בבוקר ה-13 בנובמבר, דנה האסיפה הלאומית בקבוצות בטיוטת ההחלטה בנושא פיילוט ליישום פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע.
קבוצה 15 כוללת משלחות של האסיפה הלאומית מהפרובינציות קוואנג טרי, ין באי , בין פואוק ובין תואן. סגן ראש משלחת האסיפה הלאומית של מחוז בין תואן, נגוין הואו טונג, עמד בראש מושב הדיון.
פתרון צווארי הבקבוק בגישה לקרקע
לאחר שהאזין לחברי האסיפה הלאומית דנים ותרומתם לרעיונות להשלמת טיוטת ההחלטה בנושא פיילוט ליישום פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע, דיבר שר המשאבים הטבעיים והסביבה דו דוק דוי כדי להסביר ולהבהיר כמה נושאים המדאיגים את חברי האסיפה הלאומית.
השר דו דוק דוי הדגיש כי פרסום טיוטת ההחלטה הניסיונית הזו נחוץ מאוד, אופייה של טיוטת ההחלטה הוא להשלים שיטה של גישה לקרקע ביישום פרויקטים של דיור מסחרי. בעבר, על פי הוראות חוק הקרקעות משנת 2003 וחוק הדיור משנת 2005, ליישום פרויקטים של דיור מסחרי, היו שני מנגנונים להעברת זכויות שימוש בקרקע: מנגנון העברה חובה ומנגנון העברה מרצון.
באופן ספציפי, מנגנון ההעברה המחייבת הוא שהמדינה תובעת קרקעות כדי למסור אותן למשקיעים באמצעות מכירות פומביות של אגרות שימוש בקרקע או מכרזים לבחירת משקיעים ליישום פרויקטים של השקעה המשתמשים בקרקע. מנגנון ההעברה הוולונטרית הוא שמשקיעים מנהלים משא ומתן עם אנשים שיש להם זכויות שימוש בקרקע כדי לקבל כספי קרקע ליישום פרויקטים של דיור מסחרי, או שמשקיעים שיש להם זכויות שימוש בקרקע מבקשים מסוכנויות מדינה מוסמכות לאפשר להם לשנות את ייעוד השימוש בקרקע כדי ליישם פרויקטים של דיור מסחרי. לפיכך, ישנם שני מנגנוני העברה באמצעות ארבע צורות של גישה לקרקע.
לאחר מכן, חוק הדיור משנת 2010 וחוק הקרקעות משנת 2013 המשיכו לאפשר את כל ארבע צורות הגישה לקרקע לצורך יישום פרויקטים מסחריים של דיור, כפי שקרה בחוק הקרקעות משנת 2003 ובחוק הדיור משנת 2005. עם זאת, כאשר האסיפה הלאומית אישרה את חוק הדיור משנת 2014, הוא הגביל את צורת קבלת זכויות שימוש בקרקע או שינוי ייעודי שימוש בקרקע. בפרט, חוק הדיור משנת 2014 קובע כי במקרה של קבלת העברה, ניתן להעביר רק קרקע למגורים; ובמקרה של זכויות שימוש בקרקע ובקשה מהמדינה לשנות ייעודי שימוש בקרקע, שטח זה חייב לכלול חלק משטח הקרקע למגורים.
"זה מגביל את המקרים של גישה לקרקע בצורה של קבלת העברת זכויות שימוש בקרקע וכן קיום זכויות שימוש בקרקע בהשוואה לחוק הקרקעות משנת 2003 ולחוק הדיור משנת 2005", הדגיש השר, ובמקביל קבע כי חוק הקרקעות משנת 2013 אינו מסדיר או שולט במקרים בהם המדינה משיבה קרקע למסירה למשקיעים באמצעות מכרז לבחירת משקיעים, מכרז זכויות שימוש בקרקע. כלומר, היקף הפרויקט יכול להיות גדול או קטן, אם כי הוא אינו ניגש לכיוון של משקיעים המקבלים זכויות שימוש בקרקע או משקיעים בעלי זכויות שימוש בקרקע בהשוואה לתקופה הקודמת, אך המדינה יכולה להשיב קרקע עם פרויקטים שאינם מוגבלים מבחינת היקף השטח.
