תופעת "הפרש המחירים" בפלח נדל"ן היוקרה

Giá chung cư cao cấp tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh liên tục leo thang, lập mặt bằng mới ở nhiều dự án.

מחירי דירות היוקרה בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי עולים בהתמדה, וקובעים רמות חדשות בפרויקטים רבים.

על פי דו"ח הרבעון השלישי של 2025 של משרד הבינוי , מחירי הדירות ממשיכים לעלות, במיוחד בשוק הדירות הבינוני והיוקרתי. בהאנוי, המחיר הממוצע הגיע ל-95 מיליון וונד דונג למ"ר, מתוכם, ביותר מ-43% מהפרויקטים החדשים במחירים מעל 120 מיליון וונד דונג למ"ר. חלק מהפרויקטים היוקרתיים קובעים רמות מחירים חדשות כגון Sun Feliza Suites Cau Giay (160-180 מיליון וונד דונג למ"ר), The Nelson Private Residences (130-180 מיליון וונד דונג למ"ר), Starlake Tay Ho Tay (130-180 מיליון וונד דונג למ"ר).

בהו צ'י מין סיטי, המחיר הממוצע הוא כ-91 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, פרויקטים מרכזיים נמכרים במחירים של 120-150 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. משרד הבינוי העריך כי ההאצה של סדרה של פרויקטים גדולים של תשתית (מטרו מספר 1, כביש הטבעת 3, גשר ת'ו ת'יאם 4...) יחד עם היצע מוגבל ממשיכים לגרום לעליית מחירים.

פלח הנכסים היוקרתיים רשם את העלייה החזקה ביותר: Lancaster Legacy (168-210 מיליון דונג וייט/מ"ר), The Opusk Residence (225-290 מיליון דונג וייט/מ"ר), Grand Manhattan (150-190 מיליון דונג וייט/מ"ר), Empire City (142-178 מיליון דונג וייט/מ"ר), The Metropole Thu Thiem (180-225 מיליון דונג וייט/מ"ר).

על פי משרד הבינוי, למרות שמחירי הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי ממשיכים לעלות בחדות, מספר עסקאות הנדל"ן נוטה לרדת. דו"ח משרד הבינוי קבע כי ברבעון השלישי נרשמו כ-136,681 עסקאות ברחבי הארץ, רק 87% בהשוואה לרבעון השני של 2025 ו-96.6% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2024.

תופעת "המכירה במחיר גבוה יותר" בדירות יוקרה

העסקאות אמנם שקטות, אך המצב של מכירה במחיר שונה מופיע יותר ויותר בפרויקטים יוקרתיים - שבעבר השתמשו בתמריצים כדי למשוך לקוחות. לקוחות רבים אמרו שרכישת יחידה במחיר הנכון למשקיע היא כמעט בלתי אפשרית. מתווך גילה: "המוצרים נמכרים ברגע שהם יוצאים, לכל יחידה יש הבדל, אין יחידה בלי הבדל. ההפרש המשותף הוא 250-300 מיליון דונג וייט ליחידה."

זה הפתיע קונים רבים, במיוחד כאשר בעבר, קנייה ומכירה עם עמלות נוספות התרחשו בעיקר בפלח הנמוך. מר נגו דאנג קווין (האנוי) שיתף: "אנחנו רוצים לקנות במחיר שהוכרז על ידי המשקיע, אבל העמלות הנוספות מעבר לחוזה מאלצות את הקונים לחקור בזהירות רבה לפני שהם מחליטים."

מומחה הנדל"ן נגוין ואן לינה אמר כי תופעה זו משקפת ביקוש בפלח היוקרה שעולה בהרבה על ציפיות המשקיעים. "לקוחות שרוצים לקנות במחיר הנכון יתמודדו עם קשיים, אך זהו גם איתות לכך שהשוק עדיין אטרקטיבי, שתזרים המזומנים עדיין ממוקד בפרויקטים איכותיים ובמיקומים מובחרים", אמר מר לינה.

עם זאת, מצב מחירי המכירה המאמירים מפעיל לחץ רב על הקונים. מר טראן מין טואן (האנוי) אמר: "עלינו לחקור היטב אילו דירות כוללות עמלות נוספות ואילו לא, ולשקול את היכולת הפיננסית שלנו. בעבר, קניית דירת יוקרה הייתה פשוטה יותר, אך כעת עלינו להתכונן לעליית מחירים, מה שהופך את קניית הבית להרבה יותר מלחיצה."

