ציפיות שוק הנדל"ן הארצי

יש לעצב את רחבת המסחר הארצית בנדל"ן כמגרש משחקים הוגן, עם מנגנוני פיקוח קפדניים וסנקציות ברורות.

בישיבת הממשלה הסדירה שנערכה בנובמבר בסוף השבוע האחרון, ביקש ראש הממשלה פאם מין צ'ין ממשרד הבינוי להגיש בדחיפות תוכנית להקמת מרכז עסקאות נדל"ן וזכויות שימוש בקרקע המנוהלות על ידי המדינה, שתסתיים לפני ה-15 בדצמבר.

חסכו זמן וכסף

בעבר, משרד הבינוי והשיכון הגיש לממשלה טיוטת החלטה בנושא פיילוט של מודל של מרכז עסקאות נדל"ן וזכויות שימוש בקרקע, הצפוי להיפרס ברחבי המדינה בתקופה שבין 2026 ל-2027. מודל זה שואף לחבר את כל ההליכים, החל ממתן מידע, בדיקה משפטית, עריכת חוזים אלקטרוניים ועד מתן אישורי זכויות שימוש בקרקע, בפלטפורמת נתונים מאוחדת. המרכז ישלב גם נתונים על דיור, קרקע, מיסים, עסקאות ובטוחות כדי לתמוך בניהול ולקדם דיגיטציה של שוק הנדל"ן.

לדברי סגן שר הבינוי נגוין ואן סינה, הקמת מרכז עסקאות הנדל"ן והשימוש בקרקע נועדה לחדש שיטות עסקה, לקצר הליכים אדמיניסטרטיביים, לחסוך זמן ועלויות לאנשים ולעסקים. במקביל, המודל מקדם גם את יישום טכנולוגיית המידע, מקדם טרנספורמציה דיגיטלית, תורם לפרסום ולשקיפות של שוק הנדל"ן. המטרה היא לייצב את שוק הנדל"ן באמצעות מוסד סינכרוני יותר, לטפל במהירות במקרים של מניפולציה, ספקולציות ואינפלציה במחירי הנדל"ן.

הקמת מרכז מסחר בנדל"ן וזכויות שימוש בקרקע נועדה לחדש שיטות עסקה, לקצר הליכים אדמיניסטרטיביים ולחסוך זמן ועלויות לאנשים ולעסקים. צילום: טאן טאנה

ד"ר נגוין ואן דין - יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), סגן יו"ר איגוד הנדל"ן של וייטנאם - מאמין כי בניית מרכז עסקאות נדל"ן לאומי תהיה מקום לאיסוף, אימות ועיבוד כל המידע הקשור לכל נכס נדל"ן. כאשר אנשים צריכים להעביר או לקנות ולמכור, הם רק צריכים לגשת למערכת זו. המרכז ייצור קשר אוטומטית עם הרשויות ויאמת מידע ויחזיר תוצאות תוך זמן קצר. "אנשים רק צריכים להזין מידע על נדל"ן למערכת. מרכז הנתונים הלאומי יבדוק, יאמת ויחזיר תוצאות רשמיות, ויאשר את הזכות לעסקאות חוקיות. באותו זמן, המדינה תהיה אחראית מבחינה משפטית לנתונים אלה, במקום שאנשים יצטרכו לעבור דרך שורה של סוכנויות אחרות" - לדברי מר דין.

למעשה, ההליכים הקשורים לעסקאות נדל"ן עדיין מסורבלים, גוזלים זמן ויקרים. אנשים צריכים לעבור שלבים רבים כמו אישור נוטריוני, תשלום מס, רישום שינויים... עם זמן ממוצע של 45-60 ימים. כאשר מרכז העסקאות יופעל, הליכים אלה יבוצעו במהירות, תוך יום עד שלושה ימים בלבד, מה שיעזור להפחית עלויות וטרחה. מרכז זה אינו מחליף את תפקידיהם של סוכנויות אחרות אלא רק ממלא את תפקיד חיבור ועיבוד נתונים בפלטפורמה דיגיטלית.

גב' הואנג טו האנג, סגנית מנהלת מחלקת ניהול שוק הדיור והנדל"ן - משרד הבינוי, הודתה גם כי בעבר, כדי ליצור עסקת נדל"ן, אנשים היו צריכים ללכת למקומות רבים כדי לקנות, למכור, לבצע עסקאות, לבצע הליכים... בנוסף, אנשים מתקשים גם לקבוע האם מוצר כשיר למכירה או לא. אם יוקם מרכז עסקאות נדל"ן, המדינה תנהל ותהיה אחראית על הבאת נדל"ן כשיר לשוק. גב' האנג אמרה כי משרד הבינוי השלים את ההכנה והגשת הפרויקט וטיוטת ההחלטה של ​​הממשלה על פיילוט של מודל זה.

סיווג עסקאות, ללא הליכים נוספים

מנקודת מבטם של עסקים המשתתפים בשוק, מר וו הונג טאנג, סגן מנכ"ל קבוצת DKRA, הציע שכאשר עסקאות נדל"ן מתבצעות דרך בורסות רשמיות, המידע חייב להיות מדויק, מתווכים חייבים לספק נתונים נכונים, להגביל שגיאות, ובכך להפחית סיכונים עבור קונים ולהגביר את השקיפות.