עם זאת, לדברי השר דו דוק דוי, בחוק הקרקעות משנת 2024, סעיפים 79 ו-127 קובעים כי המדינה משיבה קרקע רק עבור פרויקטים לפיתוח אזורים עירוניים עם תשתית טכנית סינכרונית, תשתית חברתית ודיור. לפיכך, על פי החוק העירוני הנוכחי, קנה המידה הוא בדרך כלל מ-20 דונם ומעלה, ובמקרים של קנה מידה קטן יותר ואינם מבטיחים אלמנטים עירוניים סינכרוניים, המדינה אינה משיבה קרקע. לפיכך, שיטת משיבת הקרקע על ידי המדינה למסירה למשקיעים לא תיושם. במקביל, התקנות במקרים בהם המדינה מאפשרת למשקיעים לקבל זכויות שימוש בקרקע או למשקיעים המחזיקים כיום בזכויות שימוש בקרקע גם הן מבוקרות ומצומצמות כמו חוק הדיור משנת 2014. כלומר, הוא חל רק על מקרים בהם, אם מקבלים זכויות שימוש בקרקע, 100% מהשטח המתקבל חייב להיות קרקע למגורים או אם יש זכויות שימוש בקרקע, חייב להיות חלק קרקע למגורים.
"זה מוביל לפרויקטים בקנה מידה פרברי, ואם הקרקע אינה קרקע למגורים, אין דרך לגשת לקרקע, כי לא מדובר במקרה של השבת קרקע על ידי המדינה וגם לא במקרה של המדינה המאפשרת קבלת זכויות שימוש בקרקע, או קיום זכויות שימוש בקרקע אלא שינוי ייעוד השימוש בקרקע. זה מוביל לקשיים עבור יישובים עם מעט פרויקטים בקנה מידה גדול. לכן, החלטה פיילוט זו שהוגשה לאסיפה הלאומית לפרסום שואפת להסיר את הקשיים הללו, לפתור את צוואר הבקבוק בשיטת הגישה לקרקע ליישום פרויקטים של דיור מסחרי", אמר השר.
שם הפיילוט ומשכו מתאימים.
נושא נוסף נוגע לשם, אמר הנציג הואנג סי דונג שעלינו לקבל את חוות דעתם של כמה מחברי האסיפה הלאומית בדו"ח הבדיקה של הוועדה הכלכלית, אשר "מתכנן פיילוט ליישום פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות קבלת זכויות שימוש בקרקע או קבלת זכויות שימוש בקרקע אך קרקע זו אינה קרקע למגורים". השר דו דוק דוי אמר שהשם המקורי כאשר הממשלה נרשמה באסיפה הלאומית היה נכון. עם זאת, בתהליך ניסוח ההחלטה, התברר שאם היא תוסדר כך, היא לא תכסה את כל המקרים. מכיוון שישנם מצבים בהם משקיעים מקבלים זכויות שימוש בקרקע, ובחלק הקרקע שמקבל את זכויות ההעברה, יש גם קרקע למגורים וגם קרקע שאינה למגורים. אם נכלול מיד בשם ההחלטה שרק מקרים שאינם קרקע למגורים יכולים לקבל את זכויות ההעברה, יהיו בעיות.
לדברי השר, ישנן גם דעות לפיהן טיוטת השם עשויה לחפוף לחוק הקרקעות. מכיוון שחוק הקרקעות קובע גם מקרים בהם מותרת העברת זכויות. עם זאת, בטיוטת ההחלטה, הממשלה עיצבה סעיף 5 נוסף, סעיף 1, כדי לא לכלול פרויקטים שהותרו על פי חוק הקרקעות, ובפרט חוק הקרקעות משנת 2024, לקבל את העברת זכויות השימוש בקרקע או שיש להם כיום זכויות שימוש בקרקע. אם מקרה כלשהו הוסדר על ידי חוק הקרקעות, הוא ייכלל מתחום הרגולציה של החלטה זו. לפיכך, השם עדיין מקיף ומבטיח שהוא לא יחפוף לחוק הקרקעות משנת 2024 שאפשר את היישום.
בנוגע לקריטריונים ליישום פרויקט הפיילוט, אמר השר דו דוק דוי כי טיוטת ההחלטה קובעת כי לא יותר מ-30% משטח הקרקע למגורים הנוסף במהלך תקופת התכנון בהשוואה לשטח הקרקע למגורים הקיים מותר. הסיבה לתקנה זו היא שהחלטה 18 של הוועד המרכזי קובעת כי הקצאת קרקע וחכירת קרקע מתבצעות בעיקר באמצעות מכרזים של זכויות שימוש בקרקע והגשת הצעות מחיר לפרויקטים המשתמשים בקרקע. לפיכך, החלטת הוועד המרכזי קובעת כי האפשרויות העיקריות הן מכרזים או הצעות מחיר. לכן, הצורה השלישית היא קבלת העברת זכויות או הצורה הרביעית היא שינוי ייעוד הקרקע עם קרקע שיש לה זכות שימוש. אם ניישם זאת, זה לא יהיה העיקרי. לכן, הממשלה מציעה מקסימום של 30%. לפיכך, 70% הנותרים ייושמו באמצעות מכרזים או מכרזים בהתאם לרוח החלטה 18.
