 |
| מאז סוף 2022, שוק הנדל"ן בטאנה הואה מתמודד עם קשיים רבים עקב נזילות איטית. (מקור: BXD) |
האנוי שולטת בקפדנות בספקולציות נדל"ן
הוועדה העממית של האנוי פרסמה זה עתה החלטה המאשרת את הפרויקט "פיתוח הכלכלה העירונית של האנוי", הדורש הבטחת פיתוח מאוזן של שוק הנדל"ן ושליטה קפדנית בספקולציות.
בהערכת מצב הפיתוח הכללי של התעשיות בהאנוי, נקבע כי בתחום הנדל"ן, עד שנת 2020, באזור העירוני יהיו 22,934 עסקי נדל"ן שאינם ממשלתיים.
מפעלים אלה מרוכזים במחוזות קאו גיאי (3,600 מפעלים), ת'אן שואן (3,414), נאם טו ליאם (2,417), בק טו ליאם (2,750), לונג ביין (2,680)... ומושכים אלפי עובדים להשתתף, עם קצב צמיחה גבוה בתקופה 2016-2020.
קצב צמיחת ההכנסות הממוצע של מגזר עסקי הנדל"ן הלא-מדינתי במחוז טאי הו גדל ב-38.57% לשנה, לונג ביין 24.4% לשנה, הא דונג 39.14% לשנה, נאם טו ליאם 18% לשנה, בק טו ליאם 10.68% לשנה...
עם זאת, הפרויקט ציין גם כי בתהליך פיתוח שוק הנדל"ן, עדיין קיימים חסרונות ומגבלות רבים כגון: חלק מהאינדיקטורים של תשתיות עירוניות כגון דיור, תנועה עירונית ושטח פארקים לנפש נמוכים בהשוואה למדינות אחרות באזור ובעולם.
תשתיות עירוניות עמוסות גורמות לעומסי תנועה, הצפות ותברואה סביבתית עירונית. תשתיות מסחריות באזורים עירוניים סובלות מבעיות וקשיים רבים.
על בסיס זה, באמצעות פרויקט "פיתוח הכלכלה העירונית של העיר האנוי" שפורסם ב-13 ביוני, הוועדה העממית של העיר הטילה על מחלקת הבנייה לייעץ בנוגע לפתרונות לפיתוח מוצרי נדל"ן למגורים, נדל"ן תעשייתי, נדל"ן מסחרי - שירותים (קמעונאות, משרדים להשכרה, מלונות...).
בפרט, יש צורך בשליטה ורגולציה על מנת להבטיח ששוק הנדל"ן יתפתח בצורה מאוזנת בין היצע לביקוש, יציבה, בריאה, ציבורית ושקופה; ולפקח באופן הדוק על ספקולציות נדל"ן באזורים מרכזיים.
הוועדה העממית של האנוי ביקשה מסוכנויות ייעודיות לעודד פיתוח של מבנים ירוקים, משרדים ירוקים ומלונות ירוקים ידידותיים לסביבה כדי לשרת את שוק השכירות ואת עסקי התיירות, בהתאם לכיוון של פיתוח מסחר ושירותים עירוניים מרכזיים.
במקביל, יש לתת עדיפות לפיתוח קרנות דיור ציבורי באזורים שמטרתם להפוך למחוזות בעתיד הקרוב. יש להכריז על רשימת המשקיעים בפרויקטים של דיור ציבורי ובשיפוץ ובנייה מחדש של דירות ישנות שיכולים ללוות חבילת תמיכה בריבית של 2% באמצעות מערכת הבנקאות המסחרית.
קואנג נאם מציעה לבטל את הפרויקט של באך דאט אן
על פי מחלקת הבנייה , ב-14 ביוני, שלחה מחלקת התכנון וההשקעות של מחוז קוואנג נאם דו"ח לוועדת העם המחוזית על הקשיים והבעיות בייעוץ בנוגע להארכת התקדמות פרויקטים של השקעה בבנייה למגורים שהושקעו על ידי חברת באך דאט אן (חברת באך דאט אן).
