פענוח שאלתו של ראש הממשלה: מדוע מחירי הדירות ממשיכים לעלות?

(NLDO) - ארגונים רוצים לעשות פרויקטים יוקרתיים, אבל עלות ייצור המוצר, כולל עלויות הקרקע, גבוהה, ולכן מחירי הדירות ממשיכים לעלות.

אחר הצהריים של ה-22 בספטמבר, בישיבה הקבועה של ועדת ההיגוי המרכזית למדיניות דיור ושוק הנדל"ן, שאל ראש הממשלה פאם מין צ'ין - ראש ועדת ההיגוי - את השאלה: מדוע מחירי הדירות ממשיכים לעלות?

"עם מחירים של 70-100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, איך אנשים יכולים להרשות לעצמם דיור?" - אמר ראש הממשלה וביקש מסוכנויות ניהול ומהעסקים להגיב ולפתור את הבעיה יחד.

שאלה זו נוגעת למציאות של מה שראו קוני בתים בהו צ'י מין סיטי במהלך השנה-שנתיים האחרונות: פרויקטים הזכאים למכירה באזור המרכז נמצאים כמעט כולם בפלח היוקרה, עם מחירים נפוצים מעל 100 מיליון וונד למטר רבוע.

סקר של כתב מעיתון Nguoi Lao Dong מראה כי פרויקטים סביב מרכז Thu Thiem, כמו The OpusK Residence, מציעים מחירים של 250-350 מיליון וונד רנגולד למ"ר; במרחק של 1-2 ק"מ מהמרכז, The Privé עולה גם הוא מעל 100 מיליון וונד רנגולד למ"ר, Lumiere Midtown עולה על 130 מיליון וונד רנגולד למ"ר, ו-Eton Park עולה על 120 מיליון וונד רנגולד למ"ר. אם נלך רחוק יותר, אפילו Vinhomes Grand Park - שנחשב לבחירה "קלה", עולה כעת לא פחות מ-70 מיליון וונד רנגולד למ"ר.

דוחות שוק של חברות מחקר נדל"ן מראים כי מחיר הדירה הממוצע בהו צ'י מין סיטי גבוה מאוד. נתונים סטטיסטיים שפרסמה קבוצת DKRA באוגוסט 2025 רשמו כי המחיר הממוצע באזור המרכז עלה לכ-80 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עלייה של 12-18% בהשוואה לעבר; אזורים פרבריים כמו בין דואונג (הישן) עלו ב-8-10%, וכיום עומדים על כ-47 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. הציפייה ש"אחרי המיזוג יהיו יותר מוצרים, מחירים נמוכים יותר" הופיעה רק באופן ספורדי באזורים הסמוכים, בעוד שבעיר עצמה, רמת המחירים עדיין עולה.

ראש הממשלה פאם מין צ'ין נואם בישיבה הקבועה של ועדת ההיגוי המרכזית למדיניות דיור ושוק הנדל"ן.

ד"ר פאם וייט תואן, מנהל המכון למשאבי טבע וכלכלה סביבתית של הו צ'י מין סיטי, הסביר את המצב הנ"ל והצביע על כך שהבעיה טמונה ביעדי היזם עצמו. לדבריו, "היעד של קביעת רמת הרווח הצפויה גבוה מדי. אם ניישם פרויקטים יוקרתיים, אז מחירי הדיור לא יכולים להיות נמוכים, מה שיגרום למחירי הדירות להיות גבוהים יותר מדי שנה מאשר בשנה הקודמת, ואם הם גבוהים, הם יישארו גבוהים לנצח."

בנוסף, הוא גם ציין שחלק מהבעיה נובעת מה"מנגנון": מחירי הקרקע ושיטת חישוב דמי השימוש בקרקע מטילים נטל כבד על עלויות הפרויקט, "לגבות מיסי שימוש גבוהים בקרקע... קשה לפרויקט למכור במחיר נמוך". בנוסף, עלויות התשומות, במיוחד חומרי בניין, הן "בשמיים" ואינן ניתנות לשליטה", שכולן מתווספות למחיר המכירה הסופי.

מנקודת מבט של השוק, מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), אמר כי הוא נכח ישירות בפגישה עם הממשלה ו"מבין את תסכולו של ראש הממשלה".

לדברי מר צ'או, ישנן סיבות רבות לרמת המחירים הגבוהה בערים הגדולות, אך שורש הבעיה שנמשך שנים רבות הוא חוסר היצע בפלח השוק במחירים נוחים.

"ההיצע מועט משום שפרויקטים רבים בעלות נמוכה תקועים. לאחר שנים רבות של יישום, המחירים זינקו", אמר, והדגיש כי "בעיות משפטיות מהוות יותר מ-70% מהפרויקטים שלא ניתן ליישם".

מר צ'או אמר שכאשר המוצרים בשוק הם בעיקר דירות יוקרה שמחירן בדרך כלל עולה על 70 מיליון וונד דונג למ"ר, מבנה ההיצע מתהפך, מה שיוצר "מודל מגדל הפוך", כלומר חוסר התאמה בין פלחים, והשוק היה נטול דירות בעלות נמוכה במשך שנים רבות.

מה ש-HoREA מחכה לו כעת הוא השפעה חזקה מספיק של המדיניות כדי לשחרר את צוואר הבקבוק. מר צ'או מקווה שהעדכון והשיפור הקרובים של המסגרת המשפטית, ובמיוחד הוראות חוק הקרקעות, ייצרו תנאים ל"פרויקטים נוחים של המרת שימושי קרקע", במיוחד קרקעות חקלאיות ותעשייתיות שניתן להשתמש בהן לפיתוח דיור.

"כאשר תהיה יותר אדמה נקייה, ההיצע החדש יגדל וזהו המשיכה הטבעית לקרר את מחירי הדיור", אמר. יחד עם זאת, יש צורך לקדם בתוקף את תוכנית הדיור הציבורי. "הממשלה צריכה להאיץ את ההתקדמות, לעודד עסקים לפתח דיור ציבורי כדי ליצור בסיס משותף, להפחית את מחירי הדיור ולתת לאנשים בתים", הציע יו"ר HoREA.

מקור: https://nld.com.vn/giai-ma-cau-hoi-cua-thu-tuong-vi-sao-gia-chung-cu-cu-cao-mai-196250923100110632.htm