השקעה בקרקע היא עדיין "השיא"? 3 מגרשים באזור העירוני ת'ו ת'יאם עומדים להימכר במכירה פומבית, הבסיס לקביעת סוג הקרקע.

הנחת אבן הפינה של פרויקט דיור ציבורי בדונג אן ( האנוי ), המכירה הפומבית הקרובה של 3 מגרשים באזור העירוני ת'ו ת'יאם (HCMC), הבסיסים לקביעת סוגי קרקעות... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

נדל"ן: 3 מגרשים באזור העירוני החדש של ת'ו ת'יאם צפויים להימכר במכירה פומבית ברבעון השני של 2025.

באיזה סגמנט כדאי לי להשקיע?

למשקיע בהאנוי יש יותר מ-3 מיליארד דונג וייטנאמי בבנק והוא רוצה למשוך אותם כדי להשקיע בנדל"ן. קרקעות, קרקעות למכירה פומבית ודירות הן התחומים שהוא חוקר.

מתוך מחשבה שמחירי הקרקע נוטים לעלות עם הזמן ולכן קשה להפסיד, משקיע זה מתכנן להשקיע בחלקת אדמה עם הכסף הזמין, ולפעמים רוצה לקנות דירה בהאנוי ולהשכיר אותה.

בתגובה לחששות המשקיעים, מר נגוין אן קוה, יו"ר קבוצת G6, ניתח כי קרקעות למכירה פומבית הן פלח נדל"ן מיוחד בעל מעמד משפטי טוב, תשתית יפה ומחירים סבירים, ולכן הן מושכות משקיעים זה מכבר. עם זאת, קניית קרקעות למכירה פומבית רגישה מאוד לתופעת ה-fomo (פסיכולוגיית ההמונים), קנייה במחיר גבוה מרמת השוק.

לכן, לדברי מר קיו, משקיעים המשתתפים במכירה פומבית של נדל"ן מסוג זה צריכים להתייעץ בקפידה עם מחיר השוק, להשתמש בהון פנוי, להבין את התכנון ולקבל השקעה לטווח בינוני וארוך אם ההערכה טובה. יחד עם זאת, עליהם להיות יציבים נפשית כדי להימנע מפגיעה, אובדן פיקדונות או סבל מתוצאות מרות; אפילו מעורבות בחוק.

לגבי דירות, המחיר הממוצע של דירות מסחריות למכירה בהאנוי הוא כ-65-85 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, כאשר פרויקטים רבים מתומחרים בין 100-200 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. עם מחיר מכירה זה, כמעט רק קוני בתים מתעניינים מכיוון שרכישה למטרות השקעה תיקח 30-50 שנה כדי להחזיר את ההון, ומחיר זה גם מעבר להכנסה של האנשים.

בנוסף לכך, לדברי מנהיג קבוצת G6, היצע הדיור הציבורי בהאנוי בין השנים 2025 ל-2030 יהיה גדול מאוד. נכון לעכשיו, ישנם כ-14 פרויקטים בקנה מידה גדול שבוחרים משקיעים, 67 פרויקטים נמצאים בביצוע וישנם 83 מגרשים נקיים עם תשתית גמורה השייכים לקרן הקרקע של 20% לדיור ציבורי. ראוי לציין כי בשנת 2025, האנוי תפתח למכירה יותר מ-6,000 יחידות דיור ציבורי.

זה ישפיע על מחיר הדירות בעתיד, כמו גם על הנזילות. כאשר אנשים רבים קונים בתים, זה ישפיע גם על הביקוש לדירות להשכרה ועל מחירי השכירות.

מחירי הנדל"ן בהאנוי עלו בחדות לאחרונה, כאשר מחירי הדירות עלו ב-50-200%, ובתים וקרקעות עלו ב-20-50%. בינתיים, גם מחירי הנדל"ן בפאתי האנוי כמו הונג ין, בק נין והאן נאם עלו ב-10-50% לאחרונה, כך שהם כבר לא יהיו אטרקטיביים. נכון לעכשיו, תזרים המזומנים נע דרומה להו צ'י מין סיטי, פו קוק ודאנאנג... בשנת 2025, משקיעים עשויים להתעניין בקטגוריית הקרקעות או בקרקעות חקלאיות רב-תכליתיות", אמר מר קוה.

בינתיים, מר לה דין צ'ונג, המנכ"ל של חברת SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, ניתח כי עם קצב העיור החזק, הביקוש ביישובים יהיה גבוה, כך שהשקעה להגדלת רווחי הון ורכישת קרקעות עדיין טובה ובטוחה.

