עסקי נדל"ן חייבים לפעול לפי המוטו "אם חולה, יש לטפל בו"

[מודעה_1]

אחר הצהריים של ה-10 באוקטובר, איגוד הנדל"ן של וייטנאם (VNREA) ניהל את הסדנה "פתרונות להסרת קשיים לקידום פיתוח שוק הנדל"ן" כדי לספק למומחים מרחב לדון ולהציע פתרונות מעשיים להאצת ההתאוששות והפיתוח בר-קיימא של שוק הנדל"ן, ובכך לתמוך בצמיחה כלכלית באופן כללי.

שוק הנדל"ן קשה, הממשלה מודאגת.

בנאום הפתיחה שלו, אמר ד"ר נגוין ואן קוי - יו"ר VNREA כי בשנתיים האחרונות, שוק הנדל"ן חווה צווארי בקבוק משמעותיים, שגרמו לעסקים ולמשקיעים לירידה חדה.

בפרט, החל מהמחצית השנייה של 2022, עסקי נדל"ן ייקלעו ל"דילמה" כאשר פרויקטים נתקעים, תזרים מזומנים חסום ולחץ החזר החוב כבד.

בפרט, הקיפאון בשוק הנדל"ן בתקופה האחרונה הושפע בעיקר מסוגיות משפטיות - המהוות 70% מהקשיים והמכשולים בפרויקטים. מר קוי, שציטט מידע ממשרד הבינוי , אמר כי בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי בלבד, ההערכה היא שיש כ-400 פרויקטים המתמודדים עם קשיים בהליכי יישום, צווארי בקבוק אלה נמשכים שנים רבות אך לא נפתרו.

"בפועל, ישנן רשויות מקומיות חסרות יוזמה ונחישות בהכוונת ופתרון קשיים ובעיות במסגרת סמכותן, ויש להן מנטליות של הימנעות וחוסר רצון לעשות זאת, כמו גם בתיאום עם סוכנויות מרכזיות כדי לפתור קשיים עבור עסקים. בנוסף, תקנות משפטיות רבות חופפות, ויישום החוק אינו עקבי ואינו עקבי", אמר יו"ר VNREA.

עם זאת, מלבד הבעיות שנותרו, ד"ר נגוין ואן קוי עדיין הכיר בבירור בכך שהממשלה, המשרדים והסניפים היו פעילים מאוד בהנפקת מנגנונים ומדיניות רבים לתמיכה ישירה ועקיפה במגזר הנדל"ן במהלך השנים האחרונות.

"אנו מאמינים כי מדיניות זו יכולה להסיר צווארי בקבוק רבים בשוק הנדל"ן, אולם יש צורך בפתרונות מקיפים יותר, כולל הליכים משפטיים, גישה להון ליצירת נזילות ואספקת מוצרים, אשר צריכים להידון ולפרש על ידי מומחים וחברי שוק", שיתף מר קוי.

ד"ר קאן ואן לוק - חבר המועצה המייעצת הלאומית למדיניות מוניטרית ופיננסית, הודה במאמצי המדינה בתקופה האחרונה ואמר כי מדיניות הרשויות המוסמכות משפיעה על השוק בכיוון חיובי והדוק.

בפרט, המדיניות המוניטרית עברה ממדיניות הדוקה וודאית למדיניות גמישה ומרופפת, מה שמספק תמיכה טובה לעסקים בהארכת/דחיית חובות. המדיניות הפיסקלית הורחבה, ממוקדת ועקבה מקרוב אחר התנודות בשוק הנדל"ן.

לבסוף, חוקים הקשורים ישירות לנדל"ן כגון חוק המקרקעין, חוק הדיור, חוק עסקי הנדל"ן וכו' נמצאים בשלבי הגשה פעילה על ידי רשויות מוסמכות, על מנת להגישם לאסיפה הלאומית.

"מעולם לא היה מקרה שבו שלושת החוקים הללו תוקנו בו זמנית, וגם לא היה מקרה שבו חוקים קשורים אחרים תוקנו בו זמנית עם שלושת החוקים הללו. לכן, עלינו להכיר באמת ובתמים במאמצי הממשלה ובניסיונותיה להציל את שוק הנדל"ן בתקופה האחרונה וגם בתקופה הקרובה", הדגיש מר לוק.

