הסיבה לכך שכוח הקנייה של שוק הנדל"ן בדרום ירד לפתע בחדות

חוסר באספקה ​​חדשה

לדברי לאו דונג , הביקוש לקנייה ומכירה של בתים באזור הדרום עדיין עולה בצורה חדה, רמת מחירי המכירה עדיין גבוהה, אך נפח העסקאות של דירות וכמה פלחים אחרים של שוק הנדל"ן באזור הדרום יורד, בעיקר בשל היעדר היצע חדש.

תוצאות מחקרי שוק של מספר חברות נדל"ן מראות כי שוק הנדל"ן באפריל 2024 לא הצליח לשמור על הביצועים "המאוצים" של מרץ הקודם, כאשר נרשמה ירידה קלה בכוח הקנייה ברוב הסגמנטים.

לפי batdongsan.com.vn, בשוק הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, כוח הקנייה גם הוא ירד ברוב הסגמנטים כאשר הביקוש לרכישת בתים ירד בהשוואה לרבעון הראשון של 2024, כאשר שני הסגמנטים של דירות ווילות רשמו את הירידה החדה ביותר במספר החיפושים. בתים פרטיים ובתים דו-משפחתיים ירדו ב-1% וקרקעות פרויקטליות ירדו ב-2%.

דו"ח שוק שפורסם לאחרונה על ידי CBRE וייטנאם קבע כי בהו צ'י מין סיטי, מספר הדירות החדשות שהושקו לשוק ברבעון הראשון של 2024 עומד על כ-500 יחידות, מתוכן 80 יחידות בסגמנט היוקרה.

נפח העסקאות של דירות וכמה פלחים אחרים בשוק הנדל"ן באזור הדרום נמצא בירידה. תמונה להמחשה.

לפי CBRE וייטנאם, זהו גם מספר הדירות הנמוך ביותר למכירה ברבעון ב-15 השנים האחרונות בהו צ'י מין סיטי וכ-17% בלבד בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מבחינת נזילות, ברבעון הראשון של 2024, מספר הדירות שנמכרו הכולל היה יותר מ-600, ירידה של 74% בהשוואה לרבעון הרביעי של 2023. מחיר הדירה הראשוני הגיע ל-61 מיליון וונד/מ"ר, ללא שינוי מהרבעון הקודם וירידה של 3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

מבחינת מחירי המכירה, באפריל, מחירי המכירה של דירות בהו צ'י מין סיטי המשיכו לחוות תנודות קלות במחירים ב-3 סוגים: יוקרה, בינונית ובמחיר סביר.

הירידה במחירי הדירות המשניות בהו צ'י מין סיטי כמעט נעצרה. מחיר הדירה הממוצע בהו צ'י מין סיטי עומד כיום על לפחות 51 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר ולכל היותר 337 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, על פי מחקר שוק של batdongsan.com.vn.

על פי יחידות מחקרי שוק, הירידה הקלה בשוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי נובעת בעיקר מחוסר במוצרי מסחר.

בחודש האחרון, היה לעיר כמעט רק פרויקט אחד עם אספקה ​​רשמית, שהיה שלב 2 של פרויקט אקארי סיטי, שהוכרז באפריל 2024.

בינה דואונג , מחוז שכן להו צ'י מין סיטי, נפתחו למכירה 6 פרויקטים חדשים באפריל, דבר המראה כי היצע הדירות בהו צ'י מין סיטי עדיין מוגבל ביותר.

מתחילת השנה, החלו להשיק בעיר מספר פרויקטים חדשים, כולל שני פרויקטים יוקרתיים בעיר ת'ו דוק ובמחוז 7 שהושקו רשמית, אך תיק המוצרים צנוע וחקרני. השאר עדיין מורכב מכמה מוצרים שנותרו מפרויקטים ישנים או מהשלב הבא של פרויקטים קיימים.

העסקאות העיקריות של מגזר הווילות והקרקעות בהו צ'י מין סיטי מתבצעות כמעט כולן בשוק המשני, עקב מכירה חוזרת של דירות על ידי משקיעים, עם מחסור חמור בפרויקטים חדשים.

מחסור זה באספקה ​​צפוי להימשך בחודש הבא, שכן לרוב הפרויקטים המיושמים או מתכוננים ליישום בהו צ'י מין סיטי עדיין אין תוכנית מכירות רשמית לחודש הבא.

סקירה כללית של התפתחויות השוק בשנת 2024, על פי CBRE וייטנאם, בהו צ'י מין סיטי יש יותר מ-8,000 דירות חדשות למכירה. לפיכך, כ-7,500 דירות חדשות יושקו על ידי משקיעים בששת החודשים הנותרים של 2024. מחירי הדירות הראשוניים צפויים לעלות ב-3% משנה לשנה.

