ישנה תופעה של "אינפלציה" ספקולטיבית, מכירות פומביות של קרקעות בהאנוי מתקררות, רשימת 8 פרויקטים בהו צ'י מין סיטי הוסרה מכשולים משפטיים.

השוק ברבעון השלישי של 2024 השתנה לטובה, אך עדיין ישנן תנודות מחירים מקומיות בכמה מגזרים; מכירות פומביות של קרקעות בהואי דוק ( האנוי ) התקררו, 8 פרויקטים בהו צ'י מין סיטי קיבלו פתרון מלא לבעיות המשפטיות שלהם... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

באמצעות ניתוח, עולה כי ישנן סיבות רבות לעלייה במחירי הנדל"ן למגורים, כאשר העלייה במחירי המכירה נובעת בין היתר מתנודות אחרונות בעלויות הקשורות לקרקע וכן מהשפעת יישום שיטות חישוב חדשות וטבלאות מחירי קרקע. (צילום: Anh Phuong)

משרד הבינוי : עליית מחירי הנדל"ן מקומית בחלק מהמגזרים

ברבעון השלישי של 2024, מחירי הנדל"ן באזורים מסוימים עדיין נוטים לעלות, במיוחד בהאנוי, הו צ'י מין סיטי (HCMC) ובערים גדולות. תופעת עליית המחירים היא מקומית, מתרחשת באזורים מסוימים, סוגים מסוימים, מגזרי נדל"ן מסוימים, מה שמוביל להשפעות על עליית המחירים הכללית.

באמצעות ניתוח, עולה כי ישנן סיבות רבות המשפיעות על עליית מחירי הנדל"ן למגורים, כאשר העלייה במחירי מכירת הנדל"ן נובעת בחלקה מתנודות אחרונות בעלויות הקשורות לקרקע, וכן מהשפעת יישום שיטות חישוב חדשות וטבלאות מחירי קרקע.

בפרט, ביישובים ובאזורים מסוימים, קיימת תופעה של מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע עם הצעות זוכות הגבוהות פי כמה ממחיר ההתחלה. ניהול ויישום מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע באזורים וביישובים מסוימים אינם טובים; קיימת תופעה של משקיעים רבים היוצרים עמותות וקבוצות כדי להשתתף במכירה הפומבית; משלמים מחירי קרקע גבוהים פי כמה ממחיר ההתחלה, ואז אולי "נוטשים את הפיקדון" לאחר זכייה במכירה הפומבית של הקרקע במטרה לקבוע רמת מחירים וירטואלית באזור כדי להרוויח.

בנוסף, תופעת "יצירת מחירים וירטואליים" ו"ניפוח מחירים" על ידי ספקולנטים ויחידים העובדים כמתווכי נדל"ן; ניצול חוסר הידע של אנשים והשקעה לפי פסיכולוגיית ההמונים כדי להרוויח.

מדובר באנשים שעובדים כמתווכים עצמאיים, חסרי תעודות תיווך נדל"ן, בעלי מומחיות חלשה, ידע משפטי מוגבל, חסרי מקצועיות וחלשים באתיקה עסקית, מה שמוביל למצבים של שיטות עסקיות אופורטוניסטיות, קנוניות להעלאת מחירים, ניפוח מחירים בהשוואה לערכים בפועל, מניפולציה של השוק, גרימת נזק ללקוחות והפחתת השקיפות של שוק הנדל"ן.

קיים מחסור בנדל"ן ובהיצע דיור כדי לענות על הצרכים של רוב האנשים, בעלי הכנסה נמוכה ובינונית באזורים עירוניים, במיוחד האנוי והו צ'י מין סיטי.

חלק מהסיבות כוללות: עסקי נדל"ן נתקלים בקשיים ובעיות בהליכים משפטיים, במיוחד בקביעת מחירי קרקעות, חישוב דמי שימוש בקרקע, פינוי אתרים והקצאת קרקע.

