במסיבת העיתונאים החברתית-כלכלית של הו צ'י מין סיטי ב-14 במאי, הציגה מחלקת התיירות של הו צ'י מין סיטי סדרה של המלצות להגברת הניהול של השכרת דירות לטווח קצר. ראוי לציין כי הם הציעו כי הפעלת דירות תיירות תותר רק בהסכמת מועצת המנהלים או התושבים הרלוונטיים.
Airbnb פריחה לאחר מגפת הקורונה.
לדברי מר לה טרונג היי הואה, סגן מנהל מחלקת התיירות של הו צ'י מין סיטי, פיתוח פלטפורמות הזמנות מקוונות הוא מגמה בלתי נמנעת בהקשר של הכלכלה הדיגיטלית והאינטגרציה הבינלאומית. במיוחד לאחר מגפת הקורונה, צורכי הלינה של תיירים השתנו באופן משמעותי; אנשים רבים בוחרים לשהות זמן רב יותר, ומשלבים תיירות ועבודה מרחוק. קבוצת תיירים זו מעדיפה לעתים קרובות חללים פרטיים וגמישים עם שירותים מלאים כמו מטבחים, מכונות כביסה, חדרי מגורים וכו', במקום מלונות מסורתיים. "מודל הדירות לטווח קצר תרם לגיוון היצע הלינה, במיוחד במהלך חגים או כאשר הו צ'י מין סיטי מארחת אירועים גדולים", הצהיר מר הואה. משרד התיירות העריך גם כי סוג זה של לינה מסייע להפיץ את זרם התיירים מעבר לאזור המרכז, ומגביר את ההוצאות על מזון, תחבורה וקניות באזורי מגורים רבים; עם זאת, ההתפתחות המהירה והספונטנית של Airbnb בתקופה האחרונה מציבה שורה של אתגרים.
מומחים סבורים כי יש לגבש בקרוב את המסגרת המשפטית למודלים של דיור לטווח קצר.
תמונה: לה נאם
אחת הבעיות הגדולות ביותר היא הסכסוך בין הדיירים בפועל לבין בעלי הדירות המפעילים השכרות לטווח קצר. על פי מחלקת התיירות של הו צ'י מין סיטי, רוב נכסי Airbnb ממוקמים כיום בבנייני דירות למגורים, בעוד שחוק הדיור אוסר בתוקף את השימוש ביחידות דירות למטרות שאינן מגורים. זוהי נקודת סכסוך משפטית בין חוק הדיור הנוכחי לחוק התיירות.
בשיחה עם עיתון Thanh Nien אחר הצהריים של ה-19 במאי, ציין ד"ר דואנג דוק מין, סגן מנהל המכון לחקר פיתוח כלכלי ותיירותי, כי המגמה העולמית בניהול Airbnb השתנתה באופן משמעותי בשנים האחרונות. בעוד שערים רבות ראו בעבר ב-Airbnb סמל לכלכלה הדיגיטלית, רוב האזורים העירוניים הגדולים עוברים כעת לניהול מחמיר יותר כדי להגן על הגישה לדיור, לשמור על יציבות קהילתית ולהבטיח פיתוח תיירות בר-קיימא.
סינגפור אוסרת למעשה על שהייה לטווח קצר בחללי מגורים, עם תקופות השכרה מינימליות של 3 חודשים לבתים פרטיים ו-6 חודשים לדיור ציבורי. ניו יורק (ארה"ב) דורשת מבעלי בתים לרשום את הנכסים שלהם ומטילה אחריות משפטית על פלטפורמות דיגיטליות על הפרות. ברצלונה (ספרד) אף הודיעה על סיום כל היתרי הדירות לתיירים עד 2028 כדי לשקם את דיור התושבים. במציאות, תנועת מבקרים מתמדת יכולה להפעיל לחץ על מעליות, חניונים, פינוי פסולת, רמות רעש ומערכות בטיחות אש, בעוד שרוב בנייני הדירות בהו צ'י מין סיטי מיועדים לשימוש מגורים יציב, ולא לתפעול מלונות.
האם "קונצנזוס תושבים" מספיק?
בהתבסס על המצב הנ"ל, הציעה מחלקת התיירות של הו צ'י מין סיטי תקנות המגדירות בבירור אילו אזורים מורשים להפעיל דירות תיירות, את היקף הפעילות, ואת הדרישות של "הסכמת מועצת המנהלים או התושבים הרלוונטיים". עם זאת, מומחים רבים סבורים כי יש צורך במסגרת משפטית מקיפה, הכוללת רישום חובה, הצהרת אורחים, חובות מס, תקני בטיחות אש, מגבלות זמן השכרה, אחריות הפלטפורמה הדיגיטלית ומנגנון ניטור שקוף. "רק בעזרת מערכת ניהול מקיפה Airbnb יכולה לשרוד כחלק מכלכלת השיתוף ותיירות עירונית מודרנית מבלי לפגוע במבנה החברתי, בסביבת המגורים ובמטרות הפיתוח בר-קיימא לטווח ארוך של הו צ'י מין סיטי", אמר ד"ר דונג דוק מין.
