משרד החקלאות והסביבה ביקש רשמית חוות דעת על הצעת חוק לתיקון והשלמה של מספר סעיפים בחוק הקרקעות משנת 2024 - צילום: NGOC HIEN
מקור ב- Tuoi Tre Online אמר ב-28 ביולי כי משרד החקלאות והסביבה שלח טיוטת חוק לתיקון והשלמה של מספר סעיפים בחוק הקרקעות משנת 2024 ודוח על טיוטת חוק זו למספר יחידות כדי לבקש הערות.
מדוע יש לתקן את חוק המקרקעין משנת 2024?
בטיוטת החוק לתיקון והשלמה של מספר סעיפים בחוק הקרקעות, קבע משרד החקלאות והסביבה כי לאחר שנה של יישום, בנוסף לתוצאות שהושגו, עדיין נותרו בעיות רבות שיש לחקור ולתקן אותן.
באופן ספציפי, מערכת התכנון ותכנון השימוש בקרקע הנוכחית אינה מתאימה למודל ארגון דו-שלבי של שלטון מקומי.
דרישה לתכנון שנתי של שימוש בקרקע ברמת המחוז מגדילה את ההליכים, מאריכה את זמן הגישה לקרקע ומעכבת את השימוש בקרקע.
חוק הקרקעות משנת 2024 מאפשר למקומות עם תכנון עירוני וכפרי לא להזדקק לקביעת תכנון ייעודי קרקע נפרד, אלא להשתמש בתכנון זה לצורך ניהול.
עם זאת, במציאות, שיעור הכיסוי של תכנון עירוני וכפרי עדיין נמוך. במקומות רבים, התכנון אינו מכסה את כל הגבול המנהלי, כך שלמרות שקיים תכנון, היישוב עדיין צריך לקבוע תכנון שימושי קרקע נוסף, מה שגורם לחפיפה ובזבוז.
על פי משרד החקלאות והסביבה, הקצאת קרקעות והשכרה מתבצעות כיום בעיקר באמצעות מכרזים של זכויות שימוש בקרקע או הגשת הצעות מחיר למשקיעים נבחרים.
עם זאת, תהליך זה תלוי בסדר ובנהלי החוק בנוגע למכרזים והצעות מחיר, ולכן הוא דורש זמן הכנה רב.
בינתיים, במקרים רבים, משקיעים בעלי קיבולת מספקת עדיין לא נבחרים, מה שגורם להתעכבות התקדמות הפרויקט, להאטת השימוש בקרקע, ומשפיע על משיכת השקעות.
בנוסף, פרויקטים בקנה מידה גדול בעלי פונקציות מעורבות ודרישות טכניות גבוהות, אשר ממלאים תפקיד בקידום פיתוח מקומי או אזורי, זקוקים למשקיעים בעלי יכולת יוצאת דופן.
עם זאת, מנגנון ההצעות הנוכחי גורם למתיחות בתהליך היישום וייתכן שלא יבחר משקיעים שעומדים באמת בדרישות הצפויות.
בנוסף, משרד החקלאות והסביבה סבור כי התקנה המחייבת מכרזים של זכויות שימוש בקרקע עבור מטה ומתקני עבודה עודפים, קרקעות שהוחזרו משוויון ומכירת מפעלים בבעלות המדינה לטובת פיתוח כלכלי (כולל מקרים של פטור או הפחתת שימוש בקרקע או חכירת קרקע) מאריכה את הזמן, מגדילה את ההליכים ואת עלויות הציות.
זה קשה במיוחד עבור פרויקטים ברשימת תמריצי ההשקעה שצריכים להשתמש בקרן הקרקע הנ"ל במסגרת יישום מודל השלטון המקומי הדו-מפלסי ומיזוג יחידות מנהליות, סוכנויות מרכזיות ומקומיות.
תיקון סדרת תקנות בנושא השבת קרקעות, הקצאת קרקעות והערכת קרקעות
משרד החקלאות והסביבה סבור כי כיום אין תקנות בנושא שיקום קרקעות לביצוע פרויקטים עם דרישות מיוחדות למיקומי השקעה, פרויקטים דחופים ודחופים המשרתים משימות פוליטיות וחוץ (כגון פרויקטים המשרתים את APEC), פרויקטים באזורי סחר חופשי, מרכזים פיננסיים בינלאומיים, פרויקטים לוגיסטיים...
