הסיבה לכך שדירות מתייקרות יותר ויותר; משקיעים בדיור ציבורי כמעט ולא מרוויחים 10%

עד 2025, דירות במחירים נוחים יעלו יותר מדירות יוקרה; האנוי עומדת לפתוח למכירה כמעט 14,000 בתים, רובם יקרים; האנוי מבקשת מהמשטרה לטפל בנושא "השוחד" בעת רכישת דיור ציבורי.

עד 2025, דירות במחירים נוחים יעלו יותר מדירות יוקרה; האנוי עומדת לפתוח למכירה כמעט 14,000 בתים, רובם יקרים; האנוי מבקשת מהמשטרה לטפל בנושא "השוחד" בעת רכישת דיור ציבורי.

הנה רגעי השיא של שוק הנדל"ן השבוע.

כל מטר רבוע של דירה נושא עשרות סוגי עלויות.

כתבי עיתון ההשקעות האלקטרוני - Baodautu.vn סקרו את השוק ויצרו קשר עם עסקים רבים, כולם אמרו כי עליית המחירים לא "הוטל" על ידי המשקיע, אלא מבוססת על עלויות השקעה. באופן ספציפי, עבור פרויקטים של דירות, כדי לפצות על המחיר למ"ר שנמכר ללקוחות, יהיו לא פחות מ-10 סוגי עלויות.

עלויות הקרקע והבנייה הגואות, בשילוב עם ההמתנה הארוכה להיתרים, גרמו לעלייה חדה במחירי הדירות.

הראשון הוא הכסף לרכישת קרקע. כדי להיות מסוגל להקים פרויקט נדל"ן, המשקיע חייב קרן קרקע, ומחיר הקרקע גבוה למדי כיום. לדוגמה, בבינה דואנג , אזור הגובל בהו צ'י מין סיטי, קרן קרקע של יותר מ-5,000 מ"ר שניתן להשתמש בה לפרויקט נדל"ן תעלה בין 200 ל-300 מיליארד וונד. סכום הכסף לרכישת קרקע זו, המיזם משתמש רק ב-30% מההון העצמי שלו, את השאר ייקחו לווה מהבנק, הריבית היא בדרך כלל 10% לשנה.

שנית, אם יש מימון לקרקע, אך הקרקע לא נוקתה, יהיה צורך לבצע פיצוי עבור פינוי האתר, עלות זו מהווה בדרך כלל 30% מעלות ההשקעה.

שלישית, לאחר שיהיה מימון לקרקע, המיזם יבצע הליכים משפטיים עבור הפרויקט, עלות ההליכים המשפטיים עבור הפרויקט היא בין 10% ל-15% מסך הון ההשקעה של הפרויקט.

רביעית, מס שימוש בקרקע. תשלום זה מוטל בהתאם לרשימת מחירי הקרקעות שפורסמה על ידי המחוז או העיר בהתבסס על רשימת מחירי הקרקעות הנוכחית.

חמישית, עלות בניית הפרויקט. נכון לעכשיו, מחירי המלט, הלבנים, הפלדה, הציוד הסניטרי ועיצוב הפנים נמצאים במגמת עלייה. עבור פרויקטים יוקרתיים, הוא יעמוד על 20-30 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עבור פרויקטים בינוניים, הוא יעמוד על 15-20 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. בדרך כלל, המשקיע ילווה את עלות בניית הפרויקט מהבנק לצורך ביצוע ההשקעה הראשונית. אם הפרויקט הוא בן 20 קומות, עם יותר מ-700 מוצרים, ומרתף אחד, עלות הבנייה תהיה כ-1,000 מיליארד דונג וייטנאמי, ריבית ההלוואה הרגילה היא 10%, וזמן הבנייה יהיה 28 חודשים. לפיכך, יהיו כמעט 300 מיליארד דונג וייטנאמי בריבית על הלוואות לבנייה, ריבית זו תיכלל במחיר הבית בעת מכירתו ללקוחות.

שישית, עלויות שיווק ומכירה. עלות זו מהווה כ-10% מהון ההשקעה בפרויקט ומתווספת גם למחיר המכירה ללקוחות.

שביעית היא עלות העמלה למתווכים. בפלח הדירות הנוכחי, שיעור העמלה למתווכים הוא 6-7% למוצר שנמכר. עלות זו מתווספת גם למחיר המכירה של הבית.

השמיני הוא עלות המכירות, הנחות כגון מתן זהב, מכוניות וכו' ללקוחות. עלות זו היא כ-1% מערך המוצר.