עסקים רבים מתמודדים עם קשיים בקבלת הלוואות אשראי והון מהנפקת אג"ח קונצרניות. פרויקטים רבים שנבנים או נבנים לאחרונה נאלצו להיות מושעים זמנית, התקדמותם התעכבה או התעכבו.

למרות שחוק המקרקעין 2024, חוק הדיור 2023 וחוק עסקי הנדל"ן 2023 פורסמו ונכנסו לתוקף, קשיים במוסדות ובתקנות משפטיות (קרקע, דיור, עסקי נדל"ן, אשראי...) עבור עסקים נפתרו בעיקרם, והיצע הנדל"ן הראה שיפור. עם זאת, עדיין קיימות מגבלות מסוימות מכיוון שלוקח זמן עד שמנגנונים, מדיניות וחוקים חדשים יושמו ביעילות ו"יתחילו להתממש".

בנוסף, התנודות האחרונות בכלכלה הקשורות לשוק המניות, אג"ח, זהב... השפיעו על הפסיכולוגיה של אנשים ומשקיעים, מה שהוביל למגמה של העברת תזרים המזומנים של אנשים ומשקיעים להשקעה בבתים ובקרקעות כ"מקלט" בטוח לכסף שנצבר ולהון השקעה.

משרד הבינוי העריך כי שוק הנדל"ן ברבעון השלישי של 2024 חווה שינויים חיוביים, קשיים ומכשולים עבור עסקים ופרויקטים של נדל"ן המשיכו להיות מכוונים לפתרון, בהתאם לכך שוק הנדל"ן היה יציב באופן כללי, וההיצע השתפר במידה מסוימת.

עם זאת, עדיין ישנן תנודות מחירים מקומיות בחלק מהמגזרים ובחלק מהאזורים, בנוסף עדיין קיים חשש מטעויות, האחריות נדחפת, נמנעת ונפתרת באיטיות בחלק מהיישובים. לכן, בתקופה הקרובה, יש צורך להמשיך להתמקד בפתרון קשיים ובעיות ולסיים את מצב הדחיפה וההימנעות מאחריות כדי לקדם את שוק הנדל"ן לפיתוח בטוח, בריא ובר קיימא.

באופן ספציפי, משרד הבינוי ימשיך לארגן הכשרות והפצה כדי ליישם ביעילות את חוק הדיור 2023, חוק עסקי הנדל"ן 2023 ותקנות מפורטות שפורסמו לאחרונה עבור יישובים, סוכנויות, ארגונים, עסקים ויחידים.

לנהל ולתאם עם משרדי ממשלה וסניפים כדי לכוון, להנחות ולעודד יישובים ומיזמים ליישם ביעילות את הפרויקט "השקעה בבניית לפחות מיליון דירות דיור ציבורי עבור בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה 2021-2030" כדי להגדיל את ההיצע לשוק.

בתיאום עם משרד משאבי הטבע והסביבה, על המשרדים והסניפים הרלוונטיים ללמוד ולהציע לרשויות המוסמכות לשקול פיילוט של מודל "מרכז מסחר בנדל"ן ובזכויות שימוש בקרקע המנוהל על ידי המדינה" כדי להגביל את המצב שבו זירות מסחר בנדל"ן ופעילויות תיווך נדל"ן יכולות לשתף פעולה ולשבש את השוק.

התמקדות בהכוונת, הנחיה ודחיפה של יישובים להאיץ את שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות, תוך הגדלת ההיצע לשוק. חיזוק הניהול והתיאום עם מחוזות וערים מרכזיות כדי לבדוק, לבחון ולסקור את מסחר הנדל"ן והפעילויות העסקיות של חברות, משקיעים, אזורי מסחר בנדל"ן ומתווכי נדל"ן באזור, במיוחד באזורים, פרויקטים ובנייני דירות עם עליות מחירים חריגות.

