מה עשו הרשויות הסיניות כדי להציל את הנדל"ן?

[מודעה_1]

לאחר יותר משנתיים של משבר נדל"ן, סין יישמה צעדים רבים, החל מהורדת ריביות, הקלת רגולציות על רכישת בתים ועד עידוד השקעות.

ב-8 בנובמבר, רויטרס ציטטה מקור המקורב לעניין שאמר כי הרשויות הסיניות ביקשו מענקית הביטוח פינג אן אינשורנס גרופ לרכוש נתח שליטה בקאנטרי גארדן, חברת הנדל"ן הפרטית הגדולה ביותר בסין, שנקלעה לצרות. על פי מקור זה, ממשלת סין הורתה לממשלת מחוז גואנגדונג - שם ממוקמים מטה שתי החברות - לשמש כמתווך שיסייע לפינג אן להציל את קאנטרי גארדן.

פינג אן נבחרה משום שהיא בעלת מניות מרכזית בחברת קאנטרי גארדן. הרשויות הסיניות רוצות לפתור את בעיות הנזילות של קאנטרי גארדן בתוך המחוז.

לחברת קאנטרי גארדן היו חובות של 1.4 טריליון יואן (190 מיליארד דולר) נכון לסוף יוני. כיום יש לה כ-3,000 פרויקטים בבנייה בסין. קאנטרי גארדן נמצאת בקשיים בחודשים האחרונים, על סף חדלות פירעון מתמדת.

זה לא חסר תקדים שרשויות ינהלו חברה אחת להשתלט על חברה אחרת. אבל אם זה יקרה, זו תהיה אחת ההתערבויות האגרסיביות ביותר עד כה מצד סין כדי להציל את מגזר הנדל"ן שלה, שסובל מחובות וחוסר נזילות.

בעוד שיזמי נדל"ן סינים אחרים, כולל צ'יינה אוורגרנדה, לא הגיעו לסיומו של חדלות פירעון, מדיניות המדינה עד כה התמקדה בעיקר בהורדת ריביות ההלוואות ובהקלת כללי רכישת בתים. החדשות מפינג אן מאותתות על נכונותה של ממשלת סין למלא תפקיד גדול יותר בתהליך זה.

מוקדם יותר השבוע, בעלת המניות הגדולה ביותר של צ'יינה ואנקה, חברת שנזן מטרו שבבעלות המדינה, הודיעה גם היא כי הכינה כ-10 מיליארד יואן (1.4 מיליארד דולר) לתמיכה בחברת הנדל"ן השנייה בגודלה בסין.

פרויקט גן כפרי בטיאנג'ין (סין) באוגוסט 2023. צילום: רויטרס — פרויקט גן כפרי בטיאנג'ין (סין) באוגוסט 2023. צילום: *רויטרס*

שוק הנדל"ן של סין נמצא במשבר מאז אמצע 2021. באותה תקופה, סדרה של עסקים, החל מחברות פרטיות גדולות כמו קבוצת צ'יינה אוורגרנדה ועד לחברות הנתמכות על ידי הממשלה כמו CIFI Holdings, התמודדו עם קשיים בתזרים מזומנים ובהחזר חובות.

הסיבה לכך, ככל הנראה, היא מדיניות "שלושת הקווים האדומים" של בייג'ינג, אשר הושקה במטרה להפחית את הסיכון המערכתי על ידי הגבלת יכולתן של חברות נדל"ן ללוות הון חדש. זוהי נחשבת לסיבה העיקרית לכך שחברות נדל"ן רבות במדינה זו לא עמדו בתנאי חובותיהן. בשנתיים האחרונות, כ-50 חברות לא עמדו בתנאי חובותיהן של אג"ח זרות, בהיקף של 100 מיליארד דולר, על פי ג'יי.פי מורגן. חברות שניצלו מפשיטת רגל נמצאות תמיד במצב רעוע ומתקשות ללוות הון חדש.

עד אמצע השנה שעברה, המצב החמיר. מחירי הבתים בסין המשיכו לצנוח. פרויקטים רבים נתקעו עקב מחסור במימון. גל של חדלות פירעון משכנתאות פרץ בכל מקום. הקמפיין הקשה של סין נגד קוביד-19 פגע עוד יותר באמון השוק.

נדל"ן מהווה כיום 25% מהתמ"ג של סין. לכן, בעיות המגזר מלבות חששות ממשבר פיננסי רחב יותר.

לכן, בייג'ינג נאלצה לשנות את מדיניותה ולמצוא דרכים להחיות את התעשייה. במרץ 2022, ממשלת סין עצרה את תוכנית הפיילוט שלה להטלת מס נדל"ן. היא גם דחקה שוב ושוב במוסדות פיננסיים לתמוך בתעשייה.

בנובמבר בשנה שעברה, בייג'ינג פרסמה תוכנית בת 16 נקודות להצלת שוק הנדל"ן, שפורסמה על ידי הבנק העממי של סין (PBOC) והוועדה הרגולטורית לבנקאות וביטוח של סין (CBIRC) באמצע החודש. התוכנית מספקת הנחיות לרשויות הפיננסיות ברחבי המדינה, תוך התמקדות בטיפול במשבר הנזילות של ארגונים ותקל זמנית את המגבלות על הלוואות בנקאיות.

