כמה זמן לוקח לקנות בית בהאנוי כשמרוויחים 250 מיליון דונג וייטנאמי לשנה?

דו"ח שוק שפורסם לאחרונה על ידי Savills Vietnam מראה כי ברבעון השלישי של 2024, שוק הדירות בהאנוי רשם צמיחה בהיצע ובמספר העסקאות, כאשר פלח הדירות מסוג B דומיננטי.

עם זאת, הפער בין ההכנסה למחירי הדיור הולך וגובר, וגורם לקשיים מסוימים עבור רוכשי דירות.

בנוסף, שוק הווילות והטאונהאוס בהאנוי רשם עלייה בהיצע באזורים פרבריים, כאשר שיעורי הספיגה עלו ב-30 נקודות האחוז בהשוואה לרבעון הקודם ומחירי הבתים הראשוניים ירדו עקב מיקום ההיצע החדש ברובע הרחוק ממרכז העיר.

אנשים מתקשים להגשים את חלומם להתיישב כאשר מחירי הדיור ממשיכים לעלות.

בתשעת החודשים הראשונים של 2024, שוק הדירות בהאנוי רשם יותר מ-12,000 השקות חדשות. ברבעון השלישי של 2024 סופקו 5,265 דירות חדשות, עלייה חדה של 95% רבעון לעומת רבעון ו-178% משנה לשנה.

עם זאת, ההיצע הראשוני עדיין ירד ב-47% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. למרות ההיצע הראשוני המוגבל, מספר הדירות שנמכרו הגיע ל-6,840 יחידות ברבעון השלישי של 2024, עלייה של 35% לעומת הרבעון המקביל ו-226% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

סך כל הדירות שנמכרו בתשעת החודשים הראשונים של 2024 הגיע ל-17,000 יחידות. נתוני Savills מראים כי מספר זה נמוך רק מהרמה בשנת 2019, וגבוה מאשר בשנת 2020 - אז השוק החל להיות מושפע ממגפת הקורונה.

רוב ההיצע החדש עדיין נמצא בקטגוריית דירות בדרגה B, ומרוכז בפרויקטים גדולים במזרח ובמערב האנוי. דירות נאם טו ליאם וקאו גיאי היוו 63% מההיצע הראשוני ו-78% מהעסקאות ברבעון. 92% מההיצע במערב הוא דירות בדרגה B. המערב יספק 21,000 דירות מ-28 פרויקטים, שווה ערך ל-17% מההיצע העתידי.

עם הכנסה של 250 מיליון דונג וייטנאמי לשנה, לוקח לאנשים 18 שנים בלי להוציא כסף כדי לרכוש בית בהאנוי (צילום: הואו ​​טאנג).

בנוגע למחירים, גב' דו טי ת'ו האנג - מנהלת בכירה, מחקר וייעוץ, סאבילס האנוי, אמרה כי מחירי הבתים למכירה בהאנוי עדיין במגמת עלייה. מחיר המכירה העיקרי עומד כעת על 69 מיליון דונג וייט למ"ר, עלייה של 6% בהשוואה לרבעון הקודם ו-28% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

בשוק המשני, מחיר הדירות הממוצע ברבעון השלישי של 2024 היה 51 מיליון דונג וייט למ"ר, עלייה של 10% לעומת הרבעון הקודם ו-41% לעומת השנה שעברה.

מחירי הדירות הממוצעים לדיור משני עלו ב-17% בשנה מאז 2020, כאשר דירוג C עלה ביותר, עם 20% בשנה, אחריו דירוג A עלה ב-16% בשנה ודירוג B עלה ב-15% בשנה.

קונים רבים עוברים מהשוק הראשוני לשוק המשני בגלל המבחר הגדול יותר והוודאות המשפטית הגדולה יותר.

בהקשר זה, מומחי Savills העריכו: "למרות שהשוק גדל, הפער בין הכנסת משק הבית למחירי הדיור הופך בולט יותר ויותר. עם הכנסה ממוצעת של משק בית בהאנוי שעומדת על כ-250 מיליון דונג וייט לשנה, ומחיר ממוצע של דירה הוא כ-4 מיליארד דונג וייט, אנשים זקוקים לעד 18 שנות חיסכון מבלי לבזבז כסף כדי שיוכלו לקנות בית."

ההכנסה הממוצעת גדלה רק ב-6% בשנה, מחירי הבתים בשוק המשני עלו בממוצע ב-17-20%, מה שגורם לקשיים רבים בקניית בית.

עם כניסת הרבעון הרביעי של 2024, צפוי השוק לקבל בברכה 9,700 דירות חדשות נוספות, מתוכן 88% יגיעו מהשלבים הבאים של פרויקטים גדולים.