כמה נציגים הציעו להרחיב זאת לאזורים כפריים ולא להגביל זאת רק לאזורים עירוניים. השר דו דוק דוי אמר כי כיום, על פי הוראות סעיף 27, סעיף 79 לחוק הקרקעות, המדינה רשאית להשיב קרקעות במקרה של פרויקטים בקנה מידה עירוני סינכרוני ומאפשרת להשיב קרקעות עבור פרויקטים לפיתוח אזורי מגורים כפריים. לפיכך, באזורי מגורים כפריים, כבר קיימת שיטה עבור המדינה להשיב קרקעות והיישובים עדיין מיישמים אותה כרגיל. לכן, אין צורך להוסיף צורה נוספת של הסכם באזורים כפריים. יש לוודא שאין חפיפה עם המקרים שניתן ליישם במסגרת חוק הקרקעות 2024.
בנוגע לדעת הנציג כי הקריטריונים קובעים כי מיושמים סוגים שונים של קרקעות, אילו מנגנונים וסנקציות יש לתכנן או להקים כדי להבטיח ביטחון תזונתי, לשמור על יציבות של 3.5 מיליון דונם של אדמות אורז, ולהבטיח שכיסוי היער הממוצע של המדינה כולה הוא 42%. השר אמר כי נושא זה יושם ונשלט בקפדנות עוד משלב תכנון השימוש בקרקע, לאחר מכן תכנון עירוני ותכנון בנייה. בעת התכנון, היינו צריכים לקבוע כמה אדמות חקלאיות הוסבו למטרות שאינן חקלאיות, כמה אדמות למגורים יושמו במהלך תקופת התכנון כדי להבטיח את יציבות שטח אדמות האורז של 3.5 מיליון דונם ואת יציבות כיסוי היער של 42%. שלב זה הוא השלב שבו אנו מבצעים את התכנון, איזה שטח בתוך האזור המתוכנן לפיתוח דיור מסחרי יהיה כפוף לשיטת רכישת הקרקע של המדינה ואיזה שטח יהיה כפוף להעברת זכויות השימוש בקרקע על ידי המשקיע. אבל זה רק בתוך אזור התכנון שאושר.
תוכן נוסף, נציגי האסיפה הלאומית הזכירו גם כי תקופת יישום הפיילוט היא 5 שנים, אך צריכות להיות גם סנקציות במקרה שהמשקיע מתקשה לקבל את העברת הזכויות או שהזמן לקבלת העברת הזכויות מתארך. השר דו דוק דוי הסביר כי כיום חוק הקרקעות 2024 מכיל תקנות ספציפיות מאוד בנוגע לטיפול במקרים בהם משקיעים מקבלים את העברת זכויות השימוש בקרקע וכיצד להאריך את הזמן במקרה של הארכה, ובמקרה שתקופת ההארכה פגה ללא הסכם מוצלח עבור כל האזור, קיים גם מנגנון טיפול. לכן, בטיוטת ההחלטה, מוזכר כי יישום ההסכם לקבלת זכויות שימוש בקרקע מיושם בהתאם לחוק הקרקעות 2024, הכולל טיפול בכל מקרי ההארכה, מקרים רבים לא יושמו בהצלחה ולכן אין תקנה נוספת בהחלטה זו.
בנוגע לנהלים, אמר השר כי למרות שחוק הקרקעות קבע את ההליכים להסכמה על זכויות שימוש בקרקע לצורך יישום פרויקטים של השקעה באופן כללי, כולל פרויקטים של דיור, כמה מחברי האסיפה הלאומית אמרו כי יש לכלול תקנות ספציפיות ומפורטות לסוג הפרויקט שניגש לקרקע בדרך זו. הממשלה קיבלה את ההחלטה ובטיוטת ההחלטה ישנה הוראה לפיה האסיפה הלאומית מטילה על הממשלה את ההליכים לפרויקטים המיישמים את מנגנון הפיילוט, כמו גם פרויקטים המיישמים את מנגנון הפיילוט הקשורים לקרקע שמקורה באדמות הגנה וביטחון לאומיות.
[מודעה_2]
מקור: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html
תגובה (0)