קנייה והשכרה של נדל"ן היא צורה פופולרית של השקעה בנדל"ן בווייטנאם כיום. משקיעים מקבלים לעתים קרובות יתרונות רבים מסוג זה של עסק בשל פוטנציאל הרווח היציב שלו ויכולתו לצבור נכסים לאורך זמן.
עם זאת, השקעה בנכסים להשכרה טומנת בחובה גם סיכונים מסוימים. למרות שאתם הבעלים של הבית, לא תמיד קל למצוא שוכרים או לקבל תזרים מזומנים יציב מהשכרה. בנוסף, גם עלויות ניהול, תחזוקה, תיקונים וכו' יכולות להשפיע על רווחי המשקיע.
אז האם יש דרך לקבוע האם נכס שווה השקעה להשכרה? BiggerPockets - הרשת החברתית הגדולה ביותר להשקעות נדל"ן בארה"ב - חושפת את כלל ה-2% כדי לעזור למשקיעים להעריך במהירות עסקאות נדל"ן פוטנציאליות.
יש להחיל את כלל ה-2%
כלל ה-2% הוא כלי פשוט אך יעיל המשמש להערכה גסה של פוטנציאל הרווח של נכס להשכרה. על פי כלל זה, ההכנסה החודשית משכירות של נכס צריכה להיות שווה או גדולה מ-2% ממחיר הרכישה של הנכס כדי להיחשב כהשקעה טובה.
ראשית, עליכם לקבוע את סכום הכסף שעליכם להוציא כדי להחזיק בנכס, כולל עלויות הקשורות למסים ושירותי תיווך. לאחר מכן, עליכם לחשב את ההכנסה הצפויה מהשכרה.
ניתן לאסוף נתונים אלה בעצמכם או באמצעות חברות תיווך מקצועיות בתחום הנדל"ן.
אם ההכנסה החודשית משכירות שווה או גבוהה מ-2% ממחיר הרכישה, לנכס יש פוטנציאל להיות השקעה טובה.
אם ההכנסה החודשית משכירות נמוכה מ-2% ממחיר הרכישה, ייתכן שההשקעה לא תניב את התשואה הצפויה. אם עדיין תרצו להשקיע בנכס זה, תצטרכו להתאים את מחיר השכירות או להפחית את עלויות התפעול כדי להשיג את שיעור התשואה הרצוי.
לדוגמה, נניח שאתם קונים דירה תמורת 2 מיליארד דונג וייטנאמי, לפי כלל ה-2%, ההכנסה החודשית המינימלית משכירות כדי להבטיח רווח טוב היא 40 מיליון דונג וייטנאמי.
אזור נדל"ן בהאנוי (צילום: טראן חאנג).
במקרה שתזרים המזומנים משכירות מגיע ל-50 מיליון דונג וייט לחודש, זה מראה שמדובר בהשקעה פוטנציאלית. להיפך, אם מחיר השכירות מגיע רק ל-30 מיליון דונג וייט לחודש, עליך לשקול התאמת מחיר השכירות או הפחתת עלויות כדי להשיג את שיעור התשואה הרצוי.
עם זאת, כלל ה-2% הוא רק מדד גס ואינו מבטיח דיוק מוחלט לגבי פוטנציאל הרווח של כל נכס. גורמים רבים אחרים משפיעים על התשואה בפועל על השקעת נדל"ן. לדוגמה, תזרים המזומנים החודשי משכירות תלוי בסוג הנכס, במיקום, באזור ובמתקנים ובתנאי השוק.
כמה כלים אלטרנטיביים אחרים
כלל ה-2% הוא כלי פשוט ופופולרי המשמש משקיעים רבים כדי לקבוע במהירות את הרווחיות של נכס להשכרה. עם זאת, זהו רק כלל כללי ועדיין יש לנתח אותו בקפידה רבה יותר כשמחליטים להשקיע. ניתן להשתמש בכמה שיטות אחרות כדי לקבל פרספקטיבה מגוונת יותר לפני ההשקעה.
הראשון הוא מכפיל שכר הדירה ברוטו (GRM). מדד זה מחשב את היחס בין מחיר הרכישה של נכס לבין שכר הדירה השנתי הכולל. לדוגמה, אם נכס עולה 3 מיליארד דונג וייטנאמי (VND) ושכר הדירה השנתי הכולל הוא 300 מיליון דונג וייטנאמי, ה-GRM הוא 10. באופן כללי, GRM נמוך יותר מצביע על הזדמנות השקעה אטרקטיבית יותר. עם זאת, החיסרון של כלי זה הוא שהוא אינו מתחשב בעלויות תפעול.
השני הוא הכנסה תפעולית נטו (NOI). מדד זה מחשב את הרווח השנתי של הנכס לאחר הוצאות תפעול לפני ניכוי מיסים ותשלומי משכנתא. ה-NOI מספק תמונה ברורה יותר של רווחיות הנכס. אם יחס ה-NOI חיובי, הנכס מייצר מספיק הכנסות משכירות כדי לכסות את עלויות התפעול.
השלישי הוא ניתוח תזרים מזומנים. ניתוח תזרים מזומנים אינו מתמקד רק בהכנסות משכירות, אלא גם מתחשב בכל תזרימי המזומנים, כולל עלויות תפעול, ריבית, מיסים וכו'. תזרים מזומנים חיובי הוא גורם חשוב לשמירה על נזילות ולהבטחת רווחים בני קיימא.
הרביעי הוא שיעור ההיוון (Cip Rate). מדד זה מחשב את שיעור התשואה השנתי על סך ההשקעה של נכס. שיעור ההיוון מחושב על ידי חלוקת ה-NOI במחיר הרכישה של הנכס. שיעור היוון גבוה יותר מצביע על הזדמנות השקעה טובה יותר, אך בדרך כלל כרוך בסיכון גבוה יותר.
החמישית היא ניתוח ערך עתידי. במקום להתמקד רק ברווחים הנוכחיים, יש לקחת בחשבון את הערך העתידי של הנכס. עם זאת, שיטה זו דורשת לעתים קרובות ניסיון וידע בנדל"ן.
על ידי שילוב חלופות אלו, משקיעים יכולים לבנות אסטרטגיית השקעה מקיפה כדי לקבל החלטות השקעה מקיפות ומושכלות יותר.
[מודעה_2]
מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm
תגובה (0)