עם זאת, גב' דונג ת'וי דונג - מנכ"לית CBRE וייטנאם אמרה שרק כאשר חוק הקרקעות המתוקן משנת 2024 ייכנס לתוקף והכלכלה הוייטנאמית תתאושש, שוק הנדל"ן בווייטנאם בכלל ובאזור הדרום בפרט יחווה התאוששות ברורה.

המשיכה של הפרברים

על פי סטוק אקספרס ניוז , בכניסה לשנת 2024, שוק הנדל"ן הדרומי חווה שינוי ברור הן בהיצע והן בפעילות העסקאות. במבט על קצב המכירות של סחורות בשוק בחודשים האחרונים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ניתן לראות כי אמון רוכשי הדירות מתאושש בהדרגה. כמות העסקאות המוצלחות נמצאת בעיקר בפלח הביניים, בעוד שפלח היוקרתי עדיין שקט למדי ורושם עלייה בערך המלאי.

בהקשר זה, כל עסק שיש לו אסטרטגיה לשינוי מבנה מוצריו כדי לענות על צרכי הדיור האמיתיים יפתור את בעיית הנזילות מהר יותר. עם זאת, היצע הדיור במחירים נמוכים ובינוניים בהו צ'י מין סיטי הולך ונעשה נדיר יותר ויותר, ואלו שרוצים לקנות בית למגורים כעת ומחפשים מוצרים במחירים "רכים" יכולים רק להסתכל על אזורים סמוכים. מתוך תפיסת גישה זו, משקיעים רבים נהרו לפרברים כדי לפתח פרויקטים כדי לענות על הביקוש הגובר.

לדוגמה, בלונג אן , Sea Holdings מתכוננת להשיק את פרויקט Destino Centro הממוקם בחזית כביש לאומי 1A עם יותר מ-2,000 דירות במחירים נוחים, ובמקביל מציעה פתרונות פיננסיים להגדלת מספר "נקודות המגע" עם הלקוחות. לא רחוק משם, קבוצת Cat Tuong הכריזה על פרויקט הדירות Cat Tuong Phu An בהיקף של 1,700 דירות בשטח של 38-80 מ"ר.

או בבינה דואונג, קפיטלנד ארגנה את טקס הנחת אבן הפינה של פרויקט "האורצ'רד" הממוקם ממש במרכז העיר ת'ו דאו מוט. זהו פרויקט חלק מקומפלקס הדירות היוקרתי Sycamore המשלב מסחר ושירותים בקנה מידה של 3,500 דירות, עם השקעה כוללת של 18,000 מיליארד וונד.

בינתיים, קבוצת פו דונג הכריזה זה עתה על פרויקט פו דונג סקיי וואן בעיר די אן, עם תקופת בנייה צפויה של 24-36 חודשים ומסירה החל מדצמבר 2025, המספק לשוק 780 דירות בשטח של 42-75 מ"ר, עם מחיר מכירה ממוצע של 30-32 מיליון וונד למ"ר (לא כולל מע"מ).

בנוסף לשני הפרויקטים הללו, לכמה פרויקטים שכנים יש מחירים מתחת ל-50 מיליון וונד רבוע/מ"ר, כמו פרויקט Bons Polaris של קבוצת Bcons עם מחירים הנעים בין 37-41 מיליון וונד רבוע/מ"ר; פרויקט Phuc Dat Connect 2 של קבוצת Phuc Dat עם מחירים הנעים בין 40 מיליון וונד רבוע/מ"ר; פרויקט Picity Sky Park עם מחירים הנעים בין 40-45 מיליון וונד רבוע/מ"ר; פרויקט T&T Capital עם מחירים הנעים בין 30-35 מיליון וונד רבוע/מ"ר...

גב' ג'יאנג הוין, סגנית מנהלת וראש מחלקת מחקרי שוק ו-S22M בסאבילס וייטנאם, אמרה כי נכון לעכשיו, בשוק הו צ'י מין סיטי אין עוד מוצרים בשווי של פחות מ-2 מיליארד וונד ו-90% מהעסקאות הן בפלח שבין 2 ל-5 מיליארד וונד ליחידה.

לדברי גב' ג'יאנג הויניה, מוצרי דירות בבין דואנג, דונג נאי ולונג אן עדיין שומרים על מחירים תחרותיים בהשוואה לשוק של הו צ'י מין סיטי, ובכך הופכים ליעד אטרקטיבי עבור קוני בתים.

דאו וו (ת/ש)

מקור: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-suc-mua-cua-thi-truong-bat-dong-san-phia-nam-bat-ngo-giam-manh-a664563.html