על פי מחלקת התכנון וההשקעות של מחוז קוואנג נאם, חברת באך דאט אן הוטל עליה לבצע 14 פרויקטים. עד כה, הוועדה העממית של מחוז קוואנג נאם הפסיקה את פעילות ההשקעה ב-5 פרויקטים.
9 הפרויקטים הנותרים נמצאים בשלבי יישום. עם זאת, בתהליך יישום הפרויקטים הנ"ל, המשקיעים נתקלו בקשיים ובבעיות.
במיוחד עם 3 פרויקטים, כולל הרחבת אזור עירוני 7B, אזור עירוני ריברסייד קומפלקס הרה, אזור עירוני באך דאט, וחתימת חוזי גיוס הון עבור 3 פרויקטים אלה עם חברת ההשקעות Hoang Nhat Nam Joint Stock Company ו-GAIA Real Estate Investment Company Limited, המסמכים המשפטיים של פרויקטים אלה אינם שלמים, אין תשתית, התחייבויות פיננסיות למדינה לא מולאו, והן לא הובטחו על פי התקנות.
בנוסף, מגרשים אלו בשלושת הפרויקטים הללו הועברו פעמים רבות על ידי קונים בפועל, כאשר התקדמות הפרויקטים הנ"ל לא הובטחה כפי שהתחייבו הקונים, מה שהוביל לתלונות, תביעות משפטיות והתקהלויות בסוכנויות המדינה, ויצר נקודות חמות במחוז קוואנג נאם.
בהתבסס על ההערות בנוגע להארכת התקדמות יישום הפרויקט ביחידות הרלוונטיות, מחלקת התכנון וההשקעות של מחוז קוואנג נאם קבעה כי חברת באך דאט אן לא מילאה את התחייבויות המס שלה כלפי סוכנויות המדינה, לא העבירה כספים לתשלום פיצויים ופינוי אתרים בהתאם לתוכניות שאושרו ובהתאם להנחיות הוועדה העממית של מחוז קוואנג נאם.
בנוסף, חברה זו לא שיתפה פעולה במילוי חובת הפיקדון להבטחת ביצוע הפרויקט כפי שנקבע.
"לפיכך, יכולתו של המשקיע להמשיך ולבצע את הפרויקט אינה מובטחת. במקביל, רשות המסים ביקשה לבטל את תעודת רישום העסק של המיזם. לפיכך, למחלקת התכנון וההשקעות אין בסיס לייעץ לרשות המוסמכת להאריך את התקדמות יישום הפרויקט", נכתב בדו"ח.
לנוכח מצב זה, הגישה מחלקת התכנון וההשקעות בקשה לוועדת העם של מחוז קואנג נאם לעיון ודיווחה לוועדת המפלגה של הוועדה העממית המחוזית בבקשה להנחיות מהוועדה הקבועה של ועדת המפלגה המחוזית בנוגע להפסקת פעילותם של פרויקטים שבוצעו על ידי חברת באך דאט אן.
 |
| רשויות מחוז קואנג נאם הציעו לבטל את הפרויקט של חברת באך דאט אן. (צילום: קונג בין) |
טאן הואה: נכסי נדל"ן רבים המפורסמים למכירה בהפסד עדיין מתמודדים עם קשיים
לא קשה למצוא מודעות לנדל"ן "בהפסד", "מכירה מהירה להשבת הון" או "מכירה דחופה לפירעון חובות" בדפי קנייה ומכירה של נדל"ן, קבוצות קנייה ומכירה של נדל"ן ודיור (ברשתות חברתיות).
על פי מחקרים, מסוף 2022 ועד היום, שוק הנדל"ן בתאן הואה מתמודד עם קשיים רבים עקב נזילות איטית, בעוד שריביות הבנקים עולות, משקיעים רבים נקלעים ל"משבר", מציאת הון להחזר השקעה קשה, נאלצים לקצץ הפסדים כדי להחזיר את ההשקעה או להחזיר הון להשקעה מחדש בתחומים אחרים.