משנת 2025 ואילך יושקו כ-110,000 יחידות מ-106 פרויקטים. דגמי Grade B ימשיכו להוביל עם 54% מההיצע העתידי. דונג אנה, הואי דוק, ג'יה לאם והואנג מאי יתרום 62% מנתח השוק.

גב' האנג הוסיפה: "פתרון הבעיות המשפטיות משתפר בהדרגה, ופותח הזדמנויות ליישום פרויקטים חדשים. עם זאת, תהליך זה יתקיים באיטיות וקשה לענות באופן מיידי על הצרכים המגוונים של מוצרים בשוק."

השלישייה של דיני מקרקעין, דיני עסקי נדל"ן ודיני דיור, אשר יושמו מוקדם, יחד עם מסמכי ההנחיה שפורסמו בהדרגה, ימשיכו להביא השפעות חיוביות על השוק, אך תהליך זה לא יקרה במהירות."

היצע הווילות צומח היטב

פלח הווילות והבתים הדו-משפחתיים, המרוכז באזורים פרבריים, מראה כי היצע הדירות החדש הגיע ל-176 יחידות, עלייה של 38% בהשוואה לרבעון הקודם ברבעון השלישי של 2024.

ההיצע הראשוני הגיע ל-673 יחידות מ-15 פרויקטים, עלייה של 11% בהשוואה לרבעון המקביל אך ירידה של 7% בהשוואה לשנה הקודמת. וילות ובתים עירוניים היו הסוג הדומיננטי, כל אחד מהם מהווה 38% מההיצע הראשוני.

לפרויקטים אלה מחירי מכירה נמוכים יותר עקב מיקומם המרוחק ממרכז העיר. מחיר הנכסים הראשוני הממוצע ברבעון השלישי של 2024 נוטה לרדת בהשוואה לרבעון הקודם. כמות גדולה של היצע ראשוני מרוכזת בפרויקטים פרבריים.

מחירי הווילות הראשיות ירדו ב-16% לעומת הרבעון הקודם, ל-150 מיליון דונג וייט/מ"ר של קרקע. מחירי הבתים הדו-משפחתיים ירדו ב-17% לעומת הרבעון הקודם, ל-156 מיליון דונג וייט/מ"ר של קרקע. מחירי בתי המסחר ירדו ב-14% לעומת הרבעון הקודם, ל-249 מיליון דונג וייט/מ"ר של קרקע.

בינתיים, השוק המשני רשם עלייה מתמדת במחירים, הן בהשוואה לרבעון הקודם והן לתקופה המקבילה אשתקד. זהו סימן לכך שוילות ובתים עירוניים עדיין נחשבים לאופציה אטרקטיבית עבור משקיעים בשוק המשני.

מחירי הווילות המשניות היו גבוהים ב-13% ממחירי הדירות הראשוניות, עלייה של 3% לעומת הרבעון הקודם ל-169 מיליון דונג וייט/מ"ר של קרקע. דירות טוריות עלו ב-4% לעומת הרבעון הקודם ל-187 מיליון דונג וייט/מ"ר של קרקע, גבוה ב-20% ממחירי הדירות הראשוניות.

מחירי הווילות הראשונות ירדו ב-16% רבעוני ל-150 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר של קרקע (צילום: הואו ​​טאנג).

מומחי Savills אמרו: "למרות תנודות בהיצע ובמחירים, שוק הווילות והטאונהאוס בהאנוי ברבעון השלישי של 2024 רשם אותות חיוביים רבים, כאשר שיעור הספיגה הגיע ל-48%, עלייה של 30 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הקודם ולאותה תקופה בשנה שעברה."

לפרויקטים באזורים פרבריים כמו רובע הא דונג, רובע מה לינה ורובע ת'ונג טין יש ביקוש גבוה. מה לינה מובילה את נפח העסקאות העיקרי עם 37%, אחריה הא דונג עם 33% ות'ונג טין עם 12%.

סאבילס צופה כי הקליטה תמשיך להשתנות כאשר התשתית של פרויקט Vinhomes Global Gate צפויה להיות מושלמת וחוזים יתחילו להיחתם בסביבות אוקטובר 2024, ויספקו 2,599 יחידות לשוק.

שלושת הפרויקטים יספקו סך של 2,975 יחידות ברבעון הבא. מחוז דונג אן יהווה את רוב האספקה ​​העתידית עם 19%. מחוז מה לין אחריו עם 16% ומחוז הא דונג עם 15%.

מקור: https://www.nguoiduatin.vn/kiem-250-trieu-dongnam-phai-mat-bao-lau-de-mua-duoc-nha-ha-noi-204241009161615798.htm