לדבריו, עם 3-4 מיליארד דונג וייטנאמי, ניתן להשקיע בקרקעות סביב האנוי, צירים כלכליים הקשורים לפארקים תעשייתיים כמו בק נין, בק גיאנג או הונג ין, האי דואנג, האי פונג, קוואנג נין...

עם זאת, ציין המנכ"ל של SGO Homes כי בעת רכישת קרקע, על משקיעים לשים לב לפרויקטים העומדים בתנאים חוקיים, לפחות חתימה על חוזה מכר או רישום בספר האדום. יחד עם זאת, יש צורך לשקול את יכולות המשקיע; לבחור מיקומים העונים על הצרכים ומושכים אנשים לגור שם בעתיד.

באשר לקרקעות המוצעות למכירה פומבית, לדברי מר צ'ונג, רוב המכירות הפומביות נעשות באופן פסיכולוגי ומקוות למכור אותן תמורת כמה מאות מיליוני דונג נוספים. מבחינת השקעה, שיטה זו לא תהיה יעילה.

"ניתן להשקיע בקרקע מסוג זה רק לטווח קצר, כאשר השוק "חם", ואז משתמשים ב"גלישה"; השקעה לטווח ארוך, במיוחד בתקופה זו, לא תהיה רווחית כמו השקעה בקרקע לפרויקט", אמר מר צ'ונג.

פרטים על מגרשים בשווי 3 מיליארד דולר באזור העירוני ת'ו ת'יאם שעומדים להימכר במכירה פומבית

מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי (HCMC) מסרה כי צפוי כי ברבעון השני של 2025 העיר תארגן מכרז של 3 מגרשים באזור העירוני החדש של ת'ו ת'יאם, בעיר ת'ו דוק.

מדובר בחלקות 1-2 ו-1-3 באזור התפקודי מספר 1, ובחלקות 3-5 באזור התפקודי מספר 3. מתוכן, חלקה 3-5 הועמדה למכירה פומבית בנובמבר 2021, אך הזוכה ביטל מאוחר יותר את החוזה וקיבל את אובדן המקדמה.

מגרשים 1-2 ומגרשים 1-3 הם שניהם חלק מתכנון של 9 מגרשים רב-תכליתיים למגורים ולמסחר. שני המגרשים הם קרקע נקייה, במיקום מעולה עם 4 חזיתות, בנויים בקנה מידה של מרתף אחד ו-14 קומות.

באופן ספציפי, מגרש 1-2 משתרע על פני שטח של מעל 7,886 מ"ר, ובו 205 דירות. מגרש 1-3 משתרע על פני שטח של מעל 5,006 מ"ר, ובו 152 דירות.

המגרשים 3-5 הנותרים הם אחד מארבעת המגרשים שהו צ'י מין סיטי הציעה למכירה פומבית בנובמבר 2021. חברה זכתה במכירה הפומבית עבור מגרש זה תמורת 3,820 מיליארד דונג וייטנאמי, פי 7 ממחיר ההתחלה.

עם זאת, לאחר שוועדת העם של הו צ'י מין סיטי אישרה את תוצאות המכירה הפומבית ומחלקת המסים העירונית הוציאה הודעת תשלום, החברה הזוכה לא שילם והסכימה לוותר על המקדמה.

מגרש 3-5, הממוקם באזור המגורים הצפוני של אזור פונקציונלי מספר 3, משתרע על פני שטח של 6,446 מ"ר. שטח הבנייה של מגרש זה הוא 15,000 מ"ר, עם קנה מידה של 76 דירות ואוכלוסייה מקסימלית של 608 נפשות.

על פי מחלקת משאבי הטבע והסביבה של העיר, מכיוון שמחירי הקרקעות מיושמים בהתאם לרשימת המחירים המתוקנת, מחיר ההתחלה של 3 מגרשים הנ"ל צפוי להיות יותר מ-5,000 מיליארד דונג וייטנאמי.

טקס הנחת אבן הפינה לפרויקט דיור חברתי CT3 בדונג אנה, האנוי

פרויקט הדיור החברתי CT3 באזור העירוני החדש של קים צ'ונג, מחוז דונג אנה (האנוי), החל רשמית בבנייה ב-3 במרץ, וסיפק יותר מ-1,100 דירות במחיר צפוי של 18.4 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

פרספקטיבה של פרויקט דיור חברתי CT3 בדונג אן, האנוי. (מקור: משקיע)

הפרויקט מושקע על ידי מיזם משותף של תאגיד השקעות ופיתוח דיור האנוי (Handico) וחברת Viglacera, הממוקם בפרויקט הדיור החברתי Thang Long Green City באזור העירוני קים צ'ונג.