צריך לתקן "בצורה נכונה ובדייקנות" בעיות רבות שנותרו פתוחות

מר לוק דיבר על פתרונות להסרת קשיים ובעיות משפטיות וכלכליות בשוק הנדל"ן הנוכחי, וניתח כי ישנם 6 גורמים עיקריים המשפיעים על הנדל"ן: מקרו-כלכלה (אינפלציה, ריביות, שערי חליפין, היצע כסף, השקעות וכו'); סביבה משפטית, ניהול ופיקוח על נדל"ן; תכנון ותשתיות; מימון (מקורות הון, מיסים ואגרות, שווקי עסקאות נדל"ן ראשוניים ומשניים); היצע וביקוש ומחירים; מידע שקוף.

לדברי המומחה, סוגיות משפטיות הן המכשול והקושי הגדול ביותר עבור תחום הנדל"ן. חוות דעת זו נובעת ממספר סיבות כגון התקנות המשפטיות בתחומי הקרקע, הבנייה והנדל"ן הן מורכבות ביותר, וכוללות יותר מ-100 חוקים, צווים, חוזרים... שבהם תקנות רבות חופפות, אינן עקביות וחסרות אחידות.

שנית, התקנות החוקיות אינן שלמות, אינן מונחות בצורה יעילה ואינן קרובות למציאות. לבסוף, הפחד מטעויות, הפחד מאחריות והתחמקות מאחריות האטו ואף חסמו פרויקטים רבים.

ד"ר קאן ואן לוק הציע מספר פתרונות ואמר כי יש צורך להמשיך ולשכלל מוסדות ספציפיים ולהאיץ את התקדמות תיקוני החוקים הרלוונטיים. עם זאת, גם אם זה נעשה במהירות, עדיין יש צורך לבחון מחדש את החוקים על מנת להבטיח סנכרון ועקביות בין החוקים, ולפתור בעיות משפטיות בתחום הנדל"ן.

כדי להחזיר את ההון לשוק הנדל"ן, המומחה שיתף את הרעיון שיש לפתור את הסוגיה במהירות, תוך הבטחת זכויותיהם הלגיטימיות של המשקיעים, ובכך לחזק את אמון המשקיעים בשוק הנדל"ן.

בצד העסקי, מר לוק הביע את דעתו כי בהקשר הקשה והבלתי צפוי הנוכחי, עסקי נדל"ן חייבים לפעול לפי העיקרון של "אם חולה, יש לטפל בו".

באופן ספציפי, עסקים צריכים להיות נחושים בארגון מחדש של השקעותיהם כמו גם בממשל התאגידי שלהם. בהקשר של שוק קשה, עסקי נדל"ן צריכים להגביל את השקעותיהם ולארגן מחדש את עסקיהם כדי להתגבר על מצוקה.

בנוסף, גיוון הדרגתי של מקורות ההון (בנוסף לאשראי בנקאי, התייחסו לערוצים אחרים כגון אג"ח, מניות, קרנות השקעה, ליסינג מימוני וכו') וגיוס הון הקשור למטרות שימוש ספציפיות בהון, הפחתת המינוף הפיננסי, ותשומת לב לניהול סיכונים.

יחד עם זאת, עסקים צריכים לשאוף לשקיפות ומקצועיות רבה יותר ברישומי המס והאשראי, ולמלא את התחייבויותיהם כלפי המשקיעים כדי לחזק את האמון.

בפרט, ציין מר לוק כי עסקים רבים הביעו לאחרונה את דעותיהם והשקפותיהם בפני המדינה, ובכך הציעו פתרונות רבים להתגברות על קשיים בשוק הנדל"ן - זוהי פעולה חיובית ביותר.

עם זאת, המומחה ציין כי עסקים רבים עדיין "שקועים עמוק" בתלונות על מצבם העסקי מבלי להגיע ללב הבעיה, ולכן מר לוק אמר כי עסקים צריכים להיות חכמים יותר, "לתת המלצות מדויקות ונכונות" לרשויות .

[מודעה_2]
מָקוֹר