סדרה של מדיניות חדשה תיכנס לתוקף החל מאוגוסט 2024

חוקי עסקי קרקע, דיור ונדל"ן נכנסים לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024

ב-29 ביוני, האסיפה הלאומית הצביעה על אישור חוק לתיקון והשלמה של מספר סעיפים בחוק המקרקעין מס' 31/2024/QH15, בחוק הדיור מס' 27/2023/QH15, בחוק עסקי הנדל"ן מס' 29/2023/QH15 ובחוק מוסדות אשראי מס' 32/2024/QH15.

החוק, המורכב מ-5 סעיפים ונכנס לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024, קובע תיקונים ותוספות למספר סעיפים בחוק הקרקעות מס' 31/2024/QH15, כגון תיקון והשלמה של סעיף 251: "לבטל את החלטה מס' 132/2020/QH14 מיום 17 בנובמבר 2020 של האסיפה הלאומית, אשר מבצעת מספר מדיניות להסרת קשיים ועיכובים בניהול ובשימוש בקרקעות הגנה וביטחון לאומיים בשילוב עם ייצור עבודה ופעילויות בנייה כלכלית החל מ-1 בינואר 2025.".

החוקים בנוגע לעסקי קרקעות, דיור ונדל"ן ייכנסו לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024. צילום: פאם הונג

תיקון והשלמה של סעיף 1, סעיף 252 "חוק זה ייכנס לתוקף החל מיום 1 באוגוסט 2024, למעט המקרים המפורטים בסעיפים 2 ו-3 לסעיף זה".

בנוסף, יש לתקן ולהשלים את סעיף 10, סעיף 255: "פרויקטי השקעה במקרה של הקצאת קרקע וחכירת קרקע שלא באמצעות מכרז זכויות שימוש בקרקע בהתאם להוראות חוק הקרקעות מס' 45/2013/QH13, חוקים רלוונטיים ובהתאם לתכנון ותוכניות שימוש בקרקע אך לא הוקצתה או הוחכרה קרקע, ימשיכו לבצע את השלבים הבאים בסדר ובנהלים להקצאת קרקע וחכירת קרקע להקצאת קרקע וחכירת קרקע למשקיעים ולבעלי פרויקטים בהתאם להוראות חוק זה אם הם נופלים באחד מהמקרים הבאים:

א) הפרויקט בחר משקיע או בעל פרויקט בהתאם להוראות חוק ההשקעות, חוק הדיור וחוק הגשת הצעות מחיר מ-1 ביולי 2014 ועד לפני 1 באוגוסט 2024;

ב) פרויקטים עבורם משקיעים הגישו מסמכים תקפים לביצוע הליכים לבחירת משקיעים ובעלי פרויקטים לפני 1 באוגוסט 2024 ובחרו משקיעים ובעלי פרויקטים לפני 1 בינואר 2025.

בחירת המשקיעים ובעלי הפרויקטים לפרויקטים המפורטים בסעיף זה תתבצע בהתאם להוראות חוק ההשקעות, חוק הדיור וחוק המכרזים בתוקף בעת הגשת התיק.

במקביל, החוק מתקן ומשלים גם את סעיף 1, סעיף 197 לחוק הדיור מס' 27/2023/QH15; מתקן ומשלים את סעיף 1, סעיף 82 לחוק עסקי הנדל"ן מס' 29/2023/QH15; וכן מתקן ומשלים את סעיף 2, סעיף 209 לחוק מוסדות אשראי מס' 32/2024/QH15, בתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024.

תקנות חדשות בנושא פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש

הממשלה פרסמה צו מס' 88/2024/ND-CP מיום 13 ביולי 2024, המסדיר פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש כאשר המדינה רוכשת קרקע; בתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024.

צו מס' 88 קובע פיצוי בצורת קרקע בעלת ייעוד שונה מסוג הקרקע המוחזרת או בצורת דיור כאשר המדינה מקבלת קרקע כקבוע בסעיף 1, סעיף 96, סעיף 1, סעיף 98, סעיף 1, סעיף 99 לחוק המקרקעין.

על פי התקנות, מחיר הקרקע לחישוב דמי שימוש בקרקע בעת פיצוי על קרקע עם ייעוד שימוש שונה מסוג הקרקע המוחזרת עבור משקי בית, יחידים ואנשים ממוצא וייטנאמי המתגוררים בחו"ל המשתמשים בקרקע למגורים או בעלי בתים הקשורים לזכויות שימוש בקרקע בווייטנאם הוא מחיר הקרקע שנקבע על פי מחירי הקרקע בעת אישור תוכנית הפיצויים, התמיכה וההתיישבות מחדש.

