מחירי קרקעות חדשות בהאנוי עלו פי כמה וכמה, מומחים נותנים חוות דעת

(דן טרי) - רשימת מחירי הקרקעות החדשה של האנוי פורסמה זה עתה. מלבד דעות לפיהן היא תסייע באישור פרויקטים, תוך הבטחת שקיפות מס... מומחים מודאגים שספקולנטים ינצלו זאת כדי להעלות את המחירים.

מחירי הקרקעות בהאנוי הם הגבוהים ביותר ועומדים על 695 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

הוועדה העממית של האנוי פרסמה זה עתה מחירי קרקעות מתוקנים בתוקף החל מה-20 בדצמבר ועד ה-31 בדצמבר 2025. בהשוואה למחירי הקרקעות הישנים, מחירי הקרקעות למגורים המתוקנים גבוהים פי 2-6.

יש לציין כי מחירי הקרקע ברחובות רבים במחוז הואן קיאם כולל Ba Trieu (מהאנג קאי לטראן הונג דאו), דין טיין הואנג, האי בא טרונג (מלה תאן טונג לקוואן סו), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Tran Than Duan המחיר הגבוה ביותר ל-Tran Hung Dao 695.3 מיליון VND/m2.

על פי מחירי הקרקע המתוקנים מראש, מחיר הקרקע העירוני הגבוה ביותר במרכז העיר האנוי הוא 188 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בשלושה רחובות: האנג נגאנג, האנג דאו ולה תאי טו. לפיכך, מחיר הקרקע המתוקן הגבוה ביותר גבוה כמעט פי 3.7 מאשר לפני ההתאמה.

מחיר הקרקע הגבוה ביותר ברשימת מחירי הקרקע המתוקנת בהאנוי גבוה ממחירי הקרקע המתוקנים בהו צ'י מין סיטי שהוכרזו באוקטובר האחרון, כאשר המחיר הגבוה ביותר עומד על יותר מ-687 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר ברחובות דונג קוי, לה לוי ונגוין הואה (מחוז 1).

ברובע מרכזי נוסף, בה דין, הרחוב עם מחיר הקרקע הגבוה ביותר הוא פאן דין פונג עם מעל 450 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. מחיר זה גבוה פי 3.4 ממסגרת מחירי הקרקע הישנה. גם ברחובות אחרים יש מחירים של מעל 400 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, כמו טראן פו ודוק לאפ.

במחוז האי בה טרונג, מחיר הקרקע המתואם הגבוה ביותר הוא ברחוב נגוין דו (קטע קוואנג טרונג לטראן בין טרונג), רחוב הואה (קטע נגוין דו לנויין קונג טרו) עם מעל 368 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. מחיר זה גבוה כמעט פי 3.5 ממחיר המחירון הישן.

ברובע טאי הו, רחוב ואן קאו הוא בעל המחיר היקר ביותר, עם מעל 256 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. מחיר זה גבוה כמעט פי 3.3 מהמחיר הנוכחי.

פרויקט נדל"ן ברובע הואנג מאי, האנוי (צילום: טראן קאנג).

בנוסף, לאחר התאמות, 5 מחוזות טאנה טרי, ג'יה לאם, דונג אנה, הואי דוק ודן פואנג מתכוונים להפוך למחוזות בהאנוי עם המחיר הגבוה ביותר של כמעט 117 מיליון וונד למטר רבוע.

בנוגע לרשימת מחירי הקרקעות המתוקנת, משרד משאבי הטבע והסביבה של האנוי אמר כי רשימת המחירים החדשה מסייעת לצמצם את הפער, ומקרבת את מחירי הקרקעות בבירה לשוק. זה מסייע לבסס מדיניות סינכרונית בניהול קרקעות ולהרמוניזציה של האינטרסים של המדינה, המשתמשים ואלו הזקוקים לשימוש בקרקעות כדי ליישם פרויקטים. הודות לכך, הכנסות התקציב גדלות באמצעות יישום התחייבויות כספיות על קרקעות של אנשים ועסקים.

במקרים בהם מיסי הקרקע והאגרות גבוהים ואינם מתאימים להכנסת האנשים, סוכנות הניהול סבורה כי יש צורך לבחון הפחתת שיעורי המס והאגרות, ולא הפחתת מחירי הקרקע.

המשרד אישר כי מחירון הבנייה המתוקן אינו משפיע על הפיצוי והתמיכה בפינוי אתרים כאשר המדינה תופסת מחדש קרקע. להיפך, הוא תורם באופן חיובי לפינוי אתרים, משיכת השקעות ופיתוח הון.

"זכויותיהם של אנשים שאדמתם הוחזרה גם הן מובטחות טוב יותר, מה שמעודד אנשים לציית למדיניות פינוי הקרקעות", אמר המשרד.

מומחים חוששים שמחירי הנדל"ן ימשיכו להיות "מנופחים"

בשיחה עם כתבת דן טרי , גב' פאם מיין - סגנית ראש מחקרי שוק וייעוץ, מחלקת קידום השקעות של איגוד מתווכי הנדל"ן בווייטנאם - אמרה כי פרסום מחירי הקרקעות החדשים מראה כי תקנות חוק הקרקעות משנת 2024 נכנסו לתוקף בהדרגה.

