הפחתת שכר דירה לקרקע, מהי הרמה המתאימה?

כדי לתמוך בעסקים בשיקום הייצור והעסקים בשנת 2025, משרד האוצר מציע שתי אפשרויות להפחתת שכר הדירה לאנשים ולעסקים, שהן הפחתה של 30% בשכר הדירה או הפחתות אחרות.

משרד האוצר הציע שתי אפשרויות תמיכה, כולל הפחתה של 30% בדמי שכירות הקרקע שיש לשלם בשנת 2025 - צילום: B.NGOC

בשיחה עם טואי טרה על הצעה זו, מומחים רבים, עסקי השקעות ונדל"ן אמרו כי בהקשר של יישובים שמעלים בו זמנית את מחירי הקרקע לקראת התקרבות לשוק, ההפחתה בדמי השכירות השנתיים של הקרקע צריכה להיות בין 30% ל-50%.

קיזוז חלקי של עלויות שכירות קרקע מוגברות

בדיון על מדיניות הפחתת שכר הדירה של הקרקע בשנת 2025 המוצעת על ידי משרד האוצר, אמר מר נגוין דוק לאפ - מנהל המכון לחקר והכשרה בנדל"ן - כי מדיניות הפחתת שכר הדירה המוצעת על ידי המשרד מיושמת ברחבי המדינה, בעוד שרמת ההתאמה להעלאת מחירי הקרקע שונה בכל יישוב.

זוהי סוגיה שיש לקחת בחשבון על מנת להגיע להפחתה מתאימה של שכר הדירה עבור כל יישוב. לדברי מר לאפ, בהקשר של קשיים כלכליים רבים, ההתאמה המקומית של מחירי הקרקע גבוהה מדי, במקומות מסוימים היא גבוהה פי 2 או 3, במקומות מסוימים היא גבוהה פי כמה עשרות, הפחתה של 30% בשכר הדירה אינה מספיקה.

בינתיים, לדברי מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, מחירי השכירות של הקרקעות שאישרו היישובים בשלוש השנים האחרונות עלו משמעותית, כאשר מחירי הקרקעות בהו צ'י מין סיטי לבדה עלו פי שניים. בנוסף, בשנת 2024, עם יישום חוק הקרקעות החדש, היישובים יתאימו במקביל את מחירי הקרקעות כך שיעלו.

"זה גם מעלה את עלויות שכירות הקרקע. במציאות, האחוז לחישוב מחירי שכירות הקרקע הוא בטווח של 0.25 - 3% ממחיר המחירון. בהו צ'י מין סיטי, האיגוד הציע לחשב דמי שכירות קרקע מ-0.25 - 0.5% ממחיר המחירון, אך העיר עדיין שומרת על שיעור זה על 0.5 - 1.5% ממחיר המחירון", אמר מר צ'או.

בנוגע להצעה להפחית את דמי השכירות בקרקע ב-30% בשנת 2025, אמר מר צ'או כי המשרד קיבל את חוות דעת האיגוד וסוכנויות רבות אחרות. עם זאת, כדי שהמדיניות תהיה יעילה באמת, ההפחתה המינימלית בדמי השכירות חייבת להיות על סף של 30%. יש צורך לשקול הפחתת דמי השכירות עבור מפעלים השנה על סף של

30 - 50%, משום שהירידה של 30% בשכר הדירה של הקרקע השנה טרם קיזזה את עלויות שכירות הקרקע המוגברות של עסקים בעת יישום מחירון הקרקע החדש.

יש להפחית הן את דמי השימוש בקרקע והן את דמי השכירות.

עורך הדין פאם טאנה טואן מלשכת עורכי הדין של האנוי אמר כי הפחתת 30% בדמי השכירות לקרקעות עבור אנשים ועסקים אינה חדשה. הפחתה זו יושמה בין השנים 2021 ל-2024 כדי לתמוך באנשים ובעסקים כדי שיהיו להם יותר משאבים, יגברו על קשיים, יפתחו מגפות וישיבו את הייצור.

יתר על כן, יש גם לציין כי ההתאמה האחרונה של רשימות מחירי הקרקעות לפי יישובים למחיר השוק לא השפיעה על עסקים ואנשים שהחליטו לחכור קרקע וחתמו על חוזי חכירת קרקע לפני פרסום מחירון הקרקע החדש.

"רק עסקים ואנשים שמקבלים החלטות חכירת קרקע וחותמים על חוזי חכירת קרקע לאחר פרסום מחירון הקרקע החדש יושפעו ויצטרכו לשלם דמי שכירות קרקע בשיעור גבוה יותר בהתאם לתקנות מחירון הקרקע החדשות", אמר מר טואן.

