בנק המדינה: אין איסור על מתן הלוואות לרכישת בתים עתידיים

[מודעה_1]

לאחרונה, פרסם בנק המדינה את חוזר 22/2023 לתיקון ומשלים את חוזר 41/2016 המסדיר את יחס בטיחות ההון של בנקים.

חוזר זה נכנס לתוקף החל מ-1 ביולי השנה, וכולל תכנים חדשים רבים. קיימים חששות שהתקנות החדשות יגרמו לקשיים עבור רוכשי דירות.

באופן ספציפי, השוק מודאג מכך שכאשר החוזר ייכנס לתוקף, הוא לא יאפשר לבנקים מסחריים ולסניפי בנקים זרים להלוות ליחידים לרכישת "דיור מסחרי לא גמור למסירה (כלומר, דיור מסחרי שייווצר בעתיד") המובטח (משוכן) על ידי הבית עצמו. לכן, יחידים המעוניינים ללוות אשראי לרכישת דיור מסחרי "שייווצר בעתיד" חייבים ליישם אמצעי ביטחון אחרים או להבטיח אותו באמצעות נכסים אחרים.

עם זאת, בנק המדינה אישר כי התקנה החדשה אינה מגבילה את זכויותיהם של רוכשי בתים עתידיים ואינה סותרת את התקנות הנוכחיות.

בתים שהושלמו יקבלו דירוג סיכון נמוך.

באופן ספציפי, סעיף 10, סעיף 2 בחוזר 41/2016 של בנק המדינה קובע: "הלוואה המובטחת על ידי נדל"ן היא הלוואה ליחיד או לישות משפטית לרכישת נדל"ן, ביצוע פרויקט נדל"ן והיא מובטחת על ידי הנדל"ן או פרויקט הנדל"ן שנוצר מההלוואה בהתאם להוראות החוק על עסקאות מובטחות".

חוזר 22/2023 אינו מתקן או משלים תוכן זה. ארגונים ויחידים הזקוקים לרכישת בית ולהעמיד ערבות (משכנתא) לבית עתידי זה יחילו מקדם סיכון של 30-120% בהתאם ליחס הערבות המחושב לפי היחס בין יתרת ההלוואה לשווי הבטוחה. במקרה שאין מידע על יחס הערבות, מקדם הסיכון הוא 150%.

Ngân hàng Nhà nước: Không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai - 1 — חוזר 22/2023 אינו מגביל את הזכות לרכוש דיור עתידי (איור: טראן קאנג).

בינתיים, סעיף 1, סעיף 1 של חוזר מס' 22 תיקן והשלים את סעיף 11, סעיף 2 של חוזר מס' 41 בנושא משכנתאות לדיור, שהן הלוואות מובטחות בנדל"ן ליחידים לרכישת בתים.

באופן ספציפי, הלוואות מובטחות בנדל"ן ליחידים לרכישת בתים חייבות לעמוד בתנאים הבאים:

ראשית, מקור החזר החוב אינו מקור הכנסות השכירות הנובעות מההלוואה.

שנית, הבית הושלם למסירה בהתאם לחוזה מכירת הבית.

שלישית, לבנקים ולסניפי בנקים זרים יש זכויות חוקיות מלאות לטפל בבתים משועבדים כאשר לקוחות אינם יכולים להחזיר את חובותיהם, בהתאם להוראות החוק על עסקאות מובטחות וחוק הדיור.

רביעית, הבית שנוצר מהלוואת משכנתא זו חייב להיות מוערך באופן עצמאי (על ידי צד שלישי או על ידי מחלקה שאינה תלויה במחלקת אישורי האשראי של הבנק או סניף הבנק הזר) תוך הקפדה על עקרון הזהירות (השווי אינו גבוה ממחיר השוק בזמן אישור ההלוואה) בהתאם לתקנות הבנק או סניף הבנק הזר.

עבור הלוואות לרכישת דיור ציבורי, רכישת דיור במסגרת תוכניות ופרויקטים ממשלתיים לתמיכה, הן נקבעות בהתאם להוראות חוק הדיור ועומדות בתנאים (הראשון, השלישי, הרביעי) שהוזכרו לעיל.

בנוגע לתקנה זו, בנק המדינה הסביר כי הלוואות משכנתא לדיור יכללו: הלוואות משכנתא לרכישת בתים העומדים בתנאים שנקבעו, כולל תנאי השלמה למסירה, והלוואות לרכישת דיור ציבורי, רכישת בתים במסגרת תוכניות ופרויקטים של הממשלה. מקדם הסיכון המוחל על הלוואות משכנתא נע בין 20% ל-100%, בהתאם ליחס הערבות וליחס ההכנסה.

עבור הלוואות לרכישת דיור ציבורי, רכישת בתים במסגרת תוכניות ופרויקטים תמיכה ממשלתיים, אין צורך לעמוד בתנאי שהבית יהיה מוכן למסירה ומקדם הסיכון נמוך יותר מהלוואות משכנתא אחרות לדיור ועומד על 20-50% בלבד, על מנת ליישם את מדיניות הממשלה לעידוד דיור ציבורי.

בנק המדינה מסר כי התנאי של בית גמור במסגרת חוזה רכישת בית חל רק על משכנתאות לדיור (אשר כפופות למקדם סיכון נמוך יותר מאשר חובות אחרים המובטחים על ידי נדל"ן).

במקרה שארגון או אדם זקוקים לבנות או לקנות דיור עתידי ומשכנת את הדיור העתידי, מדובר בהלוואה המובטחת על ידי נדל"ן כפי שנקבע בסעיף 10, סעיף 2 לחוזר 41 ויחול מקדם הסיכון המתאים כפי שנקבע בסעיף 10, סעיף 9 לחוזר 41.

"לפיכך, תקנה זו אינה מגבילה את זכויותיהם של ארגונים ויחידים לרכוש דיור עתידי ואינה מנוגדת לתקנות הנוכחיות", אישר בנק המדינה.

קודם לכן, בתגובה לחוזר 22/203 של בנק המדינה, אמר מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) - כי התקנה הנ"ל אינה מאפשרת לבנקים מסחריים ולסניפי בנקים זרים להלוות לאנשים לרכישת דיור מסחרי לא גמור למסירה (כלומר, דיור מסחרי שייווצר בעתיד) המובטח (משועבד) על ידי אותו בית עצמו.

לדבריו, אם הפרטים הנ"ל לא יתוקנו מיד לפני כניסת החוזר לתוקף, תקנה זו עלולה להוביל לתוצאות שליליות, לגרום לקשיים ולפגיעה בפעילותו התקינה של שוק הנדל"ן, ולהשפיע לרעה על תהליך ההתאוששות והפיתוח של השוק הן בטווח הקצר והן בטווח הארוך.

HoREA הציעה להוסיף תקנה המאפשרת למוסדות אשראי להלוות ליחידים לרכישת דיור מסחרי עתידי המובטח (משוכן) על ידי הבית עצמו. תקנה זו חלה הן על מקרים של רכישת דיור מסחרי והן על דיור ציבורי, עם דיור זמין או דיור עתידי.

[מודעה_2]
מָקוֹר