המשרד הצביע גם על מספר בעיות ברכישת קרקעות, פיצויים ויישוב מחדש שיש לתקן בחוק.
בפרט, בנושא מחירי הקרקעות, המשרד סבור כי המדינה - בתפקידה כנציגת בעלי הקרקעות - צריכה לממש את זכות השליטה וההחלטה על מחירי הקרקעות.
באופן ספציפי, בשוק הראשוני (הקצאת קרקע, חכירה, שינוי ייעוד קרקע, הכרה בזכויות שימוש בקרקע), מחירי הקרקע נקבעים על ידי המדינה, ללא קשר לתוצאות ההתייעצויות.
בשוק המשני (העברה, חכירה, משכנתא, תרומה הונית באמצעות זכויות שימוש בקרקע), מחירי הקרקע מוסכמים על ידי הצדדים בהתאם לחוק האזרחי; המדינה שולטת בעיקר באמצעות תכנון, מכשירים פיננסיים, אוריינטציה מרחבית ותשתיות.
עם זאת, על פי התקנות הנוכחיות, הערכת שווי הקרקעות של המדינה בשוק הראשוני תלויה במחירי הקרקעות המשניות ובתוצאות של יחידות ייעוץ, בעוד שקביעת מחירי קרקעות ספציפיים עדיין נתקלת בקשיים רבים.
הסיבה היא שיש לקחת בחשבון גורמים רבים, תוצאות הערכת השווי אינן עקביות, ואינן משקפות את אופיין האמיתי של מחירי הקרקעות הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני.
מצב זה לא קידם באופן מלא את תפקידה המכריע של המדינה בוויסות מחירי הקרקעות, והשפיע על התקדמות הגישה לקרקעות ויישום פרויקטים להשקעה, אף הגדיל את העלויות ופגע בזכויות המשקיעים.
קביעת מחירי קרקע ספציפיים, במיוחד כאשר מיישמים את שיטת העודפים על מגרשים ושטחי קרקע ליישום פרויקטים של השקעה של ארגונים, טומנת בחובה גם חסרונות רבים.
שיטה זו תלויה בזמינות המידע, מחיר ההעברה, מחיר השכירות, סוג וצורת העסק.
בינתיים, שוק זכויות השימוש בקרקע מתנודד לעתים קרובות, אפילו עולה בפתאומיות, והוא לא יציב. קביעת רמת התנודתיות מבוססת בעיקר על נתוני עבר, שאינם משקפים במדויק את הערך המוסף בפועל של קרקע בעתיד.
לכן, משרד החקלאות והסביבה סבור שאם שיטה זו תמשיך לשמש לניהול מחירי הקרקעות, המחירים שייקבעו על ידי המדינה יהיו תלויים בתנודות השוק ויעקוב אחריהם.
בנוסף, ישנן דעות כי התקנה, המחייבת החלת מחירי קרקע ספציפיים כאשר המדינה מקצה קרקע לגופי השקעה, היא ניצולית, גורמת להתארכות הזמן, לעלייה בעלויות, להפחתת התחרותיות ולפגיעה במשיכת השקעות באזור.
בנוסף, הסיכונים בקביעת מחירי קרקעות ספציפיים גורמים גם לפחד וחשש בקרב חלק מהפקידים וסוכנויות קשורות, מה שמאט את תהליך קביעת מחירי הקרקעות ומשפיע על התקדמות יישום פרויקטים להשקעה.
מקור: https://tuoitre.vn/chinh-thuc-lay-y-kien-sua-luat-dat-dai-2024-sau-1-nam-thuc-thi-vi-sao-phai-sua-20250728215103237.htm
![[תמונה] ראש הממשלה פאם מין צ'ין עומד בראש הישיבה השנייה של ועדת ההיגוי לפיתוח כלכלי פרטי.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/01/1762006716873_dsc-9145-jpg.webp)
תגובה (0)