הו צ'י מין סיטי מבקשת להביא את השכרת דירות לטווח קצר תחת פיקוח מוסדר.
תמונה: לה נאם
ד"ר צ'או הוי קוואנג (משרד עורכי הדין ראג'ה וטאן LCT) מאמין כי גיוס חוות דעת של תושבים יכול להיות פתרון ממשלתי לטיפול בצרכים מתעוררים, אך הוא אינו יכול לשנות באופן חד צדדי את האופי המשפטי של תפקוד הפרויקט שאושר. לדבריו, חוק הדיור משנת 2023 מכיר בזכותם של בעלי הדירות להשכיר את דיור שבבעלותם החוקית. עם זאת, החקיקה הנוכחית חסרה קריטריונים ברורים לקביעת מתי פעילות השכרת דירות עוברת משימוש למגורים לעסקי דיור מסחריים. הקושי הגדול ביותר ביישום מנגנון "הקונצנזוס למגורים" הוא הגדרת היקף וערך משפטי של קונצנזוס זה. אם רק עקרון הרוב יוחל, זכויותיהם של קבוצות תושבי מיעוט עלולות להיפגע באופן משמעותי.
לדברי עורך הדין דיפ נאנג בין, ראש משרד עורכי הדין טין ת'ונג (לשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי), אין כיום תקנות ספציפיות לגבי אחוז התושבים שחייבים להסכים להשכרת דירות לטווח קצר. האם פירוש הדבר שכל התושבים מסכימים או שרק אלו שנפגעו ישירות? ללא תקנות ברורות, יישום מעשי עלול להוביל בקלות לסכסוכים ותביעות משפטיות. מתן הסמכות לדירקטוריון "לאפשר" או "לא לאפשר" השכרות לטווח קצר מסתכן בחריגה מסמכותו. יתר על כן, עולה סוגיית ההגנה על זכויותיהם של בעלי דירות שכבר השקיעו בנכסים להשכרה. אם הנהלת הבניין תצביע מאוחר יותר נגד השכרות לטווח קצר, כיצד יטופל הדבר? האם יהיו צעדים רטרואקטיביים או מנגנון פיצוי? כל אלה הן שאלות משפטיות שיש לענות עליהן.
עורך הדין בין הציע כי על העיר הו צ'י מין להקים מערכת של תנאים ספציפיים כגון רישום פעילויות לינה, הצהרת דיירים, עמידה בדרישות בטיחות אש, אבטחה וסדר, ולהגדיר בבירור את האחריות המשפטית של בעלי דירות אם שוכרים גורמים לאי סדר או מפרים את החוק. במקביל, יש צורך לסווג בבירור בנייני דירות למגורים בלבד ופרויקטים לשימוש מעורב עם פונקציות לינה ומסחר כבר מההתחלה, במקום להחיל מנגנון יחיד על כל המודלים. "אי אפשר להחיל את אותו מנגנון ניהול על בנייני דירות למגורים בלבד ופרויקטים בעלי פונקציה של שימוש מעורב מלכתחילה, המשלבים לינה, מסחר ושירותים. זוהי נקודה חשובה מאוד כדי להימנע מיישום מכני, המשפיע על סביבת ההשקעה ועל זכויותיהם של רוכשי הדירות. בטווח הארוך, יש צורך בעקביות בין חוק הדיור 2023, חוק התיירות 2017 והתקנות בנושא מגורים ועסקי לינה לטווח קצר כדי להימנע מהפרצות המשפטיות הנוכחיות", אמר עורך הדין בין.
אסיפת בעלי הדירות נועדה כיום בעיקר להכרעה בנושאים שוטפים של ניהול ותפעול, ואינה מיועדת לשינוי האופי המשפטי או התפעולי של הפרויקט. יתר על כן, מועצת ניהול הדירות אינה סוכנות ניהול ממשלתית ואין לה סמכות "להכשיר" פעילות אם פעילות זו אינה עולה בקנה אחד עם הפונקציה שאושרה בתחילה.
ד"ר צ'או הוי קוואנג, משרד עורכי דין Rajah & Tann LCT
מקור: https://thanhnien.vn/chung-cu-cho-thue-ngan-ngay-ai-quyet-185260520185434009.htm
תגובה (0)