בינתיים, היצע הדירות בהאנוי ברבעון השלישי גדל ב-10% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. גב' נגוין הואאי אן, מנהלת CBRE האנוי, ציינה כי ההיצע הנוכחי עומד על כ-30,000 יחידות, די בשפע, רק בפרויקטים בודדים המחירים גבוהים מדי ולכן הצריכה איטית.

Hiện tượng “bán chênh” ở phân khúc bất động sản hạng sang - Ảnh 1. — העסקאות שקטות, אך הסיטואציה של מכירה עם שוני מופיעה יותר ויותר בפרויקטים יוקרתיים. תמונה להמחשה.

בהתייחסו לנושא הנ"ל, איגוד הנדל"ן של וייטנאם הודה כי קיים מצב בו חלק מהמשקיעים משתלבים עם רצפות מסחר כדי לשחרר מוצרים לשוק במנות קטנות, מה שיוצר תחושת מחסור כדי להעלות את המחירים. "פרויקטים רבים אינם סובלים ממחסור במוצרים, אך משקיעים עדיין יוצרים תחושת מחסור כדי להעלות את המחירים. זהו מעשה שמעוות את השוק ויש לטפל בו", אישר מר נגוין ואן דין, סגן נשיא האיגוד.

במחירים הנוכחיים, דירת יוקרה של 60 מ"ר בהאנוי עולה כ-6 מיליארד דונג וייטנאמי, מעבר להישג ידם של רוב האנשים. בנוסף להפרש, הלחץ הפיננסי גדול אף יותר. מומחים מודאגים מכך שתזרים המזומנים בשוק נמצא בסיכון להסתובב רק בקרב משקיעים, בעוד שצורכי הדיור האמיתיים נדחקים החוצה יותר ויותר. אם מצב זה יימשך ללא מנגנון בקרה, המוניטין של הפרויקט וחוויית הלקוח עלולים להיפגע בטווח הארוך.

בקרוב יהיו פתרונות לייצוב השוק

לנוכח ההתפתחויות המורכבות בשוק הנדל"ן, פרסם ראש הממשלה את דו"ח רשמי 190/CD-TTg, ובו דרש יישום סינכרוני של פתרונות ייצוב. על פי הדו"ח, על המשרדים והרשויות המקומיות להשלים את המסגרת המשפטית בנושא דיור, קרקעות ונדל"ן; לקצץ באופן דרסטי בהליכים מנהליים; ולהתאים את התקנות בנוגע לאגרות שימוש בקרקע כדי למנוע לחץ בלתי סביר על עליות מחירים. הממשלה הדגישה גם את פיתוח הדיור הציבורי, תוך שאיפה לעלות על היעד של 100,000 יחידות בשנת 2025, תוך לימוד מדיניות חדשה בנושא השכרה וקנייה בשכר דירה עבור קבוצות בעלות הכנסה נמוכה.

משרד הבינוי הוטל על הצעה להציע פתרונות לשליטה במחירים בהתאם למנגנוני השוק, תוך הבטחת הזכות לדיור לאזרחים. בנוסף, על המשרד לדווח בהקדם על תוצאות 5 קבוצות העבודה הפותרות ישירות קשיים בפרויקטים של נדל"ן ברחבי הארץ, ובמיוחד דיור ציבורי.

Hiện tượng “bán chênh” ở phân khúc bất động sản hạng sang - Ảnh 2. — רק כאשר מנגנוני ניהול ומדיניות תמיכה מיושמים ברצינות, שוק הנדל"ן יוכל להתפתח באופן בר-קיימא.

ראש הממשלה ביקש גם מנגיד הבנק המרכזי של וייטנאם לנהל באופן יזום ויעיל את המדיניות המוניטרית; לחזק את בקרת האשראי והערכתו, ולתעדף הון לפרויקטים של דיור ציבורי, דיור לעובדים, שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות ודיור מסחרי במחירים מתאימים. במקביל, יש צורך לעקוב מקרוב אחר אשראי לפרויקטים עם מחירי מכירה גבוהים מדי או סימנים של "אינפלציה" או "עליות מחירים".

תחת לחץ מעליית מחירים ו"הפרשי מחירים" נרחבים, שוק הנדל"ן היוקרתי ניצב בפני אתגר האיזון בין רווחי המשקיעים לבין גישת הציבור לדיור. יישום סינכרוני של פתרונות מצד הממשלה ומשרד הבינוי יהיה המפתח לשליטה בעיוותים, הבטחת שקיפות השוק וייצוב אמון הקונים האמיתיים.

מקור: https://vtv.vn/hien-tuong-ban-chenh-o-phan-khuc-bat-dong-san-hang-sang-100251129125013938.htm