התשיעי הוא הוצאות מס הכנסה של חברות, העומדות על 20%.

העשירי הוא עלות הרווח של המיזם בכל פרויקט. הרווח יחושב על ידי המיזם כ-20% הנמוך ביותר.

לבסוף, ישנן עלויות ניהול פרויקטים ומשכורות של עובדי החברה.

שלא לדבר על כך, שאם ההליכים המשפטיים של הפרויקט איטיים, ונמשכים 4-5 שנים, הריבית השנתית של הבנק שהעסק צריך לשלם עבור ההלוואה תוחל ישירות על מחיר הבית.

בשנת 2025, דירות במחירים נוחים יעלו יותר מדירות יוקרה.

לאחרונה, חברת המניות המשותפת של Vietnam Report (Vietnam Report) פרסמה את דירוג 10 חברות הנדל"ן היוקרתיות לשנת 2025. בפרט בולטות ההערות על מחירי הנדל"ן בתקופה הקרובה. מהסקר עולה כי רוב העסקים מאמינים שהמחירים ימשיכו לעלות בשנת 2025.

תנודות מחירי נדל"ן לפי מגזרים.

באופן ספציפי, קטגוריות הדיור, דירות יוקרה, משרדים להשכרה, נדל"ן תעשייתי וקרקעות יעלו מעט במחירים של פחות מ-10%.

בינתיים, תחום הדיור, דירות במחירים נמוכים עד בינוניים, יחווה עלייה גדולה יותר, בין 20 ל-30%. במיוחד עבור תחום נדל"ן הנופש, עסקים מאמינים שהמחירים לא יתנדנדו הרבה. זהו גם הסוג עם קצב ההתאוששות האיטי ביותר לאחר התקופה הקשה.

ראוי לציין כי Vietnam Report העריך כי שוק הנדל"ן חווה תנודות רבות עקב מידע על מיזוגים מקומיים. כיום, משקיעים רבים מחפשים קרנות קרקע באזורים הצפויים להפוך למרכזים מנהליים. מצב זה גרם לעלייה חדה במחירי הקרקעות, במקומות מסוימים עד 20% למרות שלא פורסמה הודעה רשמית.

האנוי עומדת לפתוח למכירה כמעט 14,000 בתים, רובם יקרים.

מחלקת הבנייה של האנוי עדכנה זה עתה את רשימת פרויקטי הדיור העתידיים הזכאים למכירה באזור. בהתאם לכך, אושרו 11 פרויקטי דיור חדשים, מה שמוסיף 13,995 יחידות להיצע השוק.

פרויקט דירות חדש נפתח למכירה ברובע הא דונג. צילום: טאנה וו

מבין אלה, דירות ממשיכות לשלוט עם 8,798 יחידות ב-5 פרויקטים. פלח הדירות הנמוכות כולל 6 פרויקטים, המספקים 5,197 יחידות.

רוב פרויקטי הדירות ממוקמים בשני האזורים העירוניים אושן פארק וסמארט סיטי. מתוכם, למשקיעה Masterise Homes יש את מספר הדירות הגדול ביותר למכירה עם 2,461 יחידות. מדובר במוצרים רבי קומות מבניינים Z34, U38 ו-U38A במגרש B6-CT01 (אושן פארק 1).

בנוסף, פרויקט נוסף באושן פארק ייפתח למכירה בקרוב, ובו יותר מ-2,000 דירות. זהו קומפלקס הדירות U26A, T26M, Z30 על מגרש B4-CT01, בהשקעות קפיטלנד.

במגזר הדיור הנמוך, שני הפרויקטים הגדולים ביותר ממוקמים בחלק המערבי של האנוי. אושרה פתיחה למכירה של כ-2,300 יחידות בפרויקט New Life Urban Area - Sunshine Grand Capital. פרויקט זה משתרע על פני אזורי המחוזות טאן לאפ וטאן הוי (מחוז דאן פואנג) ודוק ת'ונג ודוק ג'יאנג (מחוז הואי דוק).

גם במחוז דן פואנג, אזור העיר הירוק של Vingroup הותר לפתוח למכירה 2,279 יחידות דיור. הפרויקט משתרע על פני 133.4 דונם, הממוקם ב-4 קומונות: טאן הוי, טאן לאפ, ליאן הא וליין טרונג (מחוז דן פואנג). פרויקט זה הושק ב-10 במרץ.

עד שנת 2025, היצע הדיור בהאנוי לא יהיה עוד נדיר. עם זאת, צצה בעיה קשה נוספת. זהו חוסר האיזון בין היצע לביקוש, כאשר פלח הדיור היוקרתי שולט כמעט בכל השוק. בינתיים, פלח הדיור בר השגה נמצא במחסור חמור.

רווחי משקיעי דיור ציבורי מגיעים לעיתים רחוקות ל-10%

נציג התקשורת של חברת BIC Vietnam שיתף עם כתבים של עיתון ההשקעות האלקטרוני - Baodautu.vn , ואמר כי חוק הדיור 2023 קובע כי הרווח המקסימלי למשקיעים בדיור ציבורי הוא 10%. עם זאת, ברוב הפרויקטים, עסקים מתקשים להשיג את השיעור הנ"ל.

נכון לעכשיו, משקיעים יכולים ליהנות מרווח מקסימלי של 10% בלבד בעת בניית דיור ציבורי. צילום: ת'אן וו

במציאות, הרווח שיחידה זו מרוויחה הוא רק כ-7%. רווח זה מספיק רק כדי שהעסק יפעיל את המכונות שלו. עם זאת, החברה עדיין מתעקשת לפתח דיור בעלות נמוכה כדי להפגין אחריות חברתית, לבנות מוניטין, ומשם למכור מוצרים מסחריים אחרים.

קודם לכן, בתגובה לעיתון השקעות אלקטרוני , אמר מר טראן דוק וין, יו"ר מועצת המנהלים של קבוצת טראן אן, כי במחוז לונג אן, דירות דיור ציבורי בשטח של 40 מ"ר, עם קומת ביניים, נמכרות תמורת כ-15 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. עם זאת, עלות הבנייה הגיעה ל-10 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, שלא לדבר על הון ההלוואה, מחיר הקרקע...

"עבור כל מטר מרובע, אנו מחשבים את הרווח כמיליון וונד בלבד, או כ-5%", התוודה מר טראן דוק וין.

במצב דומה, מר לה הוו נגיה, מנהל חברת הנדל"ן לה טאן, אמר כי הרווח המקסימלי של 10% הוא נמוך מדי. בינתיים, הזמן הכולל לביצוע פרויקט, החל מרישוי ועד להשקעה ובנייה, נמשך כ-7 שנים.

"ההערכה היא שבכל שנה למשקיעים יש רווח של כ-1.3-1.5% בלבד, לא מספיק להשקעה חוזרת", העיר מר לה הוא נגיה.

לנוכח המצב הנ"ל, משרד הבינוי מבקש חוות דעת על טיוטת החלטה בנושא פיילוט של מספר מנגנונים ומדיניות ספציפיים לפיתוח דיור ציבורי, אשר הממשלה תבחן ותגיש לאישור האסיפה הלאומית. הטיוטה קובעת מנגנונים מועדפים ופתוחים רבים למשקיעים בפרויקטים של דיור ציבורי.

ראוי לציין כי משרד הבינוי הציע להגדיל את שולי הרווח למשקיעים בדיור ציבורי מ-10% ל-13% לכל היותר מעלות הבנייה הכוללת של הפרויקט. המשקיעים יבססו שולי רווח אלה על מחירון המכירה, השכרה והשכרת דיור ציבורי.

רמת הרווח החדשה תחול על כל פרויקטי הדיור הציבורי והדיור לכוחות המזוינים, שנבנו על קרקע ציבורית ועל 20% מקרן הקרקע של פרויקטי דיור מסחרי. בנוסף, מדיניות זו חלה גם על פרויקטים של דיור חברתי שהושלמו, אך סוכנות ניהול המדינה טרם אישרה את מחירי המכירה, השכירות והרכישה בשכירות.

האנוי מבקשת מהמשטרה לטפל בנושא "השוחד" לרכישת דיור ציבורי

לאחרונה, מחלקת הבנייה של האנוי ביקשה ממשטרת העיר לחזק את הנחיית משטרת הקהילה (במקומות בהם ישנם פרויקטים של דיור ציבורי) לבחון ולטפל במתווכים המנצלים קבלת הצהרות והגשת מסמכי רכישה/חכירה/רכישה בשכירות בניגוד לחוק. כל מעשי הונאה בעת הצהרה ואישור מסמכי דיור ציבורי, כאשר יתגלו, כולל במהלך תהליך הבדיקה שלאחר מכן, יטופלו בהתאם לתקנות הנוכחיות.

משרד הבנייה ביקש גם ממשרד משאבי הטבע והסביבה להורות למשרד רישום המקרקעין להקל על אנשים להצהיר על מסמכים המאשרים את תנאי הדיור. במקביל, הוועדה העממית ברמת הקהילה צריכה גם לתמוך באנשים באישור תנאי דיור, הכנסה והלוואות מועדפות.

ממש מול פרויקט הדיור הציבורי N01 הא דין (מחוז ת'אנה טרי), חברת נדל"ן פתחה בחוצפה שירות לעיבוד מסמכים. צילום: ת'אנה וו

שימו לב, אנשים יכולים להגיש בקשות ישירות למשקיע בלבד, לא דרך מתווכים או זירות מסחר של נדל"ן מתווכות. לפני מכירה/השכרה/השכרה לקניית דיור ציבורי, המשקיע אחראי לדווח למשרד ולפרסם מידע בפומבי בדף המידע האלקטרוני של יחידה זו בנוגע למועד קבלת הבקשות ומחיר המכירה.

בעבר, על פי תחקיר של כתב העיתון האלקטרוני להשקעות - Baodautu.vn , כמה מזרות מסחר ומתווכים פרסמו באופן רציף מכסות רכישה חדשות של דיור ציבורי עם הפרש של 200 מיליון וונד למיליארד וונד בהשוואה למחיר המקורי.

ברשתות החברתיות, מומחי נדל"ן רבים, המכונים "הבטחת ניצחון" ברכישות דיור ציבורי, מוכרים גם ברשתות החברתיות. אנשים אלה טוענים בגלוי שיש להם קשרים עם עסקים, ולכן יש להם יתרונות כאלה.

אפילו שירות הייעוץ להכנת מסמכים, שבדרך כלל ניתן ללא תשלום על ידי המשקיע, מנוצל על ידי ארגונים ויחידים הגובים עמלות של 5-10 מיליון דונג וייטנאמי. חלק מהיחידות אף תולות בגלוי שלטים המקבלים מסמכים ממש מול שער פרויקט הדיור הציבורי.

משרד הבינוי מבקש הבהרות בנוגע לאנשים שעומדים בגשם כדי לדרוש את מסירת הדיור הציבורי

סגן שר הבינוי, נגוין ואן סין, שלח זה עתה מסמך לוועדת העם של האנוי, בבקשה לבדוק מידע הקשור לאנשים שעומדים בגשם, וביקש ממשקיעים למסור דיור ציבורי.

בזמן השקתו, מחירי הדיור הציבורי באזור העירוני דאי מו היו כמעט זהים לאלו של דירות מסחריות באזור. צילום: דונג מין

קודם לכן, ב-25 בפברואר, עשרות לקוחות שקנו דירות בבניין HH4 בפרויקט אזור הפונקציונלי העירוני דאי מו (רובע דאי מו, רובע נאם טו ליאם, האנוי) התאספו בבניין FLC Landmark Tower ברחוב לה דוק טו. אנשים רבים תלו שלטים בגשם בבקשה מהמשקיע, Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, חברת בת של קבוצת FLC, למסור את הבתים מיד עם התחייבותם.

לקוחות אמרו כי חתמו על חוזה לרכישת הדירה בשנת 2020, כאשר מועד המסירה הצפוי הוא ברבעון השני של 2022. עם זאת, המשקיע לא עמד בהתחייבותו ודחה את מועד המסירה 3 פעמים. חלק מהלקוחות אף שילמו את מלוא שווי הדירה, כולל דמי תחזוקה של 2% כפי שנקבעו, אך עדיין לא קיבלו את הבית.

בהתאם לסעיף 15, סעיף 75 של צו ממשלתי מס' 100/2024 המפרט מספר סעיפים בחוק הדיור בנושא פיתוח וניהול דיור ציבורי, משרד הבינוי מבקש מוועדת העם של האנוי להורות לסוכנויות המוסמכות לבדוק ולהבהיר את ההרהורים הנ"ל ולדווח על התוצאות למשרד לפני 30 במרץ 2025.

בהודעה האחרונה שנשלחה ללקוחות ב-25 בפברואר, המשקיע מתכנן להשלים את חיבור הרשת לפני ה-15 במרץ; בין ה-15 במרץ ל-15 באפריל הוא יבצע בדיקת מערכת טכנית ובדיקת מניעת שריפות; ויזמין את הרשויות המוסמכות לבצע בדיקה לפני ה-25 באפריל. עם זאת, תושבים רבים הביעו חששות לגבי הלגיטימיות של הודעה זו, שכן חתימת הנציג אינה מגיעה עם תואר ספציפי.

בניין הדיור הציבורי HH4 בן 29 קומות, הכולל 173 דירות ציבוריות למכירה, 57 דירות להשכרה ו-58 דירות מסחריות. שטח הדירות נע בין 48 ל-70 מ"ר.

הזמן לקבלת בקשות לרכישת בית מתחיל באפריל 2021. המשקיע מתחייב כי הזמן למסירת הבית יהיה הרבעון השני של 2022. מחיר המכירה כפי שאושר על ידי מחלקת הבנייה של האנוי הוא יותר מ-16.8 מיליון דונג וייטנאמי (כולל מע"מ 5%, לא כולל דמי תחזוקה של 2%).

Quang Ngai מפרק פרויקט דיור סוציאלי בסך 450 מיליארד VND

HUD - פרויקט הדיור החברתי פו מיי הוא מגרש מגורים רב קומות בתוך פרויקט אזור העיר פו מיי, בעיר קוואנג נגאי. הפרויקט מושקע על ידי תאגיד הדיור והפיתוח העירוני (HUD).

הפרויקט ישקיע בבניית שני מגדלים חדשים בני 9 קומות, עם כ-384 דירות על שטח כולל של 15,567 מ"ר, שטח רצפה כולל של 36,700 מ"ר, העונה על הצרכים של כ-1,000 איש. הון ההשקעה הכולל הוא כ-450 מיליארד דונג וייטנאמי, תקופת ביצוע הפרויקט היא בין השנים 2025 ל-2028.

תמונה פרספקטיבית של HUD - פרויקט הדיור החברתי של פו מיי.

לדברי נציג המשקיעים, עד לנקודה זו, מתוך סך של כמעט 16,000 מ"ר של קרקע (המגישים בקשה לבניית פרויקט דיור ציבורי), ישנם כ-2,955 מ"ר של פיצויי פינוי קרקע שלא הושלמו.

עבור האזור הנותר (ללא בעיות), המשקיע מיישם תשתית טכנית חיונית, שצפויה להסתיים בשנת 2025.

בנוגע להתקדמות היישום, תאגיד HUD שכרה חברת ייעוץ להכנת דוח מחקר היתכנות, תכנון בסיסי ומסמכים שהושלמו, והיא מארגנת סקירה טכנית.

הצפי הוא שבשנת 2025 יושלמו אישור פרויקט ההשקעה ותכנון שרטוטי הבנייה; בין השנים 2026 ל-2027 יושלם יישום ההשקעה של שלב 1 של הפרויקט, בקנה מידה של 192 דירות בבלוק B; עד שנת 2028 יושלם שלב 2, בקנה מידה של 192 דירות בבלוק A.

השלמת 4 פרויקטים של תכנון עבור בנייני דירות ישנים ברובע דונג דה בחודש מרץ

ב-20 במרץ, פרסם משרד הוועדה העממית של האנוי הודעה מס' 139/TB-VP על מסקנותיו של סגן יו"ר הוועדה העממית של האנוי, דונג דוק טואן, בישיבת עבודה על 4 פרויקטים של תכנון מפורט לשיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות ישנים בקים ליין, טרונג טו, חונג ת'ונג, האו נאם ומחוז דונג דה, האנוי.

בהתאם לכך, לאחר שהקשיב לדו"ח של ראש ועדת העם של מחוז דונג דה, ליחידת ייעוץ התכנון ולחוות דעתם של הנציגים שהשתתפו בפגישה, סגן יו"ר ועדת העם של האנוי, דונג דוק טואן, סיכם פה אחד והורה כדלקמן:

בנוגע להתקדמות, ועדת העם של מחוז דונג דה מתואמת בשיתוף פעולה הדוק עם מחלקות וסניפי העיר האנוי כדי ליישם בו זמנית נהלים לאיסוף חוות דעת מהקהילה, דיווח למועצה לתכנון עירוני ותכנון בנייה של העיר האנוי ולסוכנויות הרלוונטיות, השלמת 4 פרויקטי התכנון המפורטים הנ"ל במרץ 2025, הגשתם למחלקת התכנון והאדריכלות לצורך הערכה באפריל 2025, והגשתם לוועדת העם של העיר האנוי לצורך דיון ואישור במאי 2025.

בנוגע לשיטת חישוב קרן רצפת הדיור הנדרשת לסידור מחדש של פרויקטים מתוכננים: שטח רצפת הדיור בפרויקטים מתוכננים נקבע על פי עקרון ההתאמה לתוכנית פיתוח הדיור, החלטה מס' 34/2024/QD-UBND מיום 27 במאי 2024 של ועדת העם של האנוי.

[מודעה_2]
מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html