מיזוגים ורכישות של נדל"ן מחכים לגל גדול בסוף השנה

במחצית הראשונה של השנה, שוק הנדל"ן רשם רק מספר מצומצם של עסקאות מיזוג ורכישה (M&A) בתחומי הנדל"ן התעשייתי והמגורים. עם זאת, שוק זה צפוי להאיץ בחודשים האחרונים של השנה, כאשר חוקי מקרקעין חדשים ייכנסו לתוקף.

מעט עסקאות נסגרו

למרות שלחץ המכירה עדיין גבוה מאוד, שוק המיזוגים והרכישות של הנדל"ן במחצית הראשונה של 2024 עדיין שקט למדי, עם רק מספר מצומצם של עסקאות שנסגרו. לדוגמה, בסוף יוני 2024, חברת המניות המשותפת Phat Dat Real Estate Development אישרה את המדיניות של העברת כל 49% מהמניות בחברת BIDICI במחיר העברה שלא יפחת מ-130% מהערך הנקוב (10,000 דונג וייטנאמי למניה).

ארבעה ימים לאחר מכן, Phat Dat העבירה בהצלחה 25% ממניות חברת BIDICI לאדם פרטי תמורת 769.5 מיליארד דונג וייטנאמי, ובכך הפחיתה את יחס הבעלות של Phat Dat ב-BIDICI מ-49% ל-24%. הודות לעסקה זו, Phat Dat דיווחה על רווח של 50 מיליארד דונג וייטנאמי ברבעון השני של 2024, אם כי הכנסותיה נרשמו רק ביותר מ-8.3 מיליארד דונג וייטנאמי.

ידוע כי BIDICI הוקמה באוקטובר 2020, עם פרויקט השקעה בקרקע לדירות רב קומות, תת-חלוקה 9, באזור התיירות האקולוגית העירונית נהון הוי (בין דין) שפאט דאט זכתה במכירה הפומבית ביוני 2019.

באשר לקבוצת נאם לונג, לאחר "עיכובים" רבים עקב בעיות בהליכי עדכון אישורי השקעה, ביוני 2004, השלימה מיזם זה את העברת 25% מההון בפרויקט פאראגון דאי פואוק (הידוע גם בשם נאם לונג דאי פואוק) לשותפה נישי ניפון ריילרד (יפן), בשווי של 662 מיליארד דונג וייטנאמי.

פרויקט פאראגון דאי פואוק משתרע על פני 45 דונם, והוא ממוקם באי דאי פואוק (מחוז דונג נאי ). למעשה, מאז 2022, קבוצת נאם לונג קיבלה את הסכום הנ"ל, שהוא פיקדון להעברת 25% ממניות פאראגון דאי פואוק. הודות להשלמת עסקה זו, נאם לונג ניצלה מהפסדים ברבעון השני של 2024, כאשר ההכנסות הכוללות ירדו בכמעט 74% בהשוואה לאותה תקופה.

בנוסף לשתי העסקאות שהוזכרו לעיל, השוק רשם גם מספר עסקאות נוספות, כגון שיתוף פעולה של קבוצת קים אואן עם 3 תאגידים: Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi ו-NTT Urban Development לפיתוח פרויקט One World ב- Binh Duong .

לפרויקט One World יש היקף של כמעט 50 דונם, עם השקעה כוללת של יותר ממיליארד דולר. הפרויקט מחולק ל-6 פרויקטים מרכיבים. המשקיע מתכנן לבנות מתקנים הכוללים מרכז כנסים ותערוכות, קניון Aeon, מלון 5 כוכבים ובית ספר בינלאומי בין-רמות. מוצרים אלה יוצגו לשוק בשנת 2025.

בינתיים, סגמנט הנדל"ן התעשייתי רשם גם את העסקה של תאגיד Tripod Technology Corporation לרכישת מגרש תעשייתי בשטח של 18 דונם בבה ריה ​​- וונג טאו מסונאדזי צ'או דוק.

עם הון השקעה של 250 מיליון דולר, מפעל Electronic Tripod Vietnam (Chau Duc) תורם למימוש תוכנית ההרחבה והפיתוח של תעשיית האלקטרוניקה ההיי-טק של קבוצת Tripod Technology. זהו גם פרויקט ההיי-טק הגדול ביותר בפארק התעשייה צ'או דוק עד כה.

ציפיות לתאוצה

הלחץ בצד המכירות עדיין גדול מאוד, ומיזוגים ורכישות נחשבים לפתרון שיסייע לעסקים להתגבר באופן זמני על הקשיים הנוכחיים, במיוחד כאשר חוק המקרקעין, חוק עסקי הנדל"ן וחוק הדיור, שנכנסו לתוקף ב-1 באוגוסט, צפויים להספיק להליכים משפטיים, ובכך להאיץ את הליכי הרכישה והמכירה של פרויקטים.

