נדרשות לפחות 10 שנות חיסכון כדי לקנות דיור ציבורי: יש לגוון את ההון עבור השוק

נדרשות 10 שנות חיסכון עבור משק בית עם הכנסה כוללת "במקסימום" על פי קריטריוני האישור (40 מיליון דונג וייטנאמי לחודש) כדי שיוכל לרכוש בית דיור ציבורי בשווי של כ-1.5 מיליארד דונג וייטנאמי. אם משתמשים בהלוואה, המספר יהיה גבוה אף יותר.

על פי איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS), מבנה היצע הנדל"ן אינו מאוזן באופן חמור. רוב ההיצע החדש מתמקד בפרויקטים יוקרתיים ובעלי ערך גבוה, המשרתים צרכי השקעה, שחלקם ספקולטיביים, בעוד שסגמנט הדיור בר השגה נמצא במחסור.

חוסר האיזון בין היצע לביקוש גרם לעלייה חדה במחירי הדיור, במיוחד במגזר הדירות בערים הגדולות, וליצור רמת מחירים חדשה שעולה בהרבה על קצב הצמיחה של ההכנסה הריאלית. זה לא רק מצמצם את ההזדמנות לגישה לדיור עבור רוב האנשים, אלא גם מגביר את הסיכון להיווצרות בועת מחירים.

בהנחה שמחירי הבתים וההכנסות יישארו זהים, סבירות הדיור יורדת בחדות. עבור דירת 2 חדרי שינה באזור עירוני שעולה כ-5 מיליארד דונג וייטנאמי, אם למשפחה יש הכנסה גבוהה של כ-50 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, ייקח לה כ-8 שנים אם היא תוציא את כל הכנסתה על קניית נכס, ו-25 שנים אם היא תפעל לפי העיקרון של עלות דיור שלא תעלה על 1/3 מהכנסתה.

לפי עיקרון זה, אפילו תחום הדיור הציבורי, המיועד לאנשים בעלי הכנסה נמוכה באזורים עירוניים, אינו עוד "זול", עם מחיר של כ-1.5 מיליארד דונג וייטנאמי לדירה בגודל 60 מ"ר, מה שמאלץ אפילו משקי בית עם הכנסה כוללת "ברמה הגבוהה ביותר" לפי קריטריוני האישור - 40 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, לחסוך במשך כ-10 שנים. למעשה, מספר זה גדול בהרבה בעת שימוש באפשרות ההלוואה.

כתוצאה מכך, הפער בין הקבוצה שכבר מחזיקה בנכסים לבין הקבוצה שאינה מחזיקה בנכסים הולך ומתקבע, כאשר צמיחה בנדל"ן מעשירה למעשה רק קבוצה קטנה של אנשים שכבר מחזיקים בנכסים. בינתיים, רוב האנשים מרגישים "עניים יותר" למרות הצמיחה הכלכלית , משום שעלויות הדיור עולות מהר יותר מההכנסה. אנשים עם יתרונות פיננסיים ונכסיים ראשוניים נוטים להחזיק ביותר נדל"ן ככלי לצבירה והשקעה, וממשיכים "להתעשר" הודות לעלייה בערך הקרקע, בעוד שאלה שאין להם בתים עומדים בפני הסיכון של שכירות לטווח ארוך, למרות מאמצים לשפר את ההכנסה.

ללא פתרונות בזמן, הפער בין עשירים לעניים לא רק יתרחב, אלא גם יסכן את עצמו "קפוא" במשך דורות רבים, ויהפוך לאתגר מרכזי ליעדי הביטחון הסוציאלי, אסטרטגיות עיור וצמיחה בת קיימא לאומית.

לכן, VARS מאמינה שכדי ששוק הנדל"ן ימשיך לצמוח מבלי לסכן את שוק הנדל"ן עצמו ואת הכלכלה, יש צורך בפתרון ש"יבלם" את הצמיחה החמה של מחירי הדיור. בפרט, הפתרון החשוב ביותר הוא ניקוי היצע הדיור בר השגה. כאשר ההיצע גדול מספיק, מחירי השוק ייווסתו את עצמם בהתאם למאזן האמיתי בין היצע לביקוש.

ראשית, יש צורך להאיץ את השלמת המסמכים המנחים את יישום המערכת המשפטית החדשה, במקביל לשיפור יכולת האכיפה של הסוכנויות המקומיות.

שנית, יש צורך לגוון את ערוצי ההון עבור שוק הנדל"ן כדי להפחית את התלות באשראי בנקאי. לבנות מחדש את שוק האג"ח הקונצרניות כדי להפוך למקור הון יעיל לטווח בינוני וארוך. במקביל, יש צורך לקדם את הקמתה של קרן דיור לאומית ולפתח קרנות נאמנות להשקעות נדל"ן (REITs).

שלישית, יש לתעדף פרויקטים של דיור ציבורי ודיור בר השגה בתכנון ולצרוך מנגנוני תמריצים. פיתוח עירוני חייב להיות מקושר לתשתיות תחבורה, ובמיוחד כבישי חגורה, מטרו וכבישים מהירים, כדי להרחיב את המרחב העירוני ולהפחית את הלחץ על מחירי הקרקע במרכז. במקביל, יש צורך לפתח שוק שכירות מקצועי, תוך צמצום המנטליות של "צריך להחזיק בית כדי לייצב את החיים".

רביעית, יש צורך לחקור ולפרסם קבוצות של קריטריונים וסטנדרטים לניטור והתרעה מוקדמת על התפתחויות בשוק הנדל"ן, כבסיס להערכה, סיווג וניטור פעילותם של משתתפי השוק. באמצעות מערכת אינדיקטורים זו, סוכנויות ניהול יכולות לזהות במהירות סימנים של "סטייה", כגון ספקולציות, חוסר איזון בין היצע לביקוש, עליות מחירים חריגות או ירידה בנזילות מקומית, על מנת לנקוט באמצעי התערבות והתאמה מתאימים. בניית מנגנון ניטור פרואקטיבי זה יסייע במניעת סיכונים ולייצב את השוק מוקדם ומרחוק, במקום לטפל בהם רק כאשר בעיות מתבררות, גורמות לתגובות שרשרת וקשות לשליטה.

בנוסף, יש צורך להאיץ את הבנייה וההשלמה של מסד נתונים מאוחד, סינכרוני ושקוף על שוק הקרקעות, הדיור והנדל"ן ברחבי הארץ. זוהי תשתית מידע חשובה שתסייע לסוכנויות ניהול המדינה, ארגוני מחקר ועסקים לנטר, לנתח, לחזות ולתפעל את השוק בצורה מדויקת ובזמן.

מקור: https://baodautu.vn/mat-it-nhat-10-nam-tiet-kiem-moi-mua-duoc-nha-o-xa-hoi-phai-da-dang-von-cho-thi-truong-d431997.html