התפשטות עירונית לים: ללא TOD, אין פתרון בר-קיימא, הצלחה קשה

(CLO) נכון לעכשיו, מדינות רבות הצליחו לפתח פרויקטים של שיקום קרקעות. עם זאת, לא כל הפרויקטים הללו מוצלחים.

חדירה עירונית לים, לא תמיד מוצלחת

ברחבי העולם, ערים רבות ואף מדינות מסוימות יישמו אסטרטגיה של "הולכת לים" כדי להרחיב את מרחב הפיתוח הכלכלי , ליצור מרחב לעיור ולתשתיות חדשות, ולקדם ניצול בר-קיימא של משאבי ים.

לדוגמה, ניו יורק - מנהטן (ארה"ב), עיר שנוסדה במאה ה-18. הודות למיקומה הימי הטבעי המעולה, מנהטן הפכה במהרה לנקודת מעבר מסחרית, ובכך משכה בנקים, שוקי מניות וסדרה של מוסדות פיננסיים להתמקד בוול סטריט, ויצרה את המרכז הפיננסי המוביל בעולם .

מר בוי ואן דואנה, מנהל מכון המחקר לנדל"ן בווייטנאם. צילום: RT.

או כמו מפרץ מרינה בסינגפור, פרויקט שיקום קרקעות שבוצע מאז שנות ה-70, ומסייע להרחיב את שטחה של מדינת האי, שלה משאבי קרקע מוגבלים מאוד, בכ-20%.

בדיאלוג "התקדמות לים עם אזורי עירוניים-על מבוססי ESG++: פריצת דרך עם טכנולוגיה ירוקה" שהתקיים אחר הצהריים של ה-9 בדצמבר , אמר מר בוי ואן דואן, מנהל מכון המחקר לנדל"ן בווייטנאם: לא רק ניו יורק - מנהטן או סינגפור, אזורים עירוניים חופיים אחרים כמו טוקיו ביפן, סונגדו - אינצ'און בקוריאה או דובאי יצרו גם הם מרחבים עירוניים מודרניים ורב-תכליתיים, ויצרו תנופה פורצת דרך לכלכלה, לתיירות ולמסחר.

"זה מוכיח ש'ללכת לים' כבר אינה אופציה, אלא הפכה למגמה בלתי נמנעת עבור מרכזים עירוניים גדולים ברחבי העולם", אמר מר דואן.

עם זאת, מר דואנה אמר גם כי לא כל פרויקטי שיקום קרקעות מצליחים. במקום זאת, בעת פיתוח פרויקטים של שיקום קרקעות, יש צורך בחזון ובפתרונות מתאימים, והמשקיעים הם הגורמים המרכזיים שקובעים את האיכות - העמידות - הערך החברתי.

בווייטנאם, מספר פרויקטים בקאן ג'יו "מתקדמים" בכיוון חדש, תוך יישום מודל ESG++ וטכנולוגיות מודרניות כדי לפתור בעיות יסודות, להגביר את החוסן האקלימי ולהגן על מערכות אקולוגיות חופיות.

ESG++ נתפס כגישה מורחבת בהשוואה ל-ESG מסורתי, המתמקדת לא רק בשלושת עמודי התווך של סביבה - חברה - ניהול, אלא גם מוסיפה קריטריונים מתקדמים להסתגלות לאקלים, שיקום אקולוגי ופיתוח תשתיות בר-קיימא. הודות לכך, פרויקטים של שיקום ים שואפים לפיתוח ארוך טווח, בטיחות והרמוניה רבה יותר עם הטבע.

פרופסור חבר, ד"ר אדריכל הואנג מאן נגוין, יו"ר המכון למדע וטכנולוגיה עירונית ירוקה, הודה: "בניית אזור עירוני גדול המחזיר את הים לקרקע לפי תקני ESG++ אינה קלה, משום שמדובר ב"מערכת-על" עם רמת השקעה עצומה."

מאנרגיה נקייה, מים נקיים - מים במחזור, תחבורה ירוקה, טיפול בפסולת לפי המודל המעגלי, ועד שימור והתחדשות של מערכות אקולוגיות ימיות, ואז ניהול כל הפעילות עם נתונים בזמן אמת... כל קטגוריה דורשת טכנולוגיה מתקדמת ומשאבים פיננסיים חזקים מאוד.