העובדה שרבים מהנכסים של משקיעים מתקשים במימוש, מה שגורם למשקיעים להגדיל את הנטל עליהם, הם מחפשים כל דרך לעורר את הביקוש, כגון צמצום הפסדים או מכירה מהירה כדי להחזיר הון, ניתן לראות במגרשי הקרקע בכמה מחוזות ועיירות שבעבר היו במצב קרקעות "קדחתני", כעת חלפה תקופת הקרקע הדיגיטלית, הכלכלה קשה, הביקוש של האנשים ירד בחדות, הריביות הבנקאיות עלו, מה שמקשה על מימוש נכסי נדל"ן היא בלתי נמנעת.
על פי הסקר, לא רק מגרשים נמצאים במצב של חוסר נזילות, אלא שגם פרויקטים רבים של נדל"ן גולמי נמצאים במצב של קושי במכירה, משום שאנשים חושבים שהמחירים גבוהים מדי. דוגמאות אופייניות לכך הן כמה פרויקטים ברובע קוואנג טאנג, רובע דונג ווה, בעיר טאנה הואה.
הליכים להמרת קרקע חקלאית לקרקע למגורים
בסעיף 57, סעיף 1, סעיף ד' לחוק הקרקעות משנת 2013, כאשר משקי בית ויחידים ממירים קרקע חקלאית לאדמה שאינה חקלאית, עליהם לבקש אישור מוועדת העם של המחוז בו נמצאת הקרקע (מחוז, מחוז עירוני, עיירה, עיר תחת מחוז, עיר תחת עיר ניהול מרכזי). בנוסף, על אנשים להכין גם מסמכים כדי להגיש בקשה להמרת ייעוד קרקע בהתאם להוראות החוק.
בהתאם לכך, אנשים חייבים להגיש בקשה לשינוי ייעוד קרקע ורק כאשר ישנה החלטת היתר מוועדת העם של המחוז בו נמצאת החלקה, הם יכולים לשנות. אם ישנו ללא היתר, הם ייקנסו ויאלצו להחזיר את המצב המקורי.
בהתאם לסעיף 59 לחוק המקרקעין משנת 2013, הסמכות להתיר שינוי ייעוד הקרקע נקבעה בבירור כדלקמן:
עבור ארגונים: ועדת העם המחוזית (פרובינציה, עיר המנוהלת על ידי מרכז) מחליטה.
עבור משקי בית ויחידים: לוועדת העם ברמת המחוז יש את הסמכות להחליט.
במקרה של אישור לשינוי ייעוד הקרקע החקלאית למטרות מסחר ושירותים בשטח של 0.5 דונם או יותר, יש לקבל אישור בכתב מוועדת העם המחוזית לפני קבלת החלטה.
לפיכך, משקי בית ויחידים המבקשים אישור לשינוי ייעודי קרקע חייבים לציין בבירור בבקשה: לכבוד ועדת העם + שם המחוז, העיר, העיר תחת המחוז, העיר תחת העיר המנוהלת באופן מרכזי בה נמצאת הקרקע.
בקשה לשינוי ייעוד קרקע כוללת: בקשה לשינוי ייעוד קרקע לפי טופס מס' 01 שהונפק עם חוזר 30/2014/TT-BNTMT; תעודת זכות שימוש בקרקע (ספר אדום, ספר ורוד).
נהלים וסדר יישום:
שלב 1. הגשת בקשה. היכן להגיש את הבקשה (חל על משקי בית ויחידים):
שיטה 1: הגשת בקשה למחלקה המרכזית ברמת המחוז כדי להעבירה למחלקת משאבי טבע וסביבה.
שיטה 2: במקומות בהם לא הוקמה מחלקה אחת, הבקשה תוגש ישירות למחלקת משאבי טבע ואיכות הסביבה.
שלב 2: קבלת מסמכים.
אם הבקשה מלאה, המחלקה המקבלת תרשום זאת בפנקס הקבלה ותמסור קבלה למבקש.
אם הבקשה חסרה או אינה תקפה, יש להודיע למבקש תוך לא יותר מ-3 ימי עבודה ולהורות לו להשלים ולהשלים את הבקשה בהתאם לתקנות.
שלב 3. פתרון הבקשה. עם קבלת הודעת התשלום מרשות המסים, על המשתמש בקרקע לשלם את הסכום הנכון ובתוך המועד האחרון שצוין בהודעה.
שלב 4. החזרת תוצאות.
[מודעה_2]
מָקוֹר
תגובה (0)