הצעה להטיל מס העברת נדל"ן של 20% מעוררת מחלוקת

(NLDO) – ההצעה למסות 20% מרווחי העברת נדל"ן שנויה במחלוקת, סבירה בתיאוריה, אך האם היא ישימה בפועל?

בימים האחרונים, הצעת חוק מס הכנסה אישי, הנמצאת כעת בהליך דיון במשרד האוצר, משכה תשומת לב ציבורית נרחבת, במיוחד מצד משקיעי נדל"ן ועסקים, כאשר הוצע להטיל מס של 20% על רווחים המופקים מהעברות נדל"ן.

מס העברת מקרקעין 20% או 2%?

על פי הוראות הטיוטה, אם ניתן לקבוע את ההכנסה החייבת במס לפי מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה וההוצאות הנלוות, יחושב מס הכנסה אישי לפי הנוסחה: הכנסה חייבת במס כפול שיעור המס של 20%, השווה ערך לשיעור מס החברות המשולם על פעילויות העברת נדל"ן.

במקרים בהם לא ניתן לקבוע את מחיר הרכישה והעלות, הטיוטה מיישמת שיעורי מס המבוססים על תקופת ההחזקה בנכס. באופן ספציפי, אם הנכס מועבר תוך פחות משנתיים, שיעור המס הוא 10%; משנתיים עד פחות מחמש שנים הוא 6%; מחמש עד פחות מ-10 שנים הוא 4%; ומ-10 שנים או יותר הוא 2%. במיוחד עבור נכסי נדל"ן שמקורם בירושה, שיעור המס החל הוא 2%.

דעות רבות ומנוגדות בנוגע להצעה להטיל מס של 20% על רווחי העברת נדל"ן.

מר נגוין ואן דואוק, המנכ"ל של חברת החשבונאות והייעוץ המס טרונג טין, אמר כי חישוב המס על סמך ההכנסה בפועל משקף את אופי העסקה ועולה בקנה אחד עם עקרונות מס ההכנסה האישי. עם זאת, הוא ציין גם כי שיעור מס קבוע של 20% במקרים בהם ניתן לקבוע עלויות עשוי לא להספיק כדי להגביל את ספקולציות הנדל"ן. לכן, הוא הציע להתאים את שיעור המס בהתאם לתקופת ההחזקה, בדומה לשיטה המוחלת במקרים בהם לא ניתן לקבוע עלויות, כדי להגביר את יעילות הרגולציה של השוק.

לדוגמה, אם ניתן לקבוע את הרווח מהעסקה, ניתן לחלק את שיעור המס לפי נקודות זמן: מתחת לשנתיים חל 22%, מ-10 שנים ומעלה ניתן להחיל 10-15%. זה גם מבטיח הוגנות וגם תורם להגבלת ספקולציות וניצול לא יעיל של קרקע. המציאות הנוכחית מראה ששיעור המס הקבוע של 2% על מחיר ההעברה כפי שחל אינו משקף את אופייה האמיתי של העסקה, משום שבין אם יש רווח או הפסד, המוכר עדיין צריך לשלם את אותו מס, מה שמוביל לאי שוויון ולהפסד תקציבי.

המעבר למיסוי מבוסס הכנסה נתפס כסביר בהקשר של עסקאות נדל"ן שקופות יותר ויותר הודות לתשלומים ללא מזומן ומחירי קרקע המתקרבים למחירי השוק. בנוסף, כל השינויים בבעלות על נדל"ן מתעדכנים ברשות המסים, מה שמאפשר בקרה יעילה. נישומים יכולים גם לספק חשבוניות ומסמכים להוכחת הוצאות, ובכך להבטיח חישובי מס מדויקים יותר.

לבסוף, כדי ליישם את המדיניות ביעילות, הדגיש מר דואוק את הצורך לבנות בקרוב מאגר נתונים לאומי על עסקאות נדל"ן, תוך חיזוק הפיקוח על ארגוני נוטריון, זירות מסחר וספקי חשבוניות, תוך יצירת תנאים לאנשים להצהיר בכנות ובשקיפות על עלויות העברה.

תשלום מסים של עד 20% יהפוך לנטל.

בינתיים, אנשים רבים, כולל מר בוי טאן האי (התושב רובע שואן הואה, הו צ'י מין סיטי), מאמינים ששיעור מס זה אינו משקף את המציאות. לדברי מר האי, עבור אלו עם הכנסה יציבה אך ללא ערוץ השקעה בטוח, אנשים רבים בוחרים לקנות נדל"ן כדרך לצבור הון. כאשר הם צריכים למכור, הרווח אינו גדול, אך אם הם צריכים לשלם מס של עד 20%, זה יהפוך לנטל. בינתיים, ערוצי השקעה אחרים כמו זהב או חסכונות אינם ממוסים, מה שמוביל לחוסר הוגנות בין צורות השקעה.

ד"ר פאם וייט תואן, שחולק דעה זו, אמר גם כי שיעור המס של 20% ליחידים אינו מתאים בהשוואה לעסקים ששילמו מע"מ ומס הכנסה של חברות. לדבריו, שיעור המס הנוכחי של 2% על ערך ההעברה סביר יותר משום שהוא קל ליישום ועקבי עם המערכת המשפטית הנוכחית.

עם זאת, ישנן גם דעות רבות התומכות בהצעה החדשה. מומחה אחד אמר כי מיסוי המבוסס על רווחים אמיתיים (מחיר מכירה פחות מחיר קנייה והוצאות סבירות) הוא הגישה הנכונה לאופי מס ההכנסה, תוך הבטחת הוגנות בין אלו שמפסידים לבין אלו שמרוויחים. אלו שמוכרים ללא רווח לא יצטרך לשלם מס, בעוד שאלו שנהנים מרווחים גבוהים יתרום בהתאם.

זה לא רק מפחית את הנטל על קמעונאים, אלא גם מסייע בהגבלת ספקולציות ואינפלציה במחירי הנדל"ן. בנוסף, כאשר מחירי הנדל"ן עולים בחדות, מיסוי של 20% על הרווחים יביא להכנסות תקציביות גדולות יותר מהחישוב הנוכחי של 2%.

עם זאת, עדיין יש לשקול את היתכנות התוכנית החדשה. מר טא טרונג קיין, מנהל חברת הנדל"ן וואוהום, אמר כי אנשים כיום אינם יודעים היכן לחפש מידע על מחירי נדל"ן בצורה מדויקת ושקופה. לכן, יש צורך במפת דרכים ברורה, הוראות ספציפיות ומערכת מידע שקופה על מחירים כדי שאנשים יוכלו ליישם אותה בקלות.

מקור: https://nld.com.vn/tranh-cai-ve-de-xuat-danh-thue-20-tien-lai-chuyen-nhuong-bat-dong-san-cong-bang-hay-bat-hop-ly-196250724154339126.htm