"במילים אחרות, זהו משחק למשקיעים עם חזון של עשרות שנים ויכולת לשאוף לסטנדרט בר-קיימא ברמה כמעט מקסימלית. מכיוון שזה קשה לביצוע, יקר ונדיר, אזורי חוף עירוניים בעלי ESG++ הפכו ל"מוצרים ייחודיים" על מפת הנדל"ן העולמית", אמר פרופסור חבר, ד"ר אדריכל הואנג מאן נגוין.

אין TOD, אין מטרופולין

עם זאת, על מנת שהאזורים העירוניים המשוקמים של וייטנאם יהיו ברמה של אלו בעולם, חשוב לפתח אזורים עירוניים סביב מרכזי תחבורה ציבורית (TOD). מומחים רבים מאמינים שבלעדי TOD, לא יכולה להיות מטרופולין. בלי תשתית מהירה, לא יכולים להיות מרכזים חדשים.

לדוגמה, קאן ג'יו משקיעה רבות בתשתיות אזוריות, כולל: רכבת מהירה בן טאן - קאן ג'יו, גשר קאן ג'יו שייבנה ב-2026, כביש חוצה ים קאן ג'יו - וונג טאו שצפוי לפעול ב-2029...

כדי שאזורים עירוניים חופיים בווייטנאם יהיו ראויים, חשוב לפתח אזורים עירוניים סביב מרכזי תחבורה ציבורית (צילום: DT).

פרופסור חבר, ד"ר, אדריכל הואנג מאן נגוין מדמיין קווי רכבת מהירים, גשרים חוצים את הים וחיבורים בין-אזוריים כ"מסלולי המראה" לעיר להמריא.

"עם רכבת מהירה של עד 350 קמ"ש בשילוב עם מודל TOD, שמשמעותו פיתוח עירוני הקשור לתחבורה ציבורית, זהו יתרון נדיר ביותר על מפת ערי החוף בעולם. זה לא רק מקצר את המרחק, אלא גם יוצר תנאים לקאן ג'יו להתפתח באופן סינכרוני, החל מתשתיות ועד למרחבי מחיה, והופך את המקום הזה לאזור עירוני חופי-אקולוגי סטנדרטי, אטרקטיבי הן לתושבים והן למשקיעים", אמר.

מנקודת מבט של פיתוח עירוני, אמר ד"ר האדריכל טרונג ואן קוואנג, סגן המזכיר הכללי של איגוד התכנון והפיתוח העירוני של וייטנאם: "TOD מסייע להקים מרכזים מסחריים, שירותים, פיננסיים וטכנולוגיים ממש סביב תחנות רכבת, שבהן צפיפות הגישה גבוהה ותנועות אנשים והון מתכנסות בצורה החזקה ביותר.

ד"ר האדריכל טרונג ואן קוואנג, סגן מזכ"ל איגוד התכנון והפיתוח העירוני של וייטנאם. צילום: RT.

לדברי ד"ר האדריכל טרונג ואן קואנג, עבור שוק הנדל"ן, תשתית מהירה תעצב מחדש לחלוטין את ערך השטח. אזורים ברדיוס של 5 דקות מנקודת מוצא למכירה יהפכו ל"קואורדינטות פיתוח זהובות", בהן מסחר, מלונות, משרדים, שירותים יוקרתיים ודיור מתכנסים.

לא רק מחירי הנדל"ן עולים, אלא גם הנזילות, כושר קליטת האוכלוסייה והקיימות העירונית. משקיעים בינלאומיים העדיפו באופן מסורתי ערים עם קישוריות מהירה, שכן היא מבטיחה תחרותיות לטווח ארוך.

"TOD יסייע לאזור החוף העירוני של קאן ג'יו לצאת משרשרת התיירות או הערך האקולוגי הטהורה, ולהצטרף לשרשרת העירונית-פיננסית-לוגיסטית-טכנולוגית של הו צ'י מין סיטי המורחבת. כאשר מרחק פיזי כבר לא מהווה מכשול, קאן ג'יו יכולה להפוך ל"קוטב צמיחה ירוק" חדש של המדינה", אמר.

מקור: https://congluan.vn/do-thi-lan-bien-khong-tod-khong-giai-phap-ben-vung-kho-thanh-cong-10321946.html