מחירי הדירות עולים באופן דרמטי, האם כדאי לקנות דירה בלי ספר ורוד?

אין ספר ורוד, האם ניתן לסחור בדירה?

דוחות שוק הנדל"ן לרבעון השלישי של מספר יחידות מחקר שוק מסכימים בעיקר כי מחיר המכירה הממוצע של דירות חדשות בהאנוי הגיע ל-64-69 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. מחירן של דירות ישנות הגיע ל-46-51 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

ראוי לציין כי דירות חדשות שמחירן מעל 4 מיליארד וונד מהוות 70% מכלל הדירות שנמכרו. פלח הדירות שמחירן מתחת ל-2 מיליארד וונד כמעט נעלם מהשוק.

עליית מחירי הדירות גרמה לרבים לעבור לרכישת דירות ללא אישורי שימוש בקרקע או אישורי בעלות על בית (הנקראים ספרים ורודים) משום שמחיר המכירה לרוב נמוך יותר מדירות עם אישורי שימוש. השאלה היא האם קנייה ומכירה במקרה זה חוקיים?

סעיף 160, סעיף 160, סעיף 1, לחוק הדיור משנת 2023, קובע כי עבור עסקאות של קנייה, מכירה, שכירות, תרומה, החלפה, משכנתא ותרומת הון באמצעות דיור, על הדיור להיות בתנאים מספקים, לרבות תעודה כפי שנקבע בחוק, למעט המקרה המפורט בסעיף 2 לסעיף זה.

המקרים המפורטים בסעיף 2, סעיף 160 לחוק הדיור משנת 2023, כפי שמונחה על ידי צו 95/2024, כוללים:

- קנייה, מכירה, השכרה, משכון של דיור עתידי; מכירת דיור במקרה של פירוק או פשיטת רגל;

- לארגן תרומות לבתים של הכרת תודה, בתי אהבה ובתים של סולידריות גדולה;

- רכישה, חכירה-רכישה של בתים זמינים ממשקיעים בפרויקטים של השקעה בבנייה למגורים במקרים הבאים: בתים השייכים לרכוש ציבורי; דיור ציבורי, דיור לכוחות המזוינים של העם, דיור המשמש ליישוב מחדש שאינו שייך לרכוש ציבורי;

- השכרה, הלוואות, השכרה, מתן אישור לניהול דיור;

- ירושה של דיור.

כך, עם דירות שאין בהן ספרים ורודים, הצדדים יכולים לקנות ולמכור לחלוטין.

פרויקט דירות בהאנוי (צילום: טראן קאנג).

סוגיות משפטיות שיש לשים לב אליהן

סעיף 8 לצו 95/2024 קובע בבירור מסמכים המוכיחים את תנאי הדיור להשתתפות בעסקאות כאשר אין תעודת בעלות.

עבור עסקאות של קנייה, מכירה או השכרה של בתים בפרויקטים של השקעה בבנייה למגורים, חייבים להיות מסמכים המוכיחים כי הבתים זכאים לעסקים במקרה של בתים ליישוב מחדש ובתים עבור הכוחות המזוינים של העם.

על בתים מסוג זה להיות מצוידים במסמכים המוכיחים את זכאותם להקמתם לעסקים או במסמכים המוכיחים את קבלתם לשימוש, מסמכים המוכיחים את זכאותם להיסחר בהתאם להוראות החוק לפיתוח וניהול דיור ציבורי.

עבור עסקאות של קנייה, מכירה או השכרה של דיור עתידי שאינו חלק מפרויקט, יש להציג אישור זכויות שימוש בקרקע והיתר בנייה במקרה שנדרש היתר בנייה, או מסמכים המעידים על השקעה בבניית דיור.

עבור עסקאות של קנייה, מכירה או השכרה של נכס ציבורי, יש להציג מסמכים המזהים את הבית כזכאי להשכרה או למכירה בהתאם להוראות סעיף 63 וסעיף 69 של צו 95/2024.

עבור עסקאות של תרומת בתי הכרת תודה, בתי צדקה ובתי סולידריות, על הארגון התורם להחזיק במסמכים המעידים על בניית הבית לתרומה.

אם הבית שירש כפוף לרכישה או לרכישה בשכירות, חייב להיות חוזה רכישת בית או חוזה שכירות חוקי המלווה במסמכים המוכיחים את הבעלות על הבית או המוכיחים את ההשקעה בבניית הבית על ידי המוכר או הרוכש בשכירות.

למכירת דיור על ידי ארגון מפורק או פושט רגל, חייבת להיות החלטה או החלטה על פירוק הארגון או הודעה מרשות מוסמכת על פירוק הארגון שבבעלותו הדיור. במקרה של פשיטת רגל, חייבת להיות החלטה של ​​בית המשפט העממי המכריזה על פשיטת רגל של הארגון שבבעלותו הדיור.

עם זאת, בעת רכישת דירה ללא ספר ורוד, הרוכש עלול להתמודד עם סיכונים רבים. ביניהם, הסיכון הגדול ביותר הוא שהמדינה לא תכיר בבעלות החוקית על הדירה ובזכות השימוש בקרקע הצמודה לפרויקט הדירה.

סיכון נוסף הוא שאם ההסכם הוא בצורת חוזה ניהול נוטריוני, משמעות הדבר היא שהבעלים המשני (מהבעלים השני ואילך) מורשה להשתמש בדירה בלבד. אז, אם יונפק הספר האדום, הבעלים הראשון יהיה זה ששמו רשום על המסמך. הבעלים הראשון לא רשאי לשתף פעולה בהעברת השם לבעלים החדש על מנת לדרוש העלאת מחיר.

לכן, כאשר מתעוררות סכסוכים הקשורים לנכס זה, הן לא יהיו מוגנות על פי חוק. בתקופה שאין לנכס תעודה, הקונה אינו יכול ללוות כסף מהבנק באמצעות משכון הדירה.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm