ריביות החיסכון עולות, איזו השפעה יש לשוק הנדל"ן?

לאחרונה, בנקים רבים החלו להעלות את שיעורי הריבית על פיקדונות, דבר שצפוי להשפיע על רוכשי דירות, עסקים ושוק הנדל"ן.

לדברי מומחים, כאשר ריביות הפיקדונות עולות, עלויות התשומות של הבנקים יעלו, מה שהפעלת לחץ על ריביות ההלוואות היא כמעט בלתי נמנעת, אם כי ייתכן עיכוב מסוים.

הצפי הוא שבחודשים הקרובים, הבנקים יתקשו לשמור על רמות הלוואות נמוכות כמו בתחילת 2025. לכן, שיעורי הריבית הממוצעים על הלוואות ברבעון הרביעי עשויים לעלות בהשוואה לרבעון השלישי של 2025.

על פי איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS), ההשפעה הראשונה והברורה ביותר כאשר ריביות ההלוואות עולות היא הירידה בנזילות בשוק. רוכשי בתים, במיוחד אלו המשתמשים בהלוואות, ישקלו מחדש את תוכניותיהם הפיננסיות. בינתיים, משקיעים זהירים יותר בתוכניות להרחבת תיקי הנכסים שלהם, מכיוון שהרווחיות הצפויה לא צפויה לקזז את העלייה בעלות ההון.

במקביל, מפעלי פיתוח פרויקטים ניצבים בפני סיכון כפול: עלייה בעלויות המימון בעוד הביקוש יורד, מה שגורם להאטת תזרים המזומנים ולהצטמקות היצע חדש. כאשר ההיצע יורד, העסקאות עומדות על שמריהן, ולכן המחירים מתקשים לשמור על אותה תנופה כלפי מעלה כמו בתקופה הקודמת.

שוק הנדל"ן עשוי להיות מושפע כאשר שיעורי הריבית עולים. (איור: קונג הייאו).

עם המאפיין של שימוש במינוף חוב גדול, מְקַרקְעִין הוא ערוץ ההשקעה המושפע בצורה הישירה והעמוקה ביותר מתנודות הריבית. חלק מהסיבה נובע מפסיכולוגיית ההשקעות של הסתמכות על הלוואות לטווח קצר, בעוד שלפרויקטים ונכסי נדל"ן יש מחזורי השקעה ארוכים. כאשר עלויות ההון עולות בפתאומיות, תזרים המזומנים מופרע, והסיכון לחוסר נזילות כמעט בלתי נמנע.

לפי VARS, הלחץ נובע גם מהלוואות מועדפות לדיור. בשנים האחרונות, כדי לעורר את השוק, משקיעים רבים ובנקים מסחריים השיקו חבילות הלוואות לדיור עם ריביות מועדפות החל מ-5.5% לשנה בלבד, אפילו ללא ריבית, עם תקופות גרייס של עד 5 שנים לקרן. מדיניות זו מסייעת למספר רב של אנשים ומשקיעים לגשת להון זול לבעלות על נדל"ן.

עם זאת, תקופת ההעדפה היא לעיתים קרובות זמנית בלבד. בכניסה לתקופת ריבית משתנה, אם רמת הריבית הכללית עולה, הלחץ לפרוע את חובותיהם של רוכשי הדירות יגדל בחדות. כאשר נזילות השוק נמוכה, מכירת מוצרים מחדש כדי לצמצם הפסדים הופכת קשה והסיכון לחובות אבודים יכול לחזור למערכת האשראי.

לפי VARS, ריביות גבוהות ממושכות עלולות גם להחליש את היכולת להרחיב את קרנות הקרקע ולהתחיל בפרויקטים חדשים. למעשה, בנקים נוטים לעתים קרובות להעלות את הריביות בתקופות של ירידה בשוק. באותו זמן, עסקים רבים בוחרים "לשבת בשקט" במקום להרחיב את ההשקעות כדי להגביל הפסדים. כתוצאה מכך, היצע הדיור נמצא בסיכון לירידה בטווח הבינוני.

לדברי פרופסור חבר ד"ר דין טרונג תין - מומחה כלכלי , שיעורי הריבית הם "שסתום הוויסות" הרגיש ביותר בשוק הנדל"ן. כאשר עלויות ההלוואה עולות, סביר להניח שמחירי הדיור לא יעלו בחדות כמו בתקופה הקודמת. משקיעים המשתמשים במינוף פיננסי גבוה נאלצים לבנות מחדש את תיקי ההשקעות שלהם או למכור נכסים כדי להפחית את נטל החוב שלהם. בינתיים, אלו עם צרכים אמיתיים לדיור חייבים גם הם לחשב מחדש את תוכניותיהם הפיננסיות בגלל הלחץ המוגבר לפרוע חובות חודשיים.

קוני דירות צריכים לנקוט משנה זהירות בעת הלוואת כסף. (צילום: קונג הייאו).

מה צריכים לעשות קוני דירות?

בהקשר זה, VARS ממליצה שאנשים לא ייקחו הלוואה של יותר מ-50% משווי הנכס כדי להימנע מסיכונים כאשר הריבית עולה. במקביל, עליהם לבחור משקיעים בעלי מוניטין ופרויקטים בעלי מעמד משפטי שקוף כדי להימנע מאובדן כסף ורכוש כאשר הפרויקט מתעכב או לא ניתן למסור אותו.

ד"ר נגוין טרי הייאו, מומחה למימון ובנקאות, ממליץ גם הוא שרוכשי בתים ייקחו הלוואה עד 80% משווי הנכס בלבד, תוך הקפדה על כך שהתשלומים החודשיים לא יעלו על 50% מההכנסה נטו. חשוב מכך, עליהם להיות בעלי קרן רזרבה של לפחות 6-12 חודשים, למקרה של אובדן מקום עבודה או ירידה בהכנסה.

מר דו קווי דוי - מנכ"ל חברת ההשקעות והמסחר בנדל"ן תוי דאי מוי - שיתף כי עבור משפחה עם הכנסה חודשית של כ-30-40 מיליון וונד לחודש, סביר ללוות רק כ-40% מערך תזרים המזומנים הזה כדי לשלם ריבית בנקאית.

ספציפית, עם הכנסה של 30 מיליון לחודש, אתה אמור להוציא כ-12 מיליון כדי לשלם לבנק, עם הכנסה של 40 מיליון לחודש, אתה אמור להוציא כ-16.17 מיליון. זוהי הלוואה מתאימה.

באשר לבעלי הכנסה של כ-20 מיליון וונד בלבד, עליהם לשקול הגדלת תזרים המזומנים לפני לקיחת הלוואת משכנתא כדי להימנע מסיכונים.

מאז תחילת נובמבר, בנקים רבים העלו את ריביות הפיקדונות שלהם. לדוגמה, VPBank העלתה את הריבית ב-0.3% לשנה בהשוואה לחודש הקודם. Techcombank הודיעה כי הריבית לתקופה של חודש עד חודשיים עלתה ב-0.2% לשנה ל-3.95% לשנה; הריבית לתקופה של 3 חודשים עלתה ב-0.3% לשנה ל-4.75% לשנה. במקביל, PVCombank גם העלתה את הריבית ב-0.5% לשנה לתקופות של חודש אחד עד 36 חודשים. הבנק המסחרי של הו צ'י מין סיטי לפיתוח ( HDBank ) העלה את הריבית ב-0.15% לשנה לתקופות של 1-5 חודשים וב-0.2% לשנה לתקופות של 6 חודשים. בנק המניות המסחרי של Prosperity Era (GPBank) התאים את שיעורי הריבית שלו על פיקדונות לכל התקופות. העלייה היא 0.1% לשנה עבור פיקדונות לטווח קצר של 1-5 חודשים ו-0.2% לשנה עבור פיקדונות לטווח קצר של 6-36 חודשים.

מקור: https://baolangson.vn/lai-suat-tiet-kiem-tang-thi-truong-bat-dong-san-chiu-tac-dong-gi-5064670.html