עורך הדין אמר גם כי על פי סעיף 159 לחוק מקרקעי המסחר, יחידים השוכרים קרקעות רשאים להשתמש במחיר שכירות יציב למשך חמש שנים, וכאשר מחיר שכירות הקרקע הבא יתוקן, העלייה לא תעלה על עליית מדד המחירים לצרכן שמוכרזת על ידי הממשלה מדי שנה.

לפיכך, התאמת מחירון הקרקעות אינה משפיעה רבות על עסקים ואנשים ששכרו קרקעות לפני פרסום מחירון הקרקעות החדש.

עם זאת, עסקים ואנשים שישכרו קרקעות לאחר פרסום מחירי הקרקעות החדשים יושפעו קשות. לדברי עורך הדין טואן, בנוסף להצעה להפחית את דמי השכירות בקרקע בשנת 2025, הממשלה מבקשת חוות דעת מוועדת הקבע של האסיפה הלאומית כדי לשקול פרסום מדיניות להפחתת דמי שימוש בקרקע ושכר דירה עבור עסקים ויחידים המשתמשים בקרקע.

"אם מדיניות זו תאושר, היא תתמוך בעסקים ובאנשים יותר מאשר מדיניות הפחתת שכר הדירה של הקרקע. מדיניות זו תעזור לעסקים ולאנשים כאחד להפחית את התחייבויותיהם הפיננסיות בנוגע לקרקע בעת יישום מחירי הקרקע החדשים לקראת התקרבות לשוק, תוך הגבלת השפעות לא רצויות בעת יישום מחירי הקרקע החדשים", העיר.

משרד האוצר מציע שתי אפשרויות להפחתת דמי השכירות של הקרקע

במסמך שפורסם לאחרונה ובו מדיניות להפחתת שכר הדירה של הקרקע בשנת 2025, שנשלח למשרדים, סניפים ורשויות מקומיות, הציע משרד האוצר שתי אפשרויות להפחתת שכר הדירה של הקרקע עבור אנשים ועסקים.

בהתאם לכך, אפשרות 1 היא להפחית 30% מדמי השכירות לקרקע שיש לשלם בשנת 2025, אפשרות 2 היא רמת הפחתה נוספת בהתאם להצעות ספציפיות של הסוכנויות הרלוונטיות. בתגובה להצעה זו של משרד האוצר, הציעה פדרציית המסחר והתעשייה של וייטנאם (VCCI) הפחתה של 30% מדמי השכירות לקרקע לעסקים ולאנשים פרטיים.

* ד"ר נגוין קווק וייט (סגן מנהל המכון למחקר כלכלי ומדיניות, האוניברסיטה הלאומית של וייטנאם, האנוי):

מדיניות תמיכה צריכה להיות בעלת מיקוד ונקודות מפתח.

בתנאים החדשים הנוכחיים, מדיניות תמיכה לכלכלה בכלל ולעסקים בפרט צריכה להיות ממוקדת, להיות ממוקדת, ולחבר בין תמיכה בצד ההיצע (תמיכה בפעילויות ייצור עסקיות) לתמיכה בצד הביקוש (תמיכה בהבאת מוצרי העסקים לצרכנים) דבר שיהיה עדיף על יישום מדיניות תמיכה נרחבת המתמקדת רק בצד ההיצע, לאורך תקופה ארוכה.

יש צורך להעריך מחדש את מדיניות התמיכה הנוכחית כדי לראות אילו מדיניות משפיעה לטובה על פיתוח עסקי, מסייעת בשינוי המבנה הכלכלי, בעלת אפקט גלישה, יוצרת מקומות עבודה איכותיים ומביאה הכנסה לעובדים. רק בעזרת מדיניות תמיכה שתשיג מטרה זו נוכל להמשיך ליישם אותה, ובמקביל, יש צורך לחדש את מדיניות התמיכה בכיוון ממוקד וממוקד, תוך הפעלת הנקודות הנכונות של הכלכלה.

לדוגמה, מדיניות לתמיכה ביצוא, להגדלת הערך המקומי ולחדשנות טכנולוגית היו יעילות מאוד בתקופה האחרונה. באשר למדיניות תמיכה מפוזרת ולא יעילה, יש לצמצם אותה.

מקור: https://tuoitre.vn/giam-tien-thue-dat-muc-nao-phu-hop-20250213084848837.htm