הערכת שווי קרקע מתאימה לאישור הפרויקט

בסדנה המדעית "הערכת קרקע מתאימה לקידום פרויקטים" שאורגנה על ידי Investment Newspaper ב-27 ביולי 2023, אמרו מומחי נדל"ן ועסקים: אם תהיה שיטה נכונה, הפרויקט יבוצע בצורה חלקה, אחרת הוא יהווה מחסום משמעותי שיאט את זרימת המשאבים החברתיים ויפריע לפיתוח כלכלי .

סצנת הכנס.

ראש הממשלה הוציא מסמך רשמי מס' 634/CD-TTg לשר משאבי הטבע והסביבה וליושבי ראש ועדות העם של המחוזות והערים המרכזיות בבקשה להסרת קשיים ומכשולים בשווי קרקעות בדחיפות.

ההודעה דורשת כי לפני 31 ביולי 2023, משרד משאבי הטבע והסביבה יגיש לממשלה לעיון ופרסום צו המתקן ומוסיף את צו מס' 44/2014/ND-CP מיום 15 במאי 2014 המסדיר את מחירי הקרקעות; במקביל לתיקון ומוסיף את חוזר מס' 36/2014/TT-BTNMT מיום 30 ביוני 2014 המפרט שיטות להערכת שווי קרקעות, פיתוח והתאמת רשימות מחירי קרקעות, הערכת שווי קרקעות ספציפית וייעוץ בנושא הערכת שווי קרקעות.

נכון לעכשיו, טיוטות התיקונים לצו 44 ולחוזר 36 נמצאות בהתייעצות עם משרד משאבי הטבע והסביבה, בין משרדים, סניפים וסוכנויות רלוונטיים. ישנן דעות רבות ושונות בנוגע לשיטות הערכת הקרקע הנוכחיות שהסוכנות המנסחת מציעה לתקן, ובמיוחד הסרת שיטת ה"עודפים", המעוררת את הוויכוח הרב ביותר.

ההמלצה להסיר את שיטת העודפים כפי שהוצעה על ידי הסוכנות המנסחת בחוק עלולה להיות בעלת השפעה עצומה ולגרום לחזרת שווי הקרקע לתקופה שלפני 2007, מה שמגביר את הקושי במשימה קשה זו ממילא, אמר ד"ר טראן שואן לואונג, סטודנט לנדל"ן באוניברסיטה הלאומית לכלכלה: "התוצאה הצפויה היא שפלחי שוק רבים לא יתומחרו כראוי, מה שיגרום לעומס בשוק בתנאים שבהם לווייטנאם יש ביקוש עצום לפיתוח פרויקטים."

"שיטת העודפים להערכת קרקעות היא מדעית ומוכרת בעולם. שיטה זו נבנתה על ידי מדינות ברחבי העולם בתקני הערכה בינלאומיים או בתקני הערכה של כל מדינה על בסיס שילוב גישות מהשוק, עלויות, הכנסות, והיא מיושמת באופן נרחב בפרקטיקה של הערכת קרקעות ונכסים במדינות. יש צורך לשמר שיטה זו משום שהיא סבירה כדי למנוע אובדן הכנסות מתקציב המדינה ולתמוך בעסקים ליישם פרויקטים מהר יותר", אישר ד"ר טראן שואן לונג.

עם זאת, ד"ר לואונג הוסיף כי כל שיטות הערכת השווי של הקרקע, אם מחושבות במדויק, עדיין צריכות להסתמך על נתוני שוק וזוהי סוגיה מהותית שיש לפתור אם צווים וחוזרים עתידיים לא יצטרכו להיות "מועלים, מוזנחים" שוב כדי להוסיף או להפחית שיטות הערכה בהתאם.