לאחר תקופה ארוכה של תכנון למכירת הפרויקט, אך ללא הצלחה, דירקטוריון חברת Van Phat Hung המשיך לאחרונה לאשר החלטה המאשרת את מדיניות העברת 99% ממניות חברת Nha Be Real Estate Joint Stock Company (Nha Be Land) - המשקיעה בפרויקט Nhon Duc Residential Area Project בנה בה (HCMC). זוהי גם מטרתה העסקית העיקרית של החברה בשנת 2024.

רגולציות חדשות ופתוחות יותר הן התנאי לקבלת גל חזק של השקעות זרות בשוק הנדל"ן הווייטנאמי בתקופה הקרובה.

עורך דין Nguyen Truc Hien, חבר ב-Vietnam International Law Firm Limited (VILAF)

למעשה, מאז 2021, לוטה לנד העבירה 200 מיליארד דונג וינדי לוואן פאט הונג כדי לקדם רכישה של 55% ממניות נה בה לנד, אך לדברי מנהיג המיזם, במהלך התקופה הקשה האחרונה, ההמתנה ליישום חוקים חדשים וכן התלות בהחלטות של סוכנויות ומחלקות האטה את תהליך היישום.

מר פונג דיאן טרונג, סגן המנכ"ל של ואן פאט הונג, אמר כי החלק החשוב ביותר בהשלמת העברת ההון טמון בהיבטים המשפטיים של הפרויקט, ובפרט אישור מדיניות ההשקעה עבורו. בשנים האחרונות, השלמת ההליכים המשפטיים של הפרויקט נאלצה להמתין להחלטת אישור הרשויות, ולכן הזמן התארך, מה שהוביל לעיכוב ברוב הפרויקטים בהו צ'י מין סיטי, כולל הפרויקט הנ"ל של החברה.

עם זאת, סביר להניח שפרויקט אזור המגורים נהון דוק נה בה יאושר להשקעה ברבעון השלישי של 2024, לאחר כניסתם לתוקף של חוקי הקרקע החדשים. זהו תנאי מוקדם לא רק עבור לוטה לנד, אלא גם עבור שותפים מעוניינים אחרים, על מנת שיוכלו לבצע את ההעברה.

בנוסף לדרישות החוקיות - תנאי הכרחי לפרויקט מיזוג ורכישה מוצלח, המדיניות בחוק החדש פותחת גם אפשרויות רבות למשקיעים זרים.

לדוגמה, חוק עסקי הנדל"ן קובע כי משקיעים המעבירים פרויקטים חייבים למלא התחייבויות פיננסיות בנוגע לקרקע של הפרויקט, לרבות דמי שימוש בקרקע, דמי שכירות קרקע, ומיסים, אגרות והיטלים הקשורים לקרקע; לאחר השלמת הליכי ההעברה ומילוי התחייבויות פיננסיות הקשורות לעסקת ההעברה, יוענק לקונה ספר ורוד.

בניגוד לעבר, לאחר השלמת התחייבויות פיננסיות על קרקע, משקיעים צריכים להשקיע זמן רב כדי לקבל את הספר הוורוד וכן את מסירת הקרקע. זוהי נקודה חדשה וחיובית וצפויה לתרום להאצת תהליך יישום הליכים להעברת פרויקטים של נדל"ן.

עורך הדין נגוין טרוק הואן, חבר במשרד עורכי הדין הבינלאומי של וייטנאם (VILAF), העריך כי תחום הנדל"ן תמיד משך את תשומת ליבם של משקיעים מקומיים וזרים, אך בעבר היו חסמים רבים, במיוחד משפטיים, שמנעו מפעילויות מיזוגים ורכישות של פרויקטים לפרוץ קדימה.

חוק המקרקעין משנת 2024 מוסיף גם יתרונות רבים למשקיעים זרים, כגון קבלת העברות של זכויות שימוש בקרקע בפארקים תעשייתיים, אשכולות תעשייתיים, אזורי היי-טק, שימוש בקרקע מקבלת העברות של פרויקטים של נדל"ן והרחבת שיטת קבלת זכויות שימוש בקרקע עבור מפעלים בעלי השקעות זרות.

"התקנות החדשות והפתוחות יותר הן התנאי לקבלת גל חזק של השקעות זרות בשוק הנדל"ן הווייטנאמי בתקופה הקרובה", הדגישה גב' היין.

מקור: https://baodautu.vn/ma-bat-dong-san-cho-song-lon-cuoi-nam-d222312.html