במקרה של פיצוי באמצעות חכירת קרקע הכולל תשלום דמי שכירות בסכום חד פעמי עבור כל תקופת החכירה, מחיר הקרקע לחישוב דמי שכירות הקרקע הוא מחיר הקרקע הספציפי שנקבע על ידי הוועדה העממית המוסמכת בעת אישור תוכנית הפיצויים, התמיכה והיישוב מחדש.

מחיר הקרקע לחישוב דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע בעת פיצוי על קרקע בעלת ייעוד שונה מסוג הקרקע שהוחזרה עבור ארגונים כלכליים עם קרקע למגורים שהוחזרה הוא מחיר הקרקע הספציפי שנקבע על ידי הוועדה העממית ברמה המוסמכת בעת אישור תוכנית הפיצויים, התמיכה והיישוב מחדש.

אנשים שאדמתם הוחזרה מקבלים פיצוי בקרקע בעלת ייעוד שונה מסוג הקרקע המוחזרת, או בדיור כאשר קיים הבדל בערך בין הפיצוי לבין התמיכה בקרקע ודמי שימוש בקרקע, דמי שכירות קרקע שיש לשלם בעת הקצאת קרקע, השכרת קרקע אחרת או רכישת דיור, יטופלו כדלקמן:

במקרה שהפיצוי והתמיכה עבור קרקע גדולים מדמי השימוש בקרקע או מדמי שכירות הקרקע המשתלמים כאשר קרקע מוקצית או מוחכרת למטרה שונה מסוג הקרקע המוחזרת או מחיר רכישת הבית, האדם שאדמתו המוחזרת יקבל את ההפרש;

במקרה שהפיצוי והתמיכה עבור קרקע נמוכים מדמי השימוש בקרקע או מדמי שכירות הקרקע המשולמים כאשר קרקע מוקצית או מושכרת למטרה שונה מסוג הקרקע המוחזרת או מחיר רכישת הבית, האדם שאדמתו המוחזרת חייב לשלם את ההפרש.

ועדת העם המחוזית תקבע, בהתבסס על קרן הקרקעות, קרן הדיור והמצב בפועל ביישוב, את שיעור ההמרה ותנאי הפיצוי בצורת קרקע בעלת ייעוד שימוש שונה מסוג הקרקע המוחזרת או בצורת דיור כדי לפצות אנשים שאדמתם הוחזרה כפי שנקבע.

סטנדרטים להערכת שווי מקרקעין

משרד האוצר פרסם את חוזר מס' 42/2024/TT-BTC מיום 20 ביוני 2024, המפרסם את תקני הערכת השווי הווייטנאמיים להערכת שווי מקרקעין, בתוקף החל מ-5 באוגוסט 2024.

בהתאם לכך, תקני ההערכה הווייטנאמיים קובעים ומנחים את הערכת השווי של נדל"ן בעת ​​הערכת מחירים בהתאם להוראות חוק המחירים. תקני הערכה וייטנאמיים אלה אינם חלים על מקרה של הערכת שווי קרקע בהתאם להוראות חוק הקרקע.

הגישות המיושמות בהערכת שווי נדל"ן כוללות גישת שוק, גישת עלות וגישת הכנסה כפי שנקבעו בתקני ההערכה הווייטנאמיים או באמצעות שילוב של גישות.

שיטות הערכה המשמשות בהערכת שווי נדל"ן כוללות שיטות הערכה השייכות לגישות או לשילובים של הגישות שצוינו לעיל. שיטת העודפים היא שיטת הערכה הבנויה על בסיס שילוב של גישת השוק, גישת העלות וגישת ההכנסה.

בהתבסס על מאפייני המקרקעין להערכת שווי, מטרת ההערכה, מועד ההערכה, בסיס שווי ההערכה, המידע והנתונים על המקרקעין להערכת שווי שניתן לאסוף כדי לבחור את הגישה ושיטת ההערכה המתאימות.

תקנות חדשות בנוגע לרכישה ומכירה של אג"ח קונצרניות על ידי מוסדות אשראי

בנק המדינה פרסם את חוזר 11/2024/TT-NHNN מיום 28 ביוני 2024, המתקן ומשלים מספר סעיפים בחוזר מס' 16/2021/TT-NHNN המסדיר את הרכישה והמכירה של אגרות חוב קונצרניות על ידי מוסדות אשראי וסניפי בנקים זרים; בתוקף החל מ-12 באוגוסט 2024.