יותר מ-1,000 עסקי נדל"ן חוזרים לשוק

הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי דיווחה זה עתה למשרד הבינוי על מצב הדיור ושוק הנדל"ן ברבעון השלישי של 2024. בהשוואה למחצית הראשונה של השנה שעברה, עד הרבעון השני של 2024, ענף הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי צמח ב-2.94%. הכנסות עסקי הנדל"ן בתשעת החודשים הראשונים של השנה הגיעו ל-199,156 מיליארד דונג וינדי, המהוות 60.3% מהכנסות משירותים אחרים, עלייה של 6.7% לעומת אותה תקופה.

בנוסף, בתשעת החודשים הראשונים של השנה, הו צ'י מין סיטי רשמה 1,051 מפעלי נדל"ן מורשים עם הון רשום כולל של 40,137 מיליארד דונג וייטנאמי.

בנוגע ליישום פרויקטים של דיור, ברבעון השלישי של 2024, בהו צ'י מין סיטי, אושרו 3 פרויקטים (2 פרויקטים של דיור מסחרי ופרויקט דיור ציבורי אחד) למדיניות השקעה ובחירת משקיעים. פרויקט אחד קיבל היתר בנייה.

ברבעון האחרון, הו צ'י מין סיטי אישרה כי היא זכאית לגייס הון למוצרי דיור מסחריים עתידיים עבור ארבעה פרויקטים בשווי הון כולל של יותר מ-9,118,893 מיליארד דונג וייטנאמי.

1,567 דירות ו-44 בתים נמוכים מתוך 4 הפרויקטים הללו נמצאים כולם בפלח היוקרה. כל 1,611 הבתים הללו נמכרו גם בנדל"ן במהלך הרבעון.

הגישה לחבילת ההלוואות המועדפת בסך 120,000 מיליארד דונג וייטנאמי לדיור ציבורי ופרויקטים של דיור לעובדים בהו צ'י מין סיטי עדיין "קפואה" מכיוון שאף משקיע לא הצליח ללוות.

בהערכת שוק הנדל"ן בעיר, אמרה ועדת העם של הו צ'י מין סיטי כי השוק התאושש בהדרגה, קצב הצמיחה עדיין איטי אך ישנם סימנים חיוביים.

מתחילת השנה, אושרו בעיר 12 פרויקטים של דיור מסחרי להשקעה, הושלמו 3 פרויקטים של דיור ציבורי, ויותר מ-31,000 דירות בבנייה...

מכירת הקרקעות של הואי דוק מתקררת

בסביבות השעה 17:00 ב-4 בנובמבר, לאחר 11 סבבים, הסתיימה המכירה הפומבית של 20 מגרשים בקומונה של טיין ין - שדה לונג קהוק, מחוז הואי דוק (האנוי) עם מחיר הזכייה הגבוה ביותר של 103.3 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, הנמוך ביותר של יותר מ-85 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

עם מחיר התחלתי של 7.3 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, ההצעה הזוכה הגבוהה ביותר במכירה הפומבית של היום היא יותר מפי 14 ממחיר ההתחלה.

בהשוואה למכירה הפומבית הקודמת של 19 מגרשים שנערכה בסוף אוגוסט, המכירה הפומבית של היום התקררה מבחינת מספר המשתתפים והמחירים הזוכים.

המכירה הפומבית של היום משכה קצת יותר מ-100 לקוחות, כמעט פי חמישה פחות מהמכירה הפומבית הקודמת עם למעלה מ-500 איש וכ-1,500 סטים של מסמכי הצעה.

גם מחיר המכירה הזוכה של המסחר הקודם, שהחל מ-7.3 מיליון דונג וייטנאמי, עלה פי כמה וכמה. המגרש הזוכה הגבוה ביותר עמד על 133 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, גבוה פי 18 יותר ממחיר המכירה ההתחלתי.

מחוץ לאזור המכירות הפומביות הבוקר, לא היו עוד המוני משקיעים ומתווכים שהתאספו כדי להאזין למידע ולמכור חלקות אדמה עד שעות הלילה המאוחרות כמו לפני כמעט חודשיים.

עם זאת, חלקות האדמה המוצעות למכירה פומבית עדיין נמכרות כיום בהפרש של 100-300 מיליון דונג וייטנאמי לחלקה.