בשוק פרויקטים רבים של נדל"ן נתקעו עקב בעיות בקביעת דמי שימוש בקרקע. פרסום מחירון קרקע חדש מסייע לפרויקטים לקבל בסיס חוקי להמשך בנייה, ביצוע ואספקת היצע חדש לשוק הנדל"ן.

בנוסף, נקודה חיובית של קביעת מחירי קרקעות קרובים לשוק תעזור למדינה לגבות מיסים נכונים ומספקים על עסקאות העברת נדל"ן.

עם זאת, לדבריה, ישנה מגבלה בכך שבזמן האחרון מחירי הנדל"ן בהאנוי עלו מאוד, הם וירטואליים והרבה מעבר למחירם של האנשים. עליית מחירים זו מראה סימנים של השפעה מצד קבוצות השקעה וספקולציות כאשר ההיצע לשוק נמוך ומרוכז בידי קבוצת משקיעים בלבד.

"לפיכך, מחירי הקרקע מבוססים על מחיר השוק הגבוה הנוכחי, מה שמעניק לגיטימציה באופן בלתי נראה למחיר גבוה זה", הדגישה גב' מיין.

לדבריה, מחירי הקרקעות הגבוהים הנוכחיים יעלו את עלות ביצוע הפרויקט, והמשקיעים ימשיכו להעלות את מחיר המכירה אף יותר. בינתיים, המחיר הנוכחי קשה לבעלי ביקוש אמיתי לקנות.

מומחים מודאגים מכך שספקולנטים מנצלים את עליית מחירי הקרקעות כדי להעלות את המחירים (איור: דונג טאם).

מצד המשקיעים, אמרה גב' מיין, יהיו גם קשיים בתהליך פינוי האתרים ורכישת הקרקעות לצורך יישום הפרויקט. עבור פרויקטים גדולים, המדינה עשויה להשתתף בתהליך רכישת הקרקעות. אך להיפך, עבור פרויקטים קטנים ובינוניים, המשקיע יצטרך לנהל משא ומתן על מחיר רכישת הקרקע עם האנשים.

"קביעת מחירון קרקעות קרוב לשוק תסייע בהרמוניזציה של האינטרסים של שלושה צדדים: המדינה, המשקיעים והציבור. עם זאת, מחירון הקרקעות הנוכחי מגדיל את עלויות התשומות, מאלץ את המשקיעים להעלות את מחירי המכירה, מה שמקשה על הצרכנים הסופיים", אמרה.

לדברי גב' מיין, כדי לקבוע במדויק את המחיר הקרוב לשוק, המדינה זקוקה לכלי למדידת המדד לאורך שנים רבות בהתבסס על נתוני מכירות בכל אזור. משם, יישובים יוכלו לספק נתונים על מחירי קרקעות שהם סבירים ביחס לשוק.

מר טראן חאן קוואנג - מומחה נדל"ן - אמר כי רשימת מחירי הקרקעות שפורסמה לאחרונה עלתה בצורה משמעותית מאוד, באזורי פרברי הו צ'י מין סיטי היא עלתה פי 10 בערך, ובהאנוי היא עלתה פי 4-6 בערך.

כאשר פרויקטים מיושמים, דמי שימוש בקרקע מהווים כיום כ-15-20% מסך הון ההשקעה בפרויקט. העלייה הפתאומית במחירי הקרקע תגדיל את עלויות ההשקעה בפרויקט. בהתאם, משקיעים נאלצים להעלות את מחירי הנדל"ן.

"ל-6 החודשים הראשונים של יישום מחירי הקרקעות החדשים לא תהיה השפעה ברורה, משום שהעסקאות בשלב זה השלימו ברובן את ההליכים המשפטיים. עם זאת, לאחר מכן, המוצרים המחושבים לפי מחירי הקרקעות החדשים יגרמו לעליית מחירים מקומית של כ-30%. למעשה, הו צ'י מין סיטי יישמה את מחירי הקרקעות החדשים לפני האנוי, וגם עליית המחירים התרחשה באזורים מסוימים", אמר.

מר קוואנג אמר כי מלבד ההיבטים החיוביים של מחירי הקרקעות החדשים, כגון שקיפות במס העברת נדל"ן, הוגנות כלפי אנשים שאדמתם מוחזרת... יהיו מגבלות נוספות.

באופן ספציפי, עסקים יתקשו יותר לפנות קרקעות, משום שאנשים יצפו למחיר גבוה יותר כאשר הקרקע תוחזר. בנוסף, ספקולנטים שהיו צעד אחד קדימה בגביית הנדל"ן ינצלו את מחירון הקרקעות החדש כדי לדחוף את המחיר גבוה מאוד.

אפילו משקיעים גדולים שיש להם מוצרי נדל"ן מנצלים את זה כדי לנפח את המחירים. מאז ואילך, קוני בתים אמיתיים ימשיכו להתמודד עם קשיים.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm