לנוכח לחץ הון עצום והצורך בפיתוח עירוני בר-קיימא, המודל העירוני המוכוון תחבורה ציבורית (TOD) נחשב לפתרון מפתח.
עם זאת, פרקטיקות היישום מראות שכדי שמודל זה יהיה יעיל באמת, יש צורך להשלים בקרוב את המערכת המוסדית, וליצור תנאים להו צ'י מין סיטי לפתח רשת מטרו מודרנית הקשורה למודל TOD.
זיהוי צווארי בקבוק
על פי מחלקת התכנון והאדריכלות של הו צ'י מין סיטי, העיר זיהתה 11 מיקומים לאורך קו המטרו 1 (בן טאן - סואי טיין), קו המטרו 2 (בן טאן - טאם לואונג) וכביש הטבעת 3 כדי לבצע פיילוט לפיתוח לפי מודל TOD.
לכל האזורים הללו יש פוטנציאל ליצור "אזורים עירוניים דחוסים", מרכזי מסחר - שירותים, משרדים ומגורים בצפיפות גבוהה, ובכך למקסם את ערך הקרקע.
עד כה, מועצת העם של הו צ'י מין סיטי אישרה את החלטה 38, ויצרה את הבסיס המשפטי הראשוני ליישום כיוון הפיתוח הנ"ל.
מר נגוין טאט טאנג, סגן ראש מחלקת תכנון התשתיות הטכניות במחלקת התכנון והאדריכלות של הו צ'י מין סיטי, אמר כי העיר בוחנת את תקציבי הקרקע לאורך קווי המטרו: יותר מ-160 דונם של אדמה לאורך קו מטרו מספר 1 (ברבעים ת'ו דוק, לונג בין, לונג טרונג...); בוחנת את טווח המרחק של 500-1,000 מטר סביב תחנות מטרו מספר 2 כדי לנצל ביעילות את משאבי הקרקע. פרויקטים של TOD לאורך כבישי הטבעת 2 ו-3 צפויים גם הם להשלים הליכים כדי שיוכלו להתחיל בבנייה עד סוף 2025.
עם זאת, על פי מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי, יישום ה-TOD ניצב בפני אתגרים רבים עקב היעדר מסגרת משפטית משולבת. באופן ספציפי, תקנות הקשורות לקרקע, תכנון, תחבורה, יישוב מחדש, מימון ושותפות ציבורית-פרטית (PPP)... אינן מסונכרנות, מה שמוביל לכך שהליכים צריכים לעבור דרך רמות רבות, מחלקות וענפים רבים אך ללא נקודת מוקד בעלת סמכות מספקת לתאם את השלם.
דוגמה אופיינית לכך היא שתחנות רבות בקו 1 של המטרו בנויות כיום עם פונקציות תנועה בלבד, אינן משולבות עם שטחי מסחר ושירות או מחוברות באופן סינכרוני לאזורים עירוניים מסביב - דרישות ליבה של מודל TOD.
בינתיים, TOD נכלל בתכנון מאוחר יותר, כך שהיישום הפך קשה עקב עלויות פינוי גבוהות של האתר וחוסר עקביות.
כדי לפתור את הבעיה, הוועדה העממית של מחוז הבירה, הולנד, הציעה כי הממשלה תשקול ללמוד ולהציע השלמה של מספר תקנות הקשורות לחוק הקרקעות ולחוק התכנון העירוני. מחוז הבירה, הולנד, הציע לקבוע בבירור אזורי TOD עם צפיפות בנייה ספציפית, מקדם שימוש בקרקע, יעדי אוכלוסייה ותפקודים מעורבים; והציע מנגנון לקיצור הליכי רכישת קרקע.
בפרט, מוצע להוסיף מנגנון להשבת עלייה בערך הקרקע (Land Value Capture) בעת השקעה בתשתיות תחבורה, כדי ליצור משאבים להשקעה מחדש בתשתיות מטרופולין ותשתיות ציבוריות.
אחת מקבוצות הפתרונות החשובות שהוצעו על ידי הו צ'י מין סיטי היא התאמת מערכת התכנון העירוני לתעדוף צירי תחבורה ציבורית.
בהתאם לכך, ייבחנו אזורים ברדיוס של 300-500 מטר סביב תחנות מטרו כדי להגדיל את גובה הבניינים, להגדיל את מקדם ניצול הקרקע ולעודד פיתוח של מתחמים רב-תכליתיים.
אזורים כמו תו דוק, טאן קיין, טאן טאו, לאורך קו 2 של המטרו וקו 1 של ה-BRT (אוטובוס מהיר) מכוונים להפוך למרכזים עירוניים לווייניים עם היכולת למשוך תושבים ועסקים.
שכלול המנגנון המיוחד
פרויקטים של TOD (הליך תכנון ופיתוח קרקעות) ניתנים לביצוע רק כאשר קיים מנגנון לניצול יעיל של כספי קרקע סביב קווי המטרו. לכן, הו צ'י מין סיטי מציעה להחיל מכרזים, חכירת קרקעות לטווח ארוך וקריאה להשקעה בצורת PPP באזורים הסמוכים לתחנות, ובכך ליצור מקור הכנסה לתמיכה בפיתוח תשתיות תחבורה.
הו צ'י מין סיטי הציעה גם לממשלה לאפשר הקמת קרן לפיתוח תחבורה עירונית, שתתמקד בהכנסות מאגרות חניה, אגרות להפחתת עומסי תנועה, ניצול קרקעות ושירותים מסחריים סביב התחנה. קרן זו תשמש להשלמת הון לבניית קווי מטרו ו-BRT.