פרויקט Thang Long Green City משתרע על פני שטח כולל של כמעט 3.7 דונם וכולל 4 בניינים. מתוכם, הבניין הציבורי על מגרש CT4 נכנס לשימוש החל מהרבעון הרביעי של 2021 עם 484 דירות, המספקות דיור ליותר מ-1,500 איש.

על מגרש CT3, ישנם 3 בניינים בשטח רצפה כולל של כ-109,000 מ"ר. הבניינים בני 12 קומות ועליית גג, המספקים יותר מ-1,100 דירות, המאכלסות יותר מ-3,900 איש.

נציג המשקיע במיזם המשותף, מר פאם טיין דוק, מנכ"ל תאגיד הנדיקו, אמר כי הפרויקט תוכנן על ידי אדריכלים סינגפוריים עם דגשים מודרניים ומסונכרנים של שימושיות כגון אזור משחקים לילדים, נוף ירוק... ויוצר חלל מגורים נוח ומודרני. כל דירה תוכננה כדי לייעל את ניצול הפונקציות, עם שטח מתאים של 50-64 מ"ר הכולל 2-3 חדרי שינה...

בפרט, מחיר המכירה של אזור דיור ציבורי זה צפוי להיות כ-18.4 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר (כולל מע"מ 5% ו-2% דמי תחזוקה). עם מחיר היחידה הנ"ל, דירה בשטח של 49.8 מ"ר בפרויקט עולה כ-920 מיליון דונג וייטנאמי. הדירה הגדולה ביותר, בשטח של 64 מ"ר, עולה כ-1.2 מיליארד דונג וייטנאמי.

בטקס הנחת אבן הפינה, סגן יו"ר הוועדה העממית של האנוי, דונג דוק טואן, ביקש מהמשקיע המשותף ליישם אמצעי ופתרונות בנייה מתקדמים, במטרה להשלים את הפרויקט בתחילת הרבעון השלישי של 2026, 5 חודשים לפני המתוכנן, בהשוואה להתקדמות הצפויה ברבעון הרביעי של 2026.

ראשי ועדת העם של העיר ביקשו גם משתי התאגידים להורות ליחידות החברות בהן להאיץ את הליכי הכנת הפרויקטים עבור העבודות וההשקעה הנותרים בעיר. במיוחד עבור העבודות בחלקת הקרקע CT5 באזור העירוני החדש קים צ'ונג, להשלים בקרוב את ההליכים להתאמת מדיניות ההשקעות להמשך הבנייה בשנת 2025, להשלים את התשתית הסינכרונית של אזור העירוני החדש קים צ'ונג ולהוסיף לקרן הדיור החברתי של העיר.

הבסיסים לקביעת סוג הקרקע

כאשר קובעים את סוג הקרקע, מהם הבסיסים?

סעיף 10 בחוק המקרקעין משנת 2024 קובע את קביעת סוג הקרקע על סמך אחד מהבסיסים הבאים:

א) תעודת זכויות שימוש בקרקע; תעודת בעלות על בית וזכויות שימוש בקרקע; תעודת זכויות שימוש בקרקע, בעלות על בית ונכסים אחרים הצמודים לקרקע; תעודת זכויות שימוש בקרקע, בעלות על נכסים הצמודים לקרקע;

ב) מסמכים על זכויות שימוש בקרקע הקבועות בסעיף 137 לחוק זה במקרים בהם לא ניתן האישור הקבוע בנקודה א' לסעיף זה;

ג) החלטה על הקצאת קרקע, חכירת קרקע, אישור לשינוי ייעוד הקרקע על ידי סוכנויות מדינה מוסמכות במקרים בהם לא ניתן האישור המפורט בסעיף א' לסעיף זה.

סעיף 2, סעיף 10 לחוק המקרקעין משנת 2024 קובע: במקרים בהם אין מסמכים המפורטים בסעיף 1 לסעיף זה ובמקרים בהם סוג הקרקע שנקבע במסמכים שהונפקו שונה מסיווג הקרקע לפי הוראות חוק זה או שונה ממצב השימוש הנוכחי בקרקע, קביעת סוג הקרקע תיושם בהתאם לתקנות הממשלה.

לפיכך, קביעת סוג הקרקע תתבסס על הקריטריונים לעיל.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-dau-tu-vao-dat-nen-van-la-dinh-chop-sap-dau-gia-3-lo-tai-kdt-thu-thiem-cac-can-cu-de-dac-dinh-loai-dat-306267.html