חוזר 11/2024/TT-NHNN מוסיף סעיף 14 לסעיף 4 בנוגע לעקרונות קנייה ומכירה של אג"ח קונצרניות: על המנפיק לשלוח למוסד האשראי מידע על אנשים קשורים כפי שנקבע בחוק מוסדות אשראי לפני מועד רכישת אג"ח קונצרניות על ידי מוסד האשראי. אנשים קשורים של המנפיק הם ארגונים ויחידים המקיימים קשר עם המנפיק כפי שנקבע בסעיף 24, סעיף 4 לחוק מוסדות אשראי.

מידע אודות האדם הקשור בהיותו יחיד, לרבות: שם מלא; מספר זיהוי אישי; לאום, מספר דרכון, תאריך הנפקה, מקום הנפקה עבור זרים; קשר עם המיזם המנפיק. מידע אודות האדם הקשור בהיותו ארגון, לרבות: שם, קוד עסק, כתובת המשרד הראשי של המיזם, מספר תעודת רישום עסק או מסמכים משפטיים מקבילים; נציג חוקי, קשר עם המיזם המנפיק.

בנוסף, החוזר מוסיף את סעיף 15 לסעיף 4: על מוסדות אשראי להשתמש בשירותי תשלום שאינם במזומן בעת ​​ביצוע תשלומים ברכישה ומכירה של אגרות חוב קונצרניות בהתאם להוראות החוק בנושא תשלומים שאינם במזומן.

החוזר מתקן ומשלים גם את סעיף 1, סעיף 8 בנוגע למגבלה על רכישת אג"ח קונצרניות. בהתאם לכך, היתרה הכוללת של רכישות אג"ח קונצרניות (כולל אג"ח שהונפקו על ידי מפעלים וצדדים קשורים של אותו מפעל) מחושבת לתוך יתרת האשראי הכוללת שטרם נפרעה עבור לקוח, עבור לקוח וצדדים קשורים בהתאם להוראות חוק מוסדות האשראי ותקנות הבנק הממלכתי של וייטנאם בנוגע למגבלות ויחסי בטיחות בפעילות מוסדות אשראי.

תיקונים לתקנות בנוגע להשקעות עקיפות בחו"ל

בנק המדינה פרסם את חוזר 23/2024/TT-NHNN מיום 28 ביוני 2024, המתקן ומשלים מספר סעיפים מחוזר מס' 10/2016/TT-NHNN מיום 29 ביוני 2016, המנחה מספר סעיפים שנקבעו בצו מס' 135/2015/ND-CP מיום 31 בדצמבר 2015 של הממשלה המסדיר השקעות עקיפות בחו"ל.

חוזר לתיקון והשלמה של סעיף 8 בנושא עקרונות ליישום תוכניות בונוס מניות בחו"ל. בהתאם לכך, יישום תוכניות בונוס מניות בחו"ל חייב להבטיח את העקרונות הבאים: תוכניות בונוס מניות בחו"ל בהן משתתפים הם עובדים וייטנאמים יכולות להיות מיושמות רק באמצעות הארגון המיישם את תוכנית בונוס המניות.

מטבע חוץ שנגבה מדיבידנדים והכנסות חוקיות אחרות הקשורות לתוכנית הענקת המניות בחו"ל חייב להיות מועבר לעובדים וייטנאמים דרך חשבון יישום התוכנית המפורט בסעיף 12 לחוזר זה. יש לציית לתקנות בנוגע לניהול מטבע חוץ, חובות תשלום מס הכנסה ותקנות רלוונטיות אחרות של החוק הווייטנאמי.

בהשוואה לתקנות הנוכחיות, חוזר 23/2024/TT-NHNN ביטל את הדרישה לאישור רישום מבנק המדינה לפני יישום תוכנית לתגמול מניות שהונפקו בחו"ל.

במקביל, החוזר מתקן ומשלים גם את סעיף 9 בנוגע לצורות בונוס: (1) בונוס ישיר במניות; (2) צורות אחרות של מניות בונוס בחו"ל שאינן מייצרות תזרים מזומנים בחו"ל.

החוזר מוסיף צורות נוספות של מענקי מניות בחו"ל שאינן מייצרות תזרים מזומנים לחו"ל. התקנות הנוכחיות מזכירות רק מענקי מניות ישירות ומענקי זכויות לרכישת מניות עם תנאים מועדפים.

מקור: https://kinhtedothi.vn/hang-loat-chinh-sach-moi-co-hieu-luc-tu-thang-8-2024.html