"שיטת העודפים היא שיטה מדעית שלא ניתן לנטוש, ועדיין יש לשקול ביתר קפידה את הבסיס לנטישה המוצעת. מצד שני, עבור פרויקטים (חלקות אדמה רבות - מוצרים רבים; עם פוטנציאל פיתוח בהתאם לתכנון שימושי קרקע, תכנון בנייה; עסקי נדל"ן; קנה מידה של שטח קרקע), רק שיטה זו יכולה לקבוע נכון את מחירי הקרקעות", ניתח עורך הדין טראן דוק פואנג - לשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי. לדברי מר פואנג: "משרד משאבי הטבע והסביבה צריך לשקול בניסוח הצו המתוקן כי יש צורך להמשיך ולקיים שתי שיטות: 'שיטת העודפים', 'שיטת החיסור', ובמקביל להוסיף תקנות מפורטות ומלאות יותר כדי להקל על היישום בפועל הנוכחי".

לדברי גב' נגוין טי דיו הונג, מהמחלקה המשפטית של VCCI, שיטת העודפים קובעת את מחיר הקרקע על סמך ייעוד השימוש עם פוטנציאל לפיתוח עתידי, ולא על סמך ייעוד השימוש הנוכחי כמו שיטת ההשוואה או שיטת ההכנסה. נכון לעכשיו, מאגר הקרקעות של ארצנו אינו משקף באמת את מציאות השוק. לכן, אם יוחלו רק 3 שיטות הערכה כמו בטיוטה, הדבר עלול לגרום לקשיים בתהליך היישום.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, אמר כי שיטת העודפים מיושמת ב-87.5% מפרויקטי הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי. זוהי השיטה העיקרית להערכת שווי קרקעות מזה למעלה מ-8 שנים, מאז כניסתו לתוקף של צו 44. הסיבה לכך נובעת מהעובדה שקשה מאוד ליישם שיטות אחרות.

מר נגוין צ'י טאן, סגן הנשיא הקבוע של איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS), אמר כי עסקים מיישמים לעתים קרובות את שיטת העודפים משום שהיא יכולה לחשב את היעילות בעת יישום הפרויקט. אם היא אינה יעילה, אף משקיע לא יעשה זאת. זוהי גם השיטה בה משתמשים מדינות רבות בעולם, משום שהשיטות הנותרות אינן פותרות בעיות מעשיות.

"אנו מתקנים את חוק הקרקעות כך שיעקב אחר מחירי השוק, כאשר המחירים עולים ויורדים, אך שלוש השיטות הנוכחיות קובעות את המחירים רק עולים, לא יורדים, מכיוון שפרויקטים חדשים חייבים תמיד להיות בעלי מחירים שווים או גבוהים יותר מפרויקטים דומים. זה דוחף את מחירי הקרקעות כלפי מעלה, ומשפיע על יכולתם של אנשים להחזיק בתים. אנו מציעים שמחירי הקרקע יעקבו אחר מחירי השוק, כאשר המחירים עולים ויורדים, כך שאנשים יהיו אלה שיקבעו את מחיר מוצרי הנדל"ן. אם אנחנו רוצים לתמחר באופן שממקסם את הרווחים ומשאיר מחירים גבוהים יותר, עלינו לשנות את החשיבה שלנו", הציע מר טאנה.

מנקודת מבטה של ​​סוכנות ניהול ממלכתית, מר דאו טרונג צ'ין, מנהל מחלקת התכנון ופיתוח משאבי הקרקע (משרד משאבי הטבע והסביבה), שיתף כי אם שיטת העודפים לא תיושם באופן קפדני, רצונם הסובייקטיבי של השמאי, השמאי ומנהיגים מקומיים ישפיע רבות על תוצאות ההערכה. שלא לדבר על כך שזה תלוי גם בקצב עליית מחירי הנדל"ן, בעוד שאין לנו סוכנות ניטור ואין לנו מספיק מידע.

מר צ'ין אמר גם כי המשרד ימשיך להקשיב לחוות דעת מהשוק ולרכז אותן כדי להגישן למנהיגי משרד משאבי הטבע והסביבה ולממשלה בהתאם להתפתחויות בשוק.

טאנה בוי