grands appartements dans les nouveaux projets, adaptés uniquement aux besoins d'une clientèle aisée. Appliquée aux projets d'appartements de gamme moyenne, cette méthode ne correspond pas aux besoins ni aux capacités financières de la majorité des personnes à revenus moyens et faibles, ni des jeunes actifs en début de carrière », a analysé M. Le Hoang Chau.
Nous avons besoin d'une approche flexible et pratique.
D'après les experts, au lieu de calculer la population de manière rigide en fonction du nombre d'appartements, il conviendrait de développer un système de données démographiques et un modèle de prévision plus scientifiques . Le calcul de la population devrait prendre en compte de multiples facteurs tels que la superficie des appartements, le nombre de chambres, le type de logement, les caractéristiques régionales et les tendances démographiques. Cela permettrait aux entreprises de développer des produits plus abordables tout en garantissant une taille de population globale appropriée.
Certains experts suggèrent d'appliquer une méthode de calcul de la population basée sur l'utilisation réelle. Par exemple, un studio ou un appartement d'une chambre pourrait être calculé pour 1 à 2 personnes ; un appartement de deux chambres pour 3 à 4 personnes ; et un coefficient plus élevé pourrait être appliqué aux appartements plus grands.
Par ailleurs, la densité de population doit être liée aux capacités des infrastructures locales. Si la zone dispose d'un bon réseau de transport, d'écoles, d'établissements de santé et d'espaces publics, la structure des immeubles d'habitation peut être plus flexible.
« Il est essentiel de passer d'une approche consistant à limiter la construction de petits appartements pour réduire la densité de population à une approche globale de développement des infrastructures urbaines. En effet, si les infrastructures sont correctement investies, l'augmentation du nombre de petits et moyens appartements contribuera à résoudre le problème du logement pour la majorité de la population sans exercer une pression excessive sur la ville », a déclaré Tran Ngoc Chinh, président de l'Association vietnamienne d'urbanisme et de développement.
Partageant le même avis, le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, estime qu'il est nécessaire d'élaborer un ensemble de critères de classification des appartements en fonction de leur superficie et de leur fonction afin d'appliquer un coefficient de population plus approprié ; et de compléter rapidement la base de données interconnectée sur la population et le logement entre les secteurs de la construction, de l'aménagement et de la police afin de rendre les prévisions démographiques plus précises.
Sur cette base, les collectivités locales peuvent définir de manière proactive des objectifs de population adaptés à chaque zone, évitant ainsi l'application d'une formule unique à tous les projets. Par ailleurs, le développement de petits appartements doit s'accompagner de normes strictes en matière de conception, de qualité de vie et d'équipements collectifs afin d'éviter la formation de zones résidentielles à forte densité dépourvues d'espaces de vie communautaires.
Parallèlement, le gouvernement doit poursuivre la mise en place de mécanismes incitant les entreprises à développer des logements de gamme moyenne, notamment par le biais de politiques préférentielles en matière de foncier, de crédit et de procédures d'investissement. En effet, la demande la plus forte sur le marché actuel concerne des appartements abordables pour les ménages à revenus moyens. Afin d'accroître l'offre dans ce segment, il est indispensable de lever simultanément les obstacles juridiques, urbanistiques et démographiques.
Source : https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html
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