זה דורש שזירת המסחר הארצית בנדל"ן תתכנן כמגרש משחקים הוגן, עם מנגנון ניטור קפדני וסנקציות ברורות. "אם עסקים לא יעמדו בסטנדרטים ולא יעמדו בשקיפות, הם יבוטלו. עם זאת, כדי להיות הוגנים, מנגנון הניטור והטיפול בהפרות חייב להיות מתוכנן בצורה שקופה, תוך הימנעות מהמצב שבו מקומות מסוימים רשומים ואחרים אינם", אמר.

מומחה נדל"ן סבור שמודל רצפת המסחר עדיין זקוק לזמן כדי להתגבש. לדברי המומחה, אם מדובר רק ברצפת רישום נתונים ללא התערבות במחירי המכירה ובקונים ומוכרים, המודל יתמוך רבות במדינה בניהול נתונים, בהפחתת כפילויות ובגישה נוחה אליהם. בפרט, אנשים מצפים לנוחות ושקיפות, לא להחמרת הליכים או לענישה ממוקדת. "פשוט שלבו את קוד ה-QR של שוק הנדל"ן בתעודת הזהות של האזרח, בעת ביצוע עסקאות, מספיק לסרוק את הקוד" - הציע אותו אדם.

מנקודת מבט של מדיניות, ד"ר קאן ואן לוק, חבר המועצה המייעצת של ראש הממשלה , הדגיש גם כי כאשר מרכזי עסקאות נדל"ן יוקמו, עליהם לעמוד בשני עקרונות: פרסום - שקיפות והיעדר הליכים או עלויות נוספות.

לדבריו, תקופת הפיילוט אמורה להימשך שנתיים-שלוש בלבד כדי להעריך את האפקטיביות לפני יישום נרחב. יחד עם זאת, יש צורך לסווג בבירור אילו סוגי עסקאות יש לרשום בבורסה ואילו עסקאות צריכות רק לעדכן נתונים. לדוגמה, העברות מסחריות בעלות ערך גבוה חייבות לעבור דרך הבורסה; בעוד שמתנות וירושות בתוך המשפחה עשויות להידרש רק לצורך עדכון.

ד"ר קאן ואן לוק הציע גם לקבוע קריטריונים להשתתפות ב"רצפה", משום שלא כל מפעלי הנדל"ן זכאים לכך. יש צורך להגביל זאת לקבוצות בעלות תפקידים ברורים כגון: תיווך, הערכת שווי, פיתוח פרויקטים, יחידות ניהול נכסים... במקביל, ניתן ליישם את מנגנון השותפות הציבורית-פרטית (PPP) כדי לנצל טכנולוגיה, סקר ותפעול מהמגזר הפרטי, בעוד שהמדינה ממלאת תפקיד מנחה ובקר.

דרישה נוספת שהדגיש ד"ר לוק היא שעמלות העסקה חייבות להיות ברמה הנמוכה ביותר, תוך הימנעות מהפיכת הרצפה למחסום. יחד עם זאת, מערכת איסוף ושיתוף הנתונים חייבת להיבנות באופן סינכרוני, תוך הימנעות ממצב "הפרעת נתונים" הנוכחי.

בנוסף, ד"ר לוק הזהיר מפני הסיכון של "שני שווקים" אם תכנון התהליך מסובך מדי - אחד רשמי ואחד "שוק שחור" של עסקאות מחתרתיות כדי להימנע מהליכים. כדי להימנע מכך, מרכזי עסקאות נדל"ן חייבים להדגים יתרונות ממשיים: זמן מהיר יותר, מידע ברור יותר, עלויות נמוכות יותר.

"לגבי מודל התפעול, אנו יכולים להתייחס למודל המסחר של בורסת ניירות ערך, רצפת המסחר האלקטרוני או רצפת בורסת הסחורות, שאינו מסובך מדי. הדבר החשוב ביותר הוא לתכנן מערכת פשוטה וקלה לתפעול שאינה יוצרת מנגנון מסורבל. משאבי אנוש יכולים לנצל את הכוח הקיים, ובמקרה שנדרשים מומחים, עלינו גם לגייס באומץ כדי להבטיח תפעול יעיל מההתחלה" - הציע ד"ר קאן ואן לוק.

הקמת כלים משפטיים חזקים מספיק

איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) ממליץ שבמקום ליצור שכבה נוספת של נהלים, סוכנות הניהול תצטרך רק להוציא תקנות המחייבות את המשקיעים לחשוף באופן מלא את הסטטוס המשפטי, תנאי הפתיחה למכירה ומידע על המוצר (דיור זמין, דיור בעתיד, זכויות שימוש בקרקע עם תשתית וכו') במערכת נתוני שוק הדיור והנדל"ן של משרד הבינוי, הוועדה העממית המחוזית ובדף המידע של הארגון, כדי שסוכנות הניהול תוכל לעקוב אחריהם.

במקביל, HoREA הציע להוסיף תקנות שיענישו בחומרה מעשים של פרסום מידע כוזב, עיכוב גילוי לציבור או הצגת מוצרים שאינם עומדים בתנאי המסחר. במקביל, יש צורך לתקן בדחיפות את חוק עסקי הנדל"ן, ולבסס כלים משפטיים חזקים מספיק כדי להבטיח שוק שקוף ובריא, להגביל ספקולציות ולהגן על זכויות הקונים.

מקור: https://nld.com.vn/ky-vong-san-bat-dong-san-quoc-gia-196251208221835449.htm