בנוסף, הציעה העיר הו צ'י מין להקים סוכנות פיתוח TOD, שתמלא תפקיד בתיאום, ניהול קרנות קרקע וגיוס השקעות, כדי לפתור את מצב החפיפה בין מחלקות וסניפים. סוכנות זו תפרסם גם נתוני תכנון ומפות TOD כדי שעסקים יוכלו לגשת למידע בקלות.
בהגשה לממשלה בנוגע לטיוטת החלטה של האסיפה הלאומית לתיקון והשלמה של מספר סעיפים בהחלטה מס' 98/2023/QH15 של האסיפה הלאומית בנושא פיילוט של מספר מנגנונים ומדיניות ספציפיים לפיתוח העיר הו צ'י מין, הודיע משרד האוצר כי הטיוטה מתמקדת בתיקון והשלמה של מדיניות בנוגע לתנאים למשקיעים אסטרטגיים; פישוט הליכים לרישום פרויקטים ובחירת משקיעים; והשלמה של תקנות בנושא תמריצי השקעה לפרויקטים של תשתית.
הנקודה החדשה בטיוטה היא לאפשר לעיר הו צ'י מין להעריך את ההתאמה לתכנון בעת הערכת מדיניות השקעה, אישור פרויקטים, בחירת משקיעים ומתן אישורי רישום השקעות על סמך אחד מהתחומים הבאים: תכנון מחוזי, תכנון עירוני, תכנון מגזר לאומי ותכנון טכני ומיוחד.
יחד עם זאת, העיר רשאית להחליט על יעדי שימוש בקרקע בנוסף ליעדי השימוש בקרקע שהוקצו על פי התוכנית הארצית לשימוש בקרקע בתוך העיר, תוך הבטחת עמידה בדרישות פיתוח התשתיות העירוניות.
נקודה חשובה נוספת היא ההצעה להחליף את "הקריטריונים הקשים" לגבי הון צ'רטר, סך הנכסים וניסיון ההשקעה בשיעור ההון העצמי שנתרם לפרויקט. התאמה זו עולה בקנה אחד עם הנוהג הבינלאומי, ויוצרת תנאים למשיכת משקיעים אסטרטגיים.
במקביל, התהליך וההליכים לבחירת משקיעים אסטרטגיים פשוטים יותר, מה שמבטיח שקיפות ועקביות עם החוקים בנושא השקעה, מכרזים ושיתוף פעולה פרטי-ציבורי.
בפרט, העצמת משקיעים ליצור ולהתאים באופן עצמאי תוכניות תכנון ובנייה מפורטות... זה נחשב לפתרון להסרת צוואר הבקבוק הגדול ביותר ביישום פרויקטים של השקעה בקנה מידה גדול כמו TOD.
חבר בוי שואן קואנג, סגן יו"ר הוועדה העממית של מרכז קניות הולנד:
תמיכה בהסרת מכשולים באופן סינכרוני
הו צ'י מין סיטי נמצאת בשלב מכונן וזקוקה לפתרונות פורצי דרך כדי לנצל את ההזדמנות לשינוי מבנה המרחב העירוני, המקושר למערכת התחבורה הציבורית.
הפיילוט של 11 אתרי TOD הוא צעד חשוב, אך כדי להצליח, הו צ'י מין סיטי ממליצה שהממשלה המרכזית תתמוך בהסרה מקבילה של מכשולים משפטיים, קרקעיים ומנגנונים פיננסיים.
במקביל, העיר תשפר את המבנה הארגוני שלה כדי להבטיח יישום אחיד ויעיל.
ד"ר אדריכל נגו וייטנאם סון:
שלוש פריצות דרך בפיתוח TOD
כדי לממש את מודל TOD, העיר הו צ'י מין זקוקה לשלוש פריצות דרך. אלו הן השלמת מסגרת משפטית משולבת (כולל מנגנוני קרקע, הערכת קרקע, PPP וניצול מסחרי בתחנות מטרו); הקמת סוכנות TOD ייעודית בעלת סמכות תיאום חזקה; פיתוח מטרו בהתאם למפת דרכים עדיפות, והבטחת תשתית תחבורה ציבורית לפני או במקביל לתכנון עירוני.
בפרט, העיר צריכה להרחיב את תוכנית ה-PPP, למשוך השקעות פרטיות ובינלאומיות; לתעדף פיילוט של כמה אשכולות TOD ברובע ת'ו דוק לפני ההרחבה.
פרופסור חבר, ד"ר VU ANH TUAN, מנהל המרכז לחקר תנועה ותחבורה (אוניברסיטת וייטנאם-גרמניה):
הקמת סוכנות ייעודית מוסמכת
מדינות רבות הקימו סוכנויות פיתוח עירוני - תחבורה ציבורית עם מודלים של כוח מרכזי, המאפשרים עיבוד מהיר של הליכי קרקע, השקעה ותכנון מבלי להסתמך יותר מדי על מחלקות ומשרדים נפרדים כמו כיום.
לכן, כדי ליישם ביעילות את TOD, על העיר הו צ'י מין להקים בקרוב סוכנות ייעודית בעלת סמכות מספקת לפתור במהירות הליכים הקשורים לקרקע, השקעות, תכנון ופיקוח כללי; במקביל, להזמין מומחים ויועצים בינלאומיים להשתתף כדי להבטיח איכות והתקדמות.
מקור: https://www.sggp.org.vn/hoan-thien-khung-the-che-de-tphcm-but-pha-bai-5-khoi-thong-nguon-luc-ha-tang-post826077.html
תגובה (0)