זה סימן מאמץ מקיף מצד סין להציל את השוק, אשר המושל לשעבר יי גאנג קיווה שתהיה "נחיתה רכה". מספר שבועות לאחר מכן, סדרה של בנקים סיניים הודיעו כי יזרימו מאות מיליארדי דולרים לנדל"ן, מה שנחשב להצלחה ראשונית של התוכנית.

באופן ספציפי, שישה בנקים ממשלתיים סיניים גדולים מתכננים להזרים 140 מיליארד דולר לשוק. ההון ישמש בעיקר לפיתוח נדל"ן, משכנתאות ללקוחות, מיזוגים ורכישות, מימון שרשרת אספקה והשקעות באג"ח.

הבנק המרכזי של בריטניה (PBOC) החל לקצץ את ריביות ההלוואות באופן כללי באמצע השנה. כמו כן, הוא האריך חלק ממדיניות חבילת החילוץ בת 16 הנקודות עד סוף 2024.

ממשלת סין אישרה גם תוכניות לבניית דיור בר השגה ולשיפוץ אזורים לא מפותחים בערים גדולות כדי להגביר את ההשקעות במגזר הנדל"ן. היא גם הקלה בכמה תקנות, כגון הפחתת ריביות הלוואות לרוכשי דירה ראשונה והפחתת תשלומי מקדמה לרכישת בתים בערים מסוימות.

בנקים גם מצאו דרכים חסרות תקדים לעודד הלוואות לדיור. מוקדם יותר השנה, כמה בנקים בנאנינג, האנגג'ואו, נינגבו ובייג'ינג העלו את מגבלת הגיל להלוואות לדיור ל-80-95 שנים. משמעות הדבר היא שבני 70 יכולים ללוות ל-10-25 שנים. זהו כלי תמריץ מכיוון שהוא יכול להפחית את נטל התשלומים החודשיים.

גם רשויות מקומיות הצטרפו למאמצי החילוץ. ביוני 2022, מיישאן, עיר בסצ'ואן, הודיעה כי תסבסד רכישות בתים חדשים השנה. וונג'ואו, עיר בג'ג'יאנג, תאפשר לרוכשי דירה ראשונה לשלם רק ריבית בשלוש השנים הראשונות. הואינאן, עיר באנחווי, ביקשה מהבנקים להגדיל את ההלוואות ולקצר את זמני אישור ההלוואות לרוכשי דירה ראשונה.

חברות הנדל"ן עצמן הציעו גם הן תמריצים כדי למשוך לקוחות. ביוני 2022, חברת Central China Real Estate קיבלה תשלומים בחיטה, וסיפקה לחקלאים סובסידיות של עד 160,000 יואן (24,000 דולר) כדי לקזז מקדמות עבור בתים בפרויקט הדירות שלה River Mansion בשאנגצ'יו, הנאן . מספר שבועות קודם לכן, היא הציעה גם לקבל תשלומים בשום מקונים המעוניינים לרכוש בתים בפרויקט אחר בעיר קאיפנג.

בווהו, אנחווי, במקום להיצמד למחיר הרצפה שנקבע על ידי הממשלה, גולדן סקיילב האוס, פרויקט דירות בפאתי העיר, הציע סובסידיות לתיקונים של עד 230,000 יואן תוך חודש ממועד השלמת העסקה.

עם זאת, שוק הנדל"ן הסיני לא נחשב כמשתפר משמעותית. נתונים שפורסמו בחודש שעבר הראו כי מחירי הבתים החדשים בסין ירדו במשך שלושה חודשים רצופים, עד סוף ספטמבר.

מכירות הנכסים (לפי שטח רצפה) בספטמבר ירדו גם הן בכמעט 20% משנה לשנה. השקעות הנכסים ירדו ב-9.1% בתשעת החודשים הראשונים של השנה.

קוני בתים מתעכבים כי הם רוצים שהמחירים ירדו עוד יותר. זה מחמיר את המצב, כי חברות נדל"ן צריכות למכור יותר בתים כדי לגייס מזומנים ולהימנע מפשיטת רגל.

מוקדם יותר השבוע, קרן המטבע הבינלאומית (IMF) העלתה את תחזית הצמיחה שלה לסין ל-5.4% השנה. עם זאת, הסוכנות הזהירה כי כלכלת סין עדיין עומדת בפני סיכונים רבים במגזר הפיננסי והנדל"ן. הם אמרו כי מגזר הנדל"ן במדינה נמצא כעת "חלש למדי".

קרן המטבע הבינלאומית קראה לסין לאפשר לחברות נדל"ן לא בת קיימא לצאת מהשוק, בטענה שהעובדה שסין מאפשרת לחברות חלשות להמשיך לפעול עיכבה את התאוששות המגזר.

בפורום פיננסי בהונג קונג מוקדם יותר השבוע, הודה גם סגן מושל PBOC, ג'אנג צ'ינגסונג, כי מגזר הנדל"ן נמצא בירידה.

"אנחנו צריכים לשלוט במהירות הזו בצורה הדוקה יותר, כדי להימנע מירידה חדה וגרימת השלכות בלתי צפויות. הנהגנו מדיניות רבה כדי לייצב את שוק הנדל"ן." הוא גם קרא לרשויות למצוא דרכים חדשות לשמר את הצמיחה הכלכלית, משום ש"המודל הישן המבוסס על השקעות ונדל"ן אינו בר קיימא עוד."

הא ה' (לפי רויטרס, NYT)

[מודעה_2]
קישור למקור