בנוסף, סוכנות הניהול נקטה צעדים רבים כדי להתקרר. מחוזות רבים בפאתי האנוי, כולל הואי דוק, השעו זמנית מכירות פומביות של קרקעות מאז סוף אוגוסט כדי לבחון סוגיות משפטיות.

מוקדם יותר החודש, הציע משרד משאבי הטבע והסביבה כי הממשלה תורה לרשויות המקומיות לפרסם מידע על מפקידים כדי למנוע אינפלציה במחירים וניצול לרעה באמצעות מכירות פומביות של קרקעות.

ועדת העם של האנוי ביקשה גם מוועדות העם ברמת המחוז לאסוף רשימה של מקרים בהם הוגשו הצעות מחיר גבוהות ממחיר השוק כדי לזכות במכירה הפומבית, אך לא שילמו את הכסף כפי שנקבע, מה שגרם לשיבושים בשוק. רשימה זו תפורסם בדפי המידע של המחוזות ושל מחלקת משאבי הטבע והסביבה.

בתחילת השבוע הבא, הואי דוק תמכור במכירה פומבית של 32 מגרשים נוספים (LK05 ו-LK06) בשטח של 97-172 מ"ר, גם הם באזור שדה לונג קהוק, בקהילת טיאן ין, במחיר החל מ-7.3 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. סכום הפיקדון נע בין 142 ל-251 מיליון דונג וייטנאמי למגרש.

פרטים על 8 פרויקטים של נדל"ן בהו צ'י מין סיטי עם פתירת מכשולים משפטיים לחלוטין

מחלקת הבינוי של הו צ'י מין סיטי דיווחה זה עתה למשרד הבינוי על המצב וההתקדמות בהסרת קשיים ומכשולים של 64 פרויקטים של נדל"ן שהועברו על ידי קבוצת העבודה של ראש הממשלה.

כדי להתמודד עם הקשיים של 64 הפרויקטים הנ"ל וכן עם פרויקטים בעיר בכלל, ב-3 באוקטובר 2023, פרסמה ועדת העם של העיר את תקנות ההפעלה של קבוצת העבודה של הו צ'י מין סיטי.

ברבעון השלישי של 2024, קבוצת העבודה של הו צ'י מין סיטי קיימה פגישה אחת. מאז הקמתה, קבוצת העבודה קיימה 10 פגישות ופרסמה 15 הודעות מסקנות, תוך בחינה ופתרון של 30 פרויקטים.

מבין אלה, 8 פרויקטים זכו לפתרון מלא של בעיותיהם המשפטיות ו-22 פרויקטים עדיין תקועים ונמצאים בתהליכי התייעצות וטיפול של מחלקות, סניפים ויחידות רלוונטיות בהתאם לתקנות.

8 פרויקטים שבעיותיהם המשפטיות נפתרו לחלוטין הם: קומפלקס סונג וייט של חברת המניות המשותפת קוואק לוק פאט; דיור ציבורי של חברת המניות המשותפת VTHouse וחברת המניות המשותפת טאם ג'יאו; פרויקט של חברת המשקאות סאנטורי פפסיקו וייטנאם בע"מ; קומפלקס הדירות והמסחר מטרו סטאר, עיריית ת'ו דוק של חברת המניות המשותפת מטרו סטאר לאינספקט;

התאמת התקדמות פרויקט Celadon City של חברת המניות המשותפת Gamuda Land; פרויקט של 1.1 דונם בעיר Hoc Mon, מחוז Hoc Mon של חברת המניות המשותפת Western Saigon; אזור המגורים לגובה סונג דה - ת'אנג לונג, מחוז 7 של חברת המניות המשותפת Hung Thinh Incons; אזור החינוך במחוז Binh Thanh של חברת Tri Tue.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-co-hien-tuong-dau-co-thoi-gia-dau-gia-dat-ha-noi-ha-nhiet-danh-sach-8-du-an-tai-tphcm-duoc-